Maison Hanoi

Unterlagen erklärt

Eigentümerversammlung: Was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man daran teilnimmt

Was ist die Eigentümerversammlung in einem Condominium in Hanoi?

Die Eigentümerversammlung — Hội nghị nhà chung cư — ist das Treffen aller Wohnungseigentümer, das den Verwaltungsrat des Gebäudes wählt, die Condominium-Regelungen verabschiedet und den Jahreshaushalt sowie den Instandhaltungsfonds genehmigt. Ausländische Eigentümer haben das gleiche Stimmrecht und können sich zur Wahl stellen wie vietnamesische Miteigentümer, unabhängig von der Ausländerquote des Gebäudes.

Eigentümerversammlung auf einen Blick

Dokument
Vietnamesischer Name
Hội nghị nhà chung cư
Wörtlich „Gebäudekonferenz“; im Englischen als Eigentümerversammlung oder Bewohnerversammlung bezeichnet
Einberufen von
Dem einmal gewählten Verwaltungsrat des Gebäudes; der Entwickler/Investor beruft zuvor die Gründungsversammlung ein
Gilt für jedes Condominium, unabhängig von der Ausländerquote
Wann sie stattfindet
Gründungsversammlung innerhalb von ca. 12 Monaten nach Übergabe, danach mindestens einmal jährlich eine ordentliche Sitzung
Außerordentliche Sitzungen können zwischen den Jahresversammlungen einberufen werden
Typische Kosten für Sie
Keine Teilnahmegebühr
Finanziert über das Betriebsbudget des Gebäudes und den einmaligen 2% Instandhaltungsfonds, der bei Übergabe erhoben wird
Gültigkeit
Beschlüsse binden jeden Eigentümer und Bewohner bis zu einer späteren Änderung in einer Versammlung
Kein Ablaufdatum — die Verwaltung ist fortlaufend
Geltendes Recht
Wohnungsgesetz 2023 und Dekret 95/2024/ND-CP
Dekret 95/2024 regelt die administrativen Details — Einberufungsfristen, Quorum-Regeln und Mandat des Verwaltungsrats
Erforderlich für
Jedes Condominium mit gewähltem Verwaltungsrat
Ausländische Eigentümer stimmen ab und können sich gleichberechtigt mit vietnamesischen Eigentümern zur Wahl stellen

Kommentierte Faksimile der Protokolle der Eigentümerversammlung (biên bản hội nghị nhà chung cư) mit Anwesenheits-/Vollmachtszählung, Abstimmungsquorum und gefassten Beschlüssen — nur zur Veranschaulichung, kein echtes Protokoll. Ein echtes Protokoll trägt die Unterschriften des Vorsitzenden und des Sekretärs sowie die Abstimmungsergebnisse zu jedem Beschluss; bitten Sie Ihren Verwaltungsrat oder Hausverwalter, diese mit den Unterlagen Ihres Gebäudes abzugleichen.

Muster herunterladen (PDF)
Kommentierte Faksimile der Protokolle der Eigentümerversammlung (biên bản hội nghị nhà chung cư) mit Anwesenheits-/Vollmachtszählung, Abstimmungsquorum und gefassten Beschlüssen — nur zur Veranschaulichung, kein echtes Protokoll. Ein echtes Protokoll trägt die Unterschriften des Vorsitzenden und des Sekretärs sowie die Abstimmungsergebnisse zu jedem Beschluss; bitten Sie Ihren Verwaltungsrat oder Hausverwalter, diese mit den Unterlagen Ihres Gebäudes abzugleichen.Muster herunterladen (PDF)

Wie die Versammlung funktioniert — und wie Sie aus dem Ausland teilnehmen

⏱ Gründungsversammlung innerhalb von ca. 12 Monaten nach Übergabe; danach jährlich ordentliche Sitzungen

Die Versammlung ist kein einmaliges Ereignis, sondern ein Verwaltungszyklus, der kurz nach der Übergabe beginnt und sich jedes Jahr wiederholt, solange Sie die Einheit besitzen. Als ausländischer, oft nicht ansässiger Eigentümer besteht Ihre Hauptaufgabe weniger darin, persönlich teilzunehmen, sondern sicherzustellen, dass Ihre Stimme und Ihre Informationsrechte nie unvertreten bleiben, während Sie in Europa sind — eine einmal bei der Gründungsversammlung eingerichtete Vollmacht kann Sie für alle folgenden Sitzungen abdecken.

  1. 1

    Übergabe und Zwischenzeit

    ⏱ Von der Übergabe bis zur Gründungsversammlung

    Unmittelbar nach der Übergabe verwaltet der Entwickler das Gebäude weiterhin und ist verantwortlich für die Einberufung der Gründungsversammlung, sobald genügend Einheiten bewohnt sind. Während dieser Zwischenzeit wendet der vom Entwickler bestellte Verwalter die vorläufigen Condominium-Regelungen an und sammelt den einmaligen Beitrag zum Instandhaltungsfonds — 2% des Einheitspreises — ein, der später größere Reparaturen finanziert, sobald der Verwaltungsrat übernimmt. Bewahren Sie Ihre Zahlungsquittung auf: Sie ist der Nachweis, auf den Sie sich verlassen können, falls der Anfangsbestand jemals bestritten wird.

    DocumentsKaufvertrag · Übergabeprotokoll · Nachweis der Zahlung des Instandhaltungsfonds

    ⚠Manche Entwickler verzögern die Einberufung der Gründungsversammlung weit über die Belegungsgrenzen hinaus, um länger die Kontrolle über das Budget zu behalten — fragen Sie schriftlich beim Verwaltungsbüro des Gebäudes nach dem Einberufungszeitplan.

  2. 2

    Die Gründungsversammlung wählt den Verwaltungsrat

    ⏱ Typischerweise eine einzige Sitzung, sobald das Quorum erreicht ist◈ Keine Teilnahmegebühr

    Die Eigentümer treffen sich — persönlich oder durch Vollmacht vertreten — um den Verwaltungsrat des Gebäudes zu wählen, die endgültigen Condominium-Regelungen zu verabschieden und den Anfangsbestand des Instandhaltungsfonds zu genehmigen. Ein Mindestquorum an Eigentümern, gemessen an vertretenen Wohnungen, muss erreicht werden, damit Beschlüsse gültig sind; wird es beim ersten Aufruf nicht erreicht, folgt eine zweite Einberufung mit einem niedrigeren Schwellenwert, der per Dekret festgelegt ist.

    DocumentsReisepass oder Pink Book (Eigentumsnachweis) · Vollmacht, falls per Proxy abgestimmt wird

    ⚠Beschlüsse, die in einer beschlussfähigen Versammlung gefasst werden, binden auch abwesende Eigentümer — arrangieren Sie eine Vollmacht im Voraus, wenn Sie aus dem Ausland nicht teilnehmen können.

  3. 3

    Ordentliche Jahresversammlungen

    ⏱ Mindestens einmal jährlich

    Sobald der Verwaltungsrat eingesetzt ist, beruft er mindestens einmal jährlich eine ordentliche Versammlung ein — meist im ersten Quartal — um die Abrechnung des Vorjahres zu genehmigen, den Hausgeld und das Budget für das kommende Jahr zu bestätigen und über den Stand des Instandhaltungsfonds sowie etwaige daraus finanzierte Arbeiten zu berichten.

    DocumentsAbrechnung des Vorjahres · Vorgeschlagener Jahreshaushalt

  4. 4

    Außerordentliche Versammlungen

    ⏱ Bei Bedarf, mit Benachrichtigung aller Eigentümer

    Zwischen den Jahresversammlungen kann der Verwaltungsrat — oder eine ausreichende Anzahl von Eigentümern gemeinsam — eine außerordentliche Versammlung für dringende Angelegenheiten einberufen: eine größere Reparatur, eine Vakanz im Verwaltungsrat oder einen Streit über die Abrechnung. Die gleichen Quorum- und Abstimmungsregeln gelten wie bei einer ordentlichen Sitzung.

  5. 5

    Protokolle anfordern und aufbewahren

    Ob Sie teilnehmen oder nicht, fordern Sie nach jeder Versammlung die unterschriebenen Protokolle und den genehmigten Haushalt beim Verwaltungsrat oder Ihrem Hausverwalter an und bewahren Sie diese zusammen mit Ihren Eigentumsunterlagen auf. Wenn Sie die Einheit aus der Ferne verwalten, ist dies der einfachste Weg, eine Erhöhung des Hausgeldes oder eine Änderung der Mietregeln zu erkennen, bevor sie Sie betrifft.

    DocumentsProtokolle der Eigentümerversammlung · Genehmigter Jahreshaushalt

Häufig gestellte Fragen

Können ausländische Eigentümer bei der Eigentümerversammlung abstimmen?

Ja. Sobald Sie einen gültigen Kaufvertrag oder ein Pink Book besitzen, dürfen Sie abstimmen und sich zur Wahl in den Verwaltungsrat stellen, und zwar unter genau den gleichen Bedingungen wie vietnamesische Eigentümer — unbeeinflusst von der 30%-Ausländerquote des Gebäudes, die den Kauf, nicht aber die Miteigentumsrechte regelt.

Was passiert, wenn ich im Ausland lebe und nicht teilnehmen kann?

Sie können eine Vertretung bevollmächtigen — ein Familienmitglied, Ihren Hausverwalter oder einen zugelassenen Anwalt — per Vollmacht, in Ihrem Namen abzustimmen. Beschlüsse, die in einer beschlussfähigen Versammlung gefasst werden, binden jeden Eigentümer, ob anwesend oder nicht, daher lohnt es sich, die Vollmacht frühzeitig vor Ihrer Abreise aus Vietnam einzurichten.

Ist die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verpflichtend?

Nein, aber Ihre Stimme zählt weiterhin, wenn Sie abwesend sind und durch Vollmacht vertreten werden, und sie zählt überhaupt nicht, wenn Sie weder anwesend noch vertreten sind. Bei Entscheidungen mit finanziellen Folgen — etwa einer Budgeterhöhung oder einer Sonderumlage — wird eine nicht vertretene Einheit einfach von den anwesenden Eigentümern überstimmt.

Was entscheidet die Versammlung eigentlich?

Sie wählt und kann den Verwaltungsrat abberufen, verabschiedet und ändert die Condominium-Regelungen, genehmigt den Jahreshaushalt und das Hausgeld und überwacht den Instandhaltungsfonds — einschließlich der Genehmigung größerer Reparaturen, die daraus finanziert werden. Alles außerhalb dieser Bereiche, wie das Innere Ihrer eigenen Einheit, fällt nicht in den Zuständigkeitsbereich der Versammlung.

Wie bekomme ich eine Kopie des Protokolls, wenn ich die Sitzung verpasst habe?

Fordern Sie es beim Verwaltungsrat oder dem Hausverwalter Ihres Gebäudes an — Protokolle und genehmigte Haushalte sollten jedem Eigentümer routinemäßig zugänglich gemacht werden. Wenn Sie die Einheit aus der Ferne verwalten, bitten Sie darum, in die Eigentümer-Verteilerliste aufgenommen zu werden, statt sich auf informelle Mitteilungen zu verlassen.

Was, wenn der Verwaltungsrat noch nicht gewählt wurde?

Vor der Gründungsversammlung verwaltet der vom Entwickler bestellte Verwalter das Gebäude nach vorläufigen Regelungen und hält den Instandhaltungsfonds. Das ist normal bei neu übergebenen Projekten — Ihre Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass die Gründungsversammlung tatsächlich einberufen wird, sobald die Belegungsgrenzen erreicht sind, und nicht unbegrenzt zu warten.

Kann die Versammlung die Kurzzeitvermietungsregeln meines Gebäudes ändern?

Ja. Mietbeschränkungen sind in den Condominium-Regelungen verankert, die die Versammlung nach dem Kauf durch Abstimmung ändern kann — ein Gebäude, das bei Ihrem Kauf Airbnb-ähnliche Vermietungen erlaubte, könnte diese Regel später verschärfen. Prüfen Sie die aktuelle Fassung, bevor Sie sich auf Mieteinnahmen verlassen, nicht nur die Version im Anhang Ihres ursprünglichen Kaufvertrags.

Quellen

  • Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15) — regelt das Miteigentum an Condominiums und die rechtliche Grundlage für die Eigentümerversammlung.
  • Dekret 95/2024/ND-CP — Ausführungsverordnung, die die Einberufungsfristen, Quorum-Regeln und das Mandat des Verwaltungsrats detailliert auf dieser Seite regelt (zum Zeitpunkt der Erstellung keine verifizierte offizielle englischsprachige URL).

Möchten Sie die Verwaltung Ihres Gebäudes vor oder nach dem Kauf prüfen lassen?

Senden Sie uns die Condominium-Regelungen, die neuesten Versammlungsprotokolle und den Stand des Instandhaltungsfonds. Unser Beratungsbüro in Hanoi prüft die Konten des Verwaltungsrats und weist innerhalb von 24 Stunden auf etwaige Unterfinanzierungen oder Unstimmigkeiten hin — mit unabhängiger Zweitmeinung und ohne Verpflichtung.

Mit dem Absenden erklären Sie sich einverstanden, zu dieser Immobilie kontaktiert zu werden.