Unterlagen erklärt
Wohnungseigentumsordnung: Was sie ist, warum sie wichtig ist und wie man sie erhält
Was sind Wohnungseigentumsordnungen in Vietnam?
Wohnungseigentumsordnungen (quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) sind die verbindlichen Hausordnungen eines Wohngebäudes in Hanoi — sie regeln Nebenkosten, Renovierungen, Haustiere und Kurzzeitvermietungen. Sie werden von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung gemäß dem Wohnungsgesetz 2023 verabschiedet, sind für jeden Eigentümer und Bewohner rechtlich bindend und erreichen Sie zuerst als Anhang zu Ihrem Kaufvertrag.
Wohnungseigentumsordnung auf einen Blick
Dokument- Vietnamesischer Name
- Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Im Alltag oft abgekürzt als nội quy nhà chung cư („Hausordnung“)
- Herausgegeben von
- Dem Gebäudeverwaltungsrat, verabschiedet von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung
- Vor der Wahl des Rats gibt der Entwickler eine vorläufige Version heraus
- Wann Sie es erhalten
- Als Anhang zu Ihrem Kaufvertrag, vor der Unterzeichnung
- Erneute Prüfung in endgültiger Form auf der ersten Eigentümerversammlung nach der Übergabe
- Typische Kosten
- Keine separate Gebühr — enthalten in der einmaligen Instandhaltungsrücklage (2 % des Kaufpreises) und den monatlichen Nebenkosten
- Bei einer typischen Einheit in Hanoi entsprechen 2 % einigen tausend Euro (zig Millionen VND), die einmalig bei der Übergabe gezahlt werden — der genaue Betrag richtet sich nach dem Preis Ihrer Einheit, nicht nach den Vorschriften selbst
- Gültigkeit
- Für die Lebensdauer des Gebäudes; änderbar durch Eigentümerbeschluss auf der Eigentümerversammlung
- Kein Ablaufdatum und kein Erneuerungsverfahren
- Geltendes Recht
- Wohnungsgesetz 2023 und Dekret 95/2024/ND-CP
- Setzt den nationalen Rahmen, dem die Vorschriften jedes Gebäudes folgen müssen
- Sprache
- Vietnamesisch ist die einzig rechtlich verbindliche Version
- Vom Entwickler bereitgestellte englische Übersetzungen dienen nur zur Orientierung
Wie Sie die Vorschriften erhalten und darauf reagieren
⏱ Von der Reservierung bis zur ersten Eigentümerversammlung — üblicherweise innerhalb von 12 Monaten nach der Übergabe
Die Vorschriften begleiten Ihren Kauf in drei Phasen: eine vorläufige Version vor der Unterzeichnung, eine endgültige Version, die nach der Übergabe beschlossen wird, und spätere Änderungen, wenn das Gebäude reift und die Eigentümergemeinschaft aktiv wird. Ausländische Käufer mit Wohnsitz im Ausland sollten alle drei Phasen lesen, nicht nur die erste — eine Regel, die verabschiedet wurde, während Sie noch in Europa sind, bindet Sie weiterhin, auch wenn Sie bei der Beschlussfassung nicht anwesend waren.
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Fordern Sie die vorläufigen Vorschriften vor der Unterzeichnung an
⏱ Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags◈ Inklusive, keine separate Gebühr
Bitten Sie den Entwickler um die vorläufigen (Entwurfs-)Wohnungseigentumsordnungen in der Reservierungsphase, nicht erst nach Zahlung einer Anzahlung. Sie sind als Anhang zum Kaufvertrag (SPA) beigefügt und werden mit Ihrer Unterschrift verbindlich.
DocumentsEntwurf/vorläufige Wohnungseigentumsordnung · Entwurf des Kaufvertrags
⚠Manche Entwickler übergeben die Vorschriften erst am Unterschriftentisch. Fragen Sie schriftlich während der Reservierung, damit Sie Zeit zum Lesen haben.
→ law firms - 2
Lesen Sie die Klauseln, die ausländische Eigentümer betreffen
⏱ 1–3 Tage◈ Keine Kosten
Konzentrieren Sie sich auf die Berechnung der Nebenkosten, Genehmigung von Renovierungen, Regeln zu Haustieren und Lärm, Parkplatzzuweisung und – wichtig für Investoren – jegliche Einschränkungen bei Kurzzeit- oder Airbnb-ähnlichen Vermietungen. Wenn Sie aus dem Ausland kaufen und den vietnamesischen Text nicht selbst prüfen können, beauftragen Sie eine beglaubigte Übersetzung statt sich auf die Marketingzusammenfassung des Entwicklers zu verlassen.
DocumentsAnhang zum Kaufvertrag · Beglaubigte Übersetzung (empfohlen)
⚠Eine in den Vorschriften versteckte Mietbeschränkung ist auch dann durchsetzbar, wenn der Verkaufsagent sie nie erwähnt.
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Unterschreiben und behalten Sie Ihre Kopie
⏱ Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags
Ihre Unterschrift unter dem Kaufvertrag bindet Sie auch an den Anhang mit den Vorschriften. Bewahren Sie eine unterschriebene Kopie – das vietnamesische Original plus Ihre eigene Übersetzung – zusammen mit Ihren Eigentumsunterlagen auf.
DocumentsUnterschriebener Kaufvertrag mit Anhang der Vorschriften
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Nehmen Sie an der ersten Eigentümerversammlung nach der Übergabe teil
⏱ Üblicherweise innerhalb von 12 Monaten nach der Übergabe◈ Keine Teilnahmegebühr
Sobald genügend Einheiten übergeben sind, berufen die Eigentümer eine Eigentümerversammlung ein, um den Gebäudeverwaltungsrat zu wählen und die endgültigen Vorschriften zu verabschieden, die die vorläufige Version des Entwicklers ersetzen.
DocumentsEigentumsnachweis (Kaufvertrag oder Pink Book) · Reisepass
⚠Beschlüsse, die mit Mehrheitsbeschluss gefasst werden, binden auch abwesende Eigentümer. Wenn Sie nicht persönlich teilnehmen können, organisieren Sie eine Vollmacht.
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Verfolgen Sie spätere Änderungen
⏱ Laufend
Eigentümer können die Vorschriften auf späteren Eigentümerversammlungen ändern — Erhöhungen der Nebenkosten und neue Hausregeln, einschließlich verschärfter Mietbeschränkungen, sind die häufigsten Änderungen. Fordern Sie das Protokoll vom Verwaltungsrat an, wenn Sie nicht anwesend waren, besonders wenn Sie die Einheit aus Europa fernverwalten.
DocumentsProtokolle der Eigentümerversammlung
Due-Diligence-Checkliste: Wohnungseigentumsordnung
Verwenden Sie diese Liste vor der Unterzeichnung und erneut, sobald Sie die Einheit beziehen.
Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags
4 ✓Von der Reservierung bis zur Unterzeichnung
- Fordern Sie die vorläufige Wohnungseigentumsordnung schriftlich anFordern Sie das Dokument zusammen mit dem Vertragsentwurf an, nicht mündlichRed flagEntwickler sagt, die Vorschriften „folgen nach der Unterzeichnung“
- Prüfen Sie die Klausel zur KurzzeitvermietungAchten Sie auf Formulierungen zu Airbnb/Kurzzeitvermietung unter 30 TagenRed flagGenerelles Verbot von Kurzzeitvermietungen, wenn Sie die Einheit vermieten wollen
- Prüfen Sie den Verweis auf die AusländerquoteBestätigen Sie, dass die Vorschriften Ihre Einheit innerhalb der 30%-Quote für Ausländer im Gebäude anerkennenRed flagKeine Erwähnung der Quote im Dokument
- Prüfen Sie Renovierungs- und bauliche ÄnderungsregelnVergleichen Sie mit Ihren Ausstattungsplänen, bevor Sie sich verpflichtenRed flagGenehmigungsverfahren für Renovierungen unklar definiert
Bei und nach der Übergabe
4 ✓Übergabe bis zur ersten Eigentümerversammlung
- Bestätigen Sie den Posten zur Instandhaltungsrücklage auf Ihrer AbrechnungSollte mit der 2%-Einmalzahlung laut nationalem Gebührenplan übereinstimmenRed flagEine Instandhaltungsrücklage über dem Standardtarif ohne Erklärung
- Erhalten Sie die Einladung zur ersten EigentümerversammlungFragen Sie den Entwickler oder den Verwaltungsrat nach dem Terminplan, sobald die Übergabe in Ihrem Gebäude beginntRed flagKeine Eigentümerversammlung mehr als 12 Monate nach Bezug der meisten Einheiten
- Organisieren Sie eine Vollmacht, wenn Sie nicht teilnehmen könnenEin örtlicher Anwalt oder vertrauenswürdiger Vertreter kann für Sie abstimmenRed flagStimmrechte gehen standardmäßig verloren, wenn keine Vollmacht eingerichtet wurde
- Archivieren Sie Ihre unterschriebenen Vorschriften zusammen mit Ihren anderen EigentumsunterlagenBewahren Sie sie zusammen mit Ihrem Kaufvertrag, Pink Book-Antrag und Zahlungsbelegen auf
Laufend, als ausländischer Eigentümer
3 ✓Für die Dauer Ihres Eigentums
- Fordern Sie Protokolle der Eigentümerversammlung auch an, wenn Sie nicht teilnehmenFordern Sie sie jährlich per E-Mail beim Verwaltungsrat oder der Hausverwaltung anRed flagKeine Protokolle geteilt und keine Möglichkeit zu prüfen, was während Ihrer Abwesenheit beschlossen wurde
- Überprüfen Sie die Mietklausel erneut, bevor Sie die Einheit vermietenVorschriften können nach dem Kauf geändert werden — bestätigen Sie den aktuellen Wortlaut, nicht den aus Ihrem KaufvertragsanhangRed flagKurzzeitvermietungsregeln wurden nach dem Kauf ohne Benachrichtigung der Eigentümer verschärft
- Übergeben Sie die Vorschriften an Ihren Mieter oder VerwalterBewohner, nicht nur Eigentümer, sind an die Hausordnung gebunden — stellen Sie sicher, dass jeder, der dort wohnt, sie gelesen hat
Häufig gestellte Fragen
Sind Wohnungseigentumsordnungen rechtlich durchsetzbar?
Ja. Nach Verabschiedung gemäß dem Wohnungsgesetz 2023 binden die Wohnungseigentumsordnungen eines Gebäudes jeden Eigentümer und Bewohner, unabhängig von der Nationalität. Verstöße können zu Bußgeldern führen, die vom Verwaltungsrat festgelegt werden, und in schweren oder wiederholten Fällen zu formellen Streitigkeiten mit anderen Eigentümern oder der örtlichen Wohnungsbehörde.
Wie bekomme ich eine Kopie der Wohnungseigentumsordnung vor dem Kauf?
Bitten Sie den Entwickler um die vorläufigen Vorschriften bei der Reservierung, nicht erst nach Zahlung einer Anzahlung. Sie sollten als Anhang zu Ihrem Kaufvertrag beigefügt sein; wenn das Verkaufsteam sie nicht vorlegen kann, ist das ein Warnsignal.
Wer erstellt und aktualisiert die Wohnungseigentumsordnung?
Der Entwickler gibt vor der Übergabe eine vorläufige Version heraus. Sobald genügend Einheiten bewohnt sind, wählen die Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung einen Gebäudeverwaltungsrat, der die endgültigen Vorschriften verabschiedet und diese später mit Mehrheitsbeschluss ändern kann.
Können die Vorschriften mich daran hindern, meine Wohnung kurzfristig zu vermieten?
Ja — viele Gebäude in Hanoi beschränken oder verbieten Kurzzeitvermietungen im Airbnb-Stil, um die Wohnnutzung und Sicherheit zu schützen. Diese Klausel ist besonders wichtig für Investoren, die Mieteinnahmen planen, prüfen Sie sie also vor der Unterzeichnung, nicht danach.
Was passiert, wenn ich gegen eine Wohnungseigentumsregel verstoße?
Die Konsequenzen beginnen typischerweise mit einer schriftlichen Verwarnung durch den Verwaltungsrat, gefolgt von Bußgeldern, die in den Vorschriften festgelegt sind. Wiederholte oder schwerwiegende Verstöße — z. B. unautorisierte bauliche Veränderungen — können zu formellen Streitigkeiten unter Eigentümern oder mit der örtlichen Behörde führen.
Gibt es eine offizielle englische Übersetzung der Vorschriften?
In der Regel nicht. Der vietnamesische Text ist die einzig rechtlich verbindliche Version; Entwickler stellen manchmal eine englische Übersetzung zur Orientierung bereit. Für alles, worauf Sie sich verlassen wollen, lassen Sie eine beglaubigte Übersetzung anfertigen und von einem Anwalt prüfen.
Beeinflussen die Vorschriften meine 50-jährige Ausländerbesitzdauer oder die Ausländerquote im Gebäude?
Nein — Ihre 50-jährige, verlängerbare Besitzdauer und die 30%-Ausländerquote im Gebäude werden durch das Wohnungsgesetz 2023 selbst geregelt, nicht durch die Wohnungseigentumsordnung. Die Vorschriften erkennen beides an und legen das Verwaltungsverfahren fest, das der Verwaltungsrat bei Wiederverkäufen zur Überwachung der Quoten einhält.
Quellen
- Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15) — nationaler Rechtsrahmen für Wohnungseigentumsverwaltung, Eigentümerversammlungen und den Verwaltungsrat.
- Dekret 95/2024/ND-CP — detaillierte Durchführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz (kein verifizierter öffentlicher englischer Text verfügbar; nur als Referenz zitiert).
- Ministerium für Bauwesen (Bộ Xây dựng) — Herausgeber der nationalen Leitlinien für Wohnungseigentum und Wohnungsverwaltung.
Lassen Sie die Vorschriften Ihres Gebäudes vor der Unterzeichnung von einem Anwalt prüfen
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