Maison Hanoi

Unterlagen erklärt

Entwicklerlizenz: was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man sie erhält

Was ist eine Entwicklerlizenz in Vietnam?

Eine Entwicklerlizenz ist die Bestätigung der vietnamesischen Behörden, dass ein Immobilienunternehmen rechtlich berechtigt ist, ein bestimmtes Wohnprojekt zu entwickeln und zu verkaufen — einschließlich, sofern eine Ausländerquote verbleibt, Einheiten an ausländische Käufer. Sie beantragen diese nicht selbst; Ihr Anwalt überprüft sie, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Entwicklerlizenz — wichtige Fakten

Dokument
Vietnamesischer Name
Giấy phép kinh doanh bất động sản
Immobiliengeschäftslizenz
Ausgestellt von
Provinzbaubehörde als Teil der Projektgenehmigung
Wann Sie sie sehen
Während der Projekt-Due-Diligence, vor jeglicher Reservierungsanzahlung
Typische Kosten für Sie
€0 für die Erlangung — unabhängige Verifizierung typischerweise €150–€400 (≈4,1M–11M VND)
Gültigkeit
Gebunden an die Laufzeit des genehmigten Projekts
Vom Entwickler bei jeder neuen Verkaufsphase erneut bestätigt, kein festes Ablaufdatum, das Sie selbst verfolgen müssen
Geltendes Recht
Wohnungsgesetz 2023 · Landgesetz 2024 · Dekret 95/2024
Dies sind die Texte, die unsere Redaktion in diesem Cluster zitiert — keine anderen regulatorischen Quellen werden verwendet
Erforderlich für
Jeden Kauf einer Off-Plan- oder Neubau-Einheit von einem gewerblichen Entwickler
Nicht erforderlich für Wiederverkaufskäufe zwischen Privatpersonen, bei denen das eigene Pink Book des Verkäufers das relevante Dokument ist
Sprache
Ausgestellt in Vietnamesisch
Eine beglaubigte englische oder französische Übersetzung ist ratsam, wenn Sie sie einer Bank oder einem Anwalt außerhalb Vietnams vorlegen möchten

Muster: die Geschäftslizenz des Entwicklers

Kommentierte A4-Faksimile einer vietnamesischen Immobiliengeschäftslizenz eines Entwicklers (MUSTER — fiktive Daten, keine offiziellen Siegel oder personenbezogenen Daten). Goldfarbene Hervorhebungen markieren die Felder, die unser Desk zuerst prüft: den genauen rechtlichen Namen der lizenzierten Einheit, das genehmigte Projekt, die ausstellende Behörde und das Genehmigungsdatum. Laden Sie es herunter, um Feld für Feld zu sehen, was eine echte Lizenz enthalten sollte, bevor Sie sie mit der Kopie vergleichen, die Ihnen ein Verkaufsbüro aushändigt.

Muster herunterladen (PDF)
Kommentierte A4-Faksimile einer vietnamesischen Immobiliengeschäftslizenz eines Entwicklers (MUSTER — fiktive Daten, keine offiziellen Siegel oder personenbezogenen Daten). Goldfarbene Hervorhebungen markieren die Felder, die unser Desk zuerst prüft: den genauen rechtlichen Namen der lizenzierten Einheit, das genehmigte Projekt, die ausstellende Behörde und das Genehmigungsdatum. Laden Sie es herunter, um Feld für Feld zu sehen, was eine echte Lizenz enthalten sollte, bevor Sie sie mit der Kopie vergleichen, die Ihnen ein Verkaufsbüro aushändigt.Muster herunterladen (PDF)

Wie ein ausländischer Käufer die Entwicklerlizenz überprüft

⏱ 1–2 Wochen, abgeschlossen vor Ihrer Unterschrift

Sie beantragen keine Entwicklerlizenz — sie existiert bereits oder nicht. Ihre Aufgabe als Käufer ist es nur zu bestätigen, dass eine existiert und dass sie tatsächlich das genaue Projekt abdeckt, in das Sie investieren, nicht eine benachbarte Phase oder ein verbundenes Unternehmen mit ähnlichem Namen. Dies sind die Prüfpunkte, die unser Desk mit Ihrem Anwalt vor jeglicher Geldübergabe in der von uns empfohlenen Reihenfolge durchgeht.

  1. 1

    Fordern Sie die Lizenzreferenzen des Projekts an

    ⏱ Vor der Reservierung

    Bitten Sie das Verkaufsteam — schriftlich per E-Mail statt telefonisch — um die Geschäftsnummer der Entwicklerlizenz, den vollständigen rechtlichen Namen der lizenzierten Einheit und die Bestätigung, dass dieses spezifische Projekt und diese Phase unter diese Lizenz fallen. Ein seriöser Entwickler liefert diese Details ohne Zögern, meist innerhalb eines Tages, lange bevor Sie zur Reservierungsanzahlung aufgefordert werden.

    DocumentsRechtlicher Name der Entwickler-Einheit · Projekt-Lizenzreferenznummer

    ⚠Eine vage Antwort oder eine Lizenz, die an eine andere rechtliche Einheit als die auf Ihrem Vertrag gedruckte ausgestellt ist, ist ein Warnsignal, von dem Sie sich besser zurückziehen.

  2. 2

    Lassen Sie sie von einem Anwalt unabhängig prüfen

    ⏱ 3–7 Arbeitstage◈ ≈ €150–€400 (≈4,1M–11M VND)

    Ihr Anwalt gleicht die Lizenz und den Genehmigungsstatus des Projekts direkt mit der zuständigen Provinzbehörde ab, anstatt sich nur auf die vom Verkaufsbüro bereitgestellten Dokumente zu verlassen. Dieser unabhängige Schritt ist Standard-Due Diligence bei jedem gewerblichen Projekt in Hanoi, egal ob der Käufer ausländisch ist oder nicht — es ist für Sie einfach wichtiger, da die Durchsetzung eines Vertrags aus dem Ausland schwieriger ist, falls sich später Fehler herausstellen.

    DocumentsBeglaubigte Kopie der Lizenz · Projektgenehmigungsreferenz

  3. 3

    Bestätigen Sie die Ausländerquote, die an das Projekt gebunden ist

    ⏱ Gleicher Besuch

    Eine gültige Lizenz bestätigt, dass das Projekt legal verkauft werden darf; sie bestätigt nicht von sich aus, dass ein Ausländeranteil noch verfügbar ist. Ausländer dürfen höchstens 30 % der Wohnungen in einem Gebäude halten, und dieser Anteil füllt sich, sobald Einheiten reserviert werden — manchmal lange bevor ein Projekt öffentlich für ausländische Käufer vermarktet wird. Bitten Sie den Entwickler um eine schriftliche Bestätigung, wie viele Einheiten der Ausländerquote für Ihr Zielprojekt und -gebäude noch verfügbar sind.

    ⚠Manche Verkaufsbüros geben die Quotenverfügbarkeit nur mündlich an, und Zahlen können sich schnell ändern, sobald ein Projekt beliebt wird. Bestehen Sie auf eine schriftliche, datierte Bestätigung, bevor Sie etwas bezahlen.

  4. 4

    Abgleich mit den anderen Kerndokumenten des Projekts

    ⏱ Gleicher Auftrag wie Schritt 2

    Eine Lizenz ist nur ein Teil des Gesamtbilds. Bitten Sie Ihren Anwalt, sie zusammen mit dem Gewerberegisterauszug, dem Investitionszertifikat und — bei Off-Plan-Käufen — der Bankbürgschaft des Entwicklers für die Phase, in die Sie investieren, zu prüfen. Zusammen geben diese Dokumente Auskunft darüber, ob die Einheit vor Ihnen rechtlich berechtigt ist zu bauen, zu verkaufen und Ihre Anzahlung zu schützen, falls der Bau stockt.

    DocumentsGewerberegisterauszug · Investitionszertifikat · Bankbürgschaftsreferenz, für Off-Plan-Einheiten

  5. 5

    Bewahren Sie eine verifizierte Kopie auf, bevor Sie unterschreiben

    ⏱ Laufend◈ ≈ €60–€150 (≈1,65M–4,1M VND) für beglaubigte Übersetzung, falls erforderlich

    Nach der Verifizierung bewahren Sie eine beglaubigte Kopie der Lizenz — bei Bedarf übersetzt — in Ihren Kaufunterlagen zusammen mit dem Reservierungsvertrag und später dem Kaufvertrag auf. Sie wird Teil der Dokumentation, auf die sich Ihr Anwalt im Streitfall über die Rechtmäßigkeit des Projekts stützt, und kostet nichts, wenn Sie sie einmal haben.

Was die Überprüfung einer Entwicklerlizenz kostet

Dies sind die eigenen Due-Diligence-Kosten des Käufers, keine staatlichen Gebühren — die Lizenz selbst wird dem Entwickler kostenfrei ausgestellt. Die Spannen spiegeln wider, was unsere Partnerkanzleien in Hanoi typischerweise für diese spezifische Prüfung im Rahmen einer umfassenderen Projektprüfung berechnen.

—MinMaxBase
Unabhängige Anwaltliche VerifizierungDeckt Lizenz und Projektgenehmigungsstatus ab€150 (≈4.1M VND)€400 (≈11M VND)einmaligKäufer, während der Due Diligence
Beglaubigte Kopie von der ausstellenden Behörde€40 (≈1.1M VND)€100 (≈2.75M VND)einmaligKäufer, über Ihren Anwalt angefordert
Beglaubigte Übersetzung (EN/FR)€60 (≈1.65M VND)€150 (≈4.1M VND)einmaligKäufer, falls für Finanzierung oder Notarisierung erforderlich
Erweiterte Prüfung verwandter ProjektdokumenteGewerberegisterauszug, Investitionszertifikat und Bankbürgschaft werden zusammen mit der Lizenz geprüft€80 (≈2.2M VND)€200 (≈5.5M VND)einmaligKäufer, optional
Total≈€330 (≈9.1M VND)≈€850 (≈23.4M VND)

Beispiel: Überprüfung von zwei ausgewählten Projekten vor der Entscheidung

Anwaltsprüfung (2 Projekte)
€300 (≈8.25M VND)
Beglaubigte Kopien
€80 (≈2.2M VND)
Beglaubigte Übersetzung
€120 (≈3.3M VND)
Erweiterte Dokumentenprüfung, 1 Projekt
€150 (≈4.1M VND)
Σ
€650 (≈17,9M VND)

Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024

Häufig gestellte Fragen

Braucht man in Vietnam eine Lizenz, um Immobilien zu kaufen?

Nein — als einzelner ausländischer Käufer benötigen Sie selbst keine Lizenz. Nur der Entwickler oder die Einheit, die Ihnen die Einheit verkauft, muss eine gültige Geschäftslizenz und Projektgenehmigung besitzen, bevor sie legal an Sie vermarkten und verkaufen darf. Ihre Rolle beschränkt sich darauf, diese Lizenz zu überprüfen, nicht sie zu beantragen.

Wie überprüfe ich, ob eine Entwicklerlizenz echt ist?

Fordern Sie die Lizenznummer und die genaue juristische Einheit, an die sie ausgestellt wurde, schriftlich an, und lassen Sie Ihren Anwalt diese unabhängig bei der zuständigen Provinzbehörde bestätigen, anstatt sich nur auf die Dokumente des Verkaufsbüros zu verlassen. Eine kurze Überprüfung reicht meist vor einer Reservierungsanzahlung aus.

Was passiert, wenn ein Entwickler keine gültige Lizenz hat?

Ein Projekt, das ohne ordnungsgemäße Lizenz verkauft wird, birgt echte rechtliche Risiken — Ihr Kauf könnte schwer durchsetzbar sein, das Projekt selbst darf möglicherweise keine Einheiten an Ausländer verkaufen, und eine geleistete Anzahlung könnte schwer zurückzuerhalten sein. Genau deshalb erfolgt die Überprüfung vor der Zahlung, nicht danach.

Ist eine Entwicklerlizenz dasselbe wie das Pink Book?

Nein. Die Lizenz bestätigt, dass der Entwickler berechtigt ist, das Projekt zu verkaufen; das Pink Book ist die Eigentumsurkunde, die Sie später erhalten, nachdem Sie Ihre Einheit bezahlt und registriert haben — zu diesem Zeitpunkt fällt eine Standardregistrierungsgebühr von 0,5 % an. Die beiden Dokumente liegen am Anfang bzw. Ende Ihres Kaufprozesses.

Garantiert eine gültige Lizenz, dass ein Ausländeranteil verfügbar ist?

Nein. Sie bestätigt, dass das Projekt legal verkauft werden darf, nicht dass die 30%-Ausländerquote pro Gebäude noch Kapazitäten hat — die Verfügbarkeit der Quote ändert sich mit dem Verkauf der Einheiten und muss separat, idealerweise schriftlich, zum Zeitpunkt Ihres Angebots geprüft werden.

Wer bezahlt die Überprüfung der Entwicklerlizenz?

Die Lizenz selbst kostet den Entwickler, nicht Sie. Als Käufer zahlen Sie nur die Anwaltsgebühr für die unabhängige Überprüfung, die typischerweise in eine umfassendere Projekt-Due-Diligence eingebunden ist, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Wie lange dauert die Überprüfung einer Entwicklerlizenz?

In der Regel drei bis sieben Arbeitstage, sobald Ihr Anwalt die Lizenzreferenz und den genauen Projektnamen hat, obwohl eine Vorabprüfung oft schneller möglich ist, wenn der Entwickler etabliert und bei Hanoier Kanzleien bekannt ist.

Quellen

  • Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (29/2023/QH15) — regelt Entwicklerlizenzen und den Verkauf von Wohnprojekten.
  • Wohnungsgesetz 2023 (27/2023/QH15) — Berechtigung für Ausländereigentum und 30%-Quote pro Gebäude.
  • Landgesetz 2024 (31/2024/QH15) — Landnutzungsrechte, die jedem lizenzierten Projekt zugrunde liegen.
  • Dekret 96/2024/ND-CP — detaillierte Durchführungsbestimmungen zum Gesetz über das Immobiliengeschäft.
  • Dekret 95/2024/ND-CP — Durchführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz (zitiert per Verweis; keine offiziell verifizierte englische URL derzeit).
  • Ministerium für Bauwesen (Bộ Xây dựng) — Ministerium, das Entwicklerlizenzen und Projektgenehmigungen überwacht.

Lassen Sie eine Entwicklerlizenz prüfen, bevor Sie zahlen

Unser Hanoi-Desk überprüft Entwicklerlizenzen, Projektgenehmigungen und die Ausländerquote, bevor Sie eine Reservierung oder Anzahlung unterschreiben — eine unabhängige Zweitmeinung innerhalb von 24 Stunden.

Mit dem Absenden erklären Sie sich einverstanden, zu dieser Immobilie kontaktiert zu werden.