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Instandhaltungsfonds (2 %): Was er ist, warum er wichtig ist, wie man ihn erhält

Was ist der 2 % Instandhaltungsfonds in Vietnam?

Der Instandhaltungsfonds (kinh phí bảo trì) ist ein obligatorischer einmaliger Beitrag in Höhe von 2 % des Verkaufspreises Ihrer Wohnung vor Mehrwertsteuer, der bei der Übergabe auf ein vom Entwickler speziell für das Gebäude eröffnetes Bankkonto eingezahlt wird. Er ist zweckgebunden für größere Reparaturen an Gemeinschaftsflächen – Aufzüge, Fassade, Struktur – und wird später mit aufgelaufenen Zinsen an den von den Eigentümern gewählten Verwaltungsrat übertragen.

Instandhaltungsfonds auf einen Blick

Dokument
Vietnamesischer Name
Kinh phí bảo trì nhà chung cư
Die Zahlung wird durch ein Bankschreiben – giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì – bestätigt, sobald sie gutgeschrieben ist
Erhoben von
Dem Entwickler, auf ein spezielles Treuhandkonto bei einer lizenzierten Geschäftsbank
Getrennt von den eigenen Betriebskonten des Entwicklers geführt und später an den Verwaltungsrat des Gebäudes übergeben
Wann Sie zahlen
Bei oder kurz vor der Übergabe, zusammen mit dem letzten Restbetrag Ihres Kaufpreises
Siehe unseren Schritt-für-Schritt-Kaufprozess, um zu sehen, wo dies im Gesamtzeitplan liegt
Typische Kosten
Genau 2 % des Verkaufspreises vor Mehrwertsteuer – die einzige landesweit festgelegte Eigentumswohnungsgebühr
Bei einer Wohnung für 530.000 € (Median Tây Hồ) sind das 10.600 € (≈ VND 292 Millionen)
Gültigkeit
In Treuhand gehalten bis zur Wahl des Verwaltungsrats, dann mit aufgelaufenen Zinsen übertragen
Kein Verfallsdatum – der Fonds besteht für die Lebensdauer des Gebäudes
Geltendes Recht
Wohnungsgesetz 2023 und Dekret 95/2024/ND-CP
Legt den landesweiten 2 %-Satz und die Anforderung eines zweckgebundenen Treuhandkontos fest
Sprache
Vietnamesisch ist die einzig rechtsverbindliche Version
Vom Entwickler bereitgestellte englische Übersetzungen des Bestätigungsschreibens dienen nur zur Orientierung
Erforderlich für
Neubauwohnungen und -häuser, die direkt vom Entwickler gekauft werden
Die meisten Wiederverkaufs-Käufe lösen keine zweite Zahlung aus – der Fonds wurde bereits bei der ursprünglichen Übergabe erhoben

Muster: Bestätigung der Zahlung des Instandhaltungsfonds

Kommentierte Faksimile eines Bankschreibens (giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì) für den 2 % Instandhaltungsfonds – nur zur Veranschaulichung, kein echtes Schreiben. Ein echtes Bestätigungsschreiben nennt die Depotbank, den Entwickler als Kontoinhaber und Sie als Zahler, gibt den genauen Betrag und die Treuhandkontodaten an und verweist auf Ihr spezifisches Projekt und Ihre Einheit.

Muster herunterladen (PDF)
Kommentierte Faksimile eines Bankschreibens (giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì) für den 2 % Instandhaltungsfonds – nur zur Veranschaulichung, kein echtes Schreiben. Ein echtes Bestätigungsschreiben nennt die Depotbank, den Entwickler als Kontoinhaber und Sie als Zahler, gibt den genauen Betrag und die Treuhandkontodaten an und verweist auf Ihr spezifisches Projekt und Ihre Einheit.Muster herunterladen (PDF)

Wie der Fonds berechnet, bezahlt und überprüft wird

⏱ Einmalig bei der Übergabe bezahlt; die Überprüfung dauert typischerweise einige Tage

Sie beantragen den Instandhaltungsfonds nicht wie ein Zertifikat – der Entwickler ist gesetzlich verpflichtet, ihn bei der Übergabe von jedem Käufer einzuziehen. Ihre Aufgabe als Käufer ist es, die Berechnung zu überprüfen, das Treuhandkonto zu bestätigen und den Nachweis nach der Zahlung aufzubewahren. Dafür ist kein persönlicher Bankbesuch aus dem Ausland nötig; ein in Vietnam ansässiger Rechtsanwalt oder Ihr Hausverwalter kann jeden Schritt in Ihrem Namen prüfen.

  1. 1

    Bestätigen Sie, dass der Fonds auf dem Preis vor Mehrwertsteuer berechnet wird

    ⏱ Vor der endgültigen Abrechnung

    Prüfen Sie, ob Ihr Kaufvertrag und die endgültige Abrechnung den 2 % Fonds als Prozentsatz des Preises vor Mehrwertsteuer angeben, nicht den Mehrwertsteuer-inklusiven Betrag. Manche Verträge formulieren den Verkaufspreis mehrdeutig und erhöhen so Ihre tatsächlichen Kosten um etwa 12 %, wenn Mehrwertsteuer und Fonds hinzugerechnet werden.

    DocumentsKaufvertrag · Endabrechnung

    ⚠Falsch eingerechnete Mehrwertsteuer in der 2 %-Basis erhöht den Fonds – überprüfen Sie die Berechnung Zeile für Zeile, bevor Sie zahlen.

    → law firms
  2. 2

    Prüfen Sie das spezielle Treuhandkonto vor der Zahlung

    ⏱ 1–2 Tage

    Fordern Sie die im Vertrag angegebenen Treuhandkontodaten an – ein spezielles, verzinsliches Konto bei einer lizenzierten Geschäftsbank, das der Entwickler für diesen Zweck ausgewählt hat. Es darf niemals mit dem normalen Geschäftskonto oder dem Verkaufskonto des Entwicklers übereinstimmen.

    ⚠Eine Kontonummer, die mit dem normalen Betriebskonto des Entwicklers übereinstimmt statt mit einem zweckgebundenen Treuhandkonto, ist ein Warnsignal.

  3. 3

    Zahlen Sie den Fonds zusammen mit Ihrem letzten Restbetrag

    ⏱ Bei der Übergabe◈ 2 % des Verkaufspreises vor Mehrwertsteuer; üblicherweise keine zusätzlichen Bankgebühren

    Der 2 % Beitrag wird normalerweise zusammen mit der letzten Rate des Kaufpreises als Teil der Übergabeabrechnung eingezogen. Bewahren Sie den Überweisungsbeleg auf, der sowohl Ihre Einheit als auch den Fonds referenziert.

    DocumentsEndabrechnung · Zahlungsbeleg der Überweisung

  4. 4

    Fordern Sie das Bankschreiben zur Bestätigung an und prüfen Sie es

    ⏱ Am selben Tag bis etwa 1 Woche

    Bitten Sie die Depotbank – oder den Entwickler – um das Bestätigungsschreiben und prüfen Sie, ob alle drei Parteien genannt sind (Bank, Entwickler als Kontoinhaber, Sie als Zahler), ein Betrag angegeben ist, der genau 2 % Ihres Preises vor Mehrwertsteuer entspricht, und Ihr spezifisches Projekt sowie Ihre Einheitsnummer referenziert werden.

    DocumentsBankschreiben zur Bestätigung (giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì)

    ⚠Ein Bestätigungsschreiben ohne Bezug auf Ihre spezifische Einheit kann im Streitfall nicht auf Ihre Wohnung zurückverfolgt werden.

  5. 5

    Verfolgen Sie die Übertragung des Fonds an den Verwaltungsrat

    ⏱ Üblicherweise innerhalb von 12 Monaten nach der Übergabe, bei der ersten Eigentümerversammlung

    Sobald die Eigentümer bei der ersten Eigentümerversammlung des Gebäudes einen Verwaltungsrat (Ban quản trị) wählen, muss der Entwickler den Fonds – inklusive aufgelaufener Zinsen – auf das Konto des Verwaltungsrats übertragen. Fordern Sie eine Bestätigung des übertragenen Betrags an, wenn Sie nicht anwesend waren.

    DocumentsProtokoll der Eigentümerversammlung

    ⚠Ein Entwickler, der die Übertragung des Fonds nach Wahl des Verwaltungsrats verzögert, verstößt gegen seine Verpflichtungen nach dem Wohnungsgesetz.

Was der Instandhaltungsfonds tatsächlich kostet

Der Fonds selbst ist ein festgelegter 2 % Anteil des Verkaufspreises vor Mehrwertsteuer, landesweit festgelegt – keine verhandelbare Gebühr. Die folgenden Zeilen trennen den Fonds von den optionalen Käuferkosten für dessen Überprüfung.

—MinMaxBase
Beitrag zum InstandhaltungsfondsDie einzige landesweit festgelegte Eigentumswohnungsgebühr – festgelegt durch das Wohnungsgesetz 2023, nicht verhandelbar2%2%% des Verkaufspreises vor Mehrwertsteuer, einmaligKäufer, bei oder vor der Übergabe
Bankschreiben zur BestätigungVietnamesische Banken stellen dies in der Regel kostenlos aus, sobald der Fonds gutgeschrieben ist€0€0inbegriffenDepotbank, auf Anfrage
Unabhängige Überprüfung des BestätigungsschreibensBestätigt, dass Treuhandkonto, Betrag und Einheitsreferenz mit Ihrem Vertrag übereinstimmen€100 (≈ 2,700,000 VND)€250 (≈ 6,800,000 VND)Pauschalgebühr, einmaligKäufer, optional aber empfohlen
Beglaubigte Übersetzung des BestätigungsschreibensDas vietnamesische Original bleibt die rechtsverbindliche Version€35 (≈ 950,000 VND)€90 (≈ 2,450,000 VND)pro DokumentKäufer, falls eine beglaubigte Kopie für persönliche Unterlagen benötigt wird

Beispiel: Wohnung für 530.000 € (Median Tây Hồ)

Instandhaltungsfonds (2 % des Preises vor Mehrwertsteuer)
€10,600 · ≈ VND 292M
Unabhängige Überprüfung des Schreibens
€150 · ≈ VND 4.1M
Beglaubigte Übersetzung
€60 · ≈ VND 1.6M
Σ
≈ 10.810 € · ≈ VND 297,7 Mio., fällig bei oder vor der Übergabe

2023 Housing Law (in force since 1 January 2025) · Decree 95/2024/ND-CP

Häufig gestellte Fragen

Ist der Instandhaltungsfonds dasselbe wie die monatliche Servicegebühr?

Nein. Der Instandhaltungsfonds ist ein einmaliger 2 % Beitrag, der bei der Übergabe für größere strukturelle Reparaturen – Aufzüge, Fassade, Dach – gezahlt wird. Die monatliche Servicegebühr ist eine separate, wiederkehrende Gebühr, die vom Verwaltungsrat festgelegt wird und die tägliche Instandhaltung wie Sicherheit, Reinigung und Gartenpflege abdeckt.

Wer erhebt den Instandhaltungsfonds und wo wird er verwahrt?

Der Entwickler erhebt ihn bei der Übergabe und zahlt ihn auf ein spezielles, verzinsliches Treuhandkonto bei einer lizenzierten Geschäftsbank ein – getrennt von seinen eigenen Betriebsmitteln. Sobald die Eigentümer einen Verwaltungsrat wählen, muss der Entwickler den Fonds mit aufgelaufenen Zinsen auf das Konto des Verwaltungsrats übertragen.

Ist der 2 % Instandhaltungsfonds im beworbenen Verkaufspreis enthalten?

Nicht unbedingt. Manche Verträge geben den Verkaufspreis mehrdeutig an, sodass Mehrwertsteuer und der 2 % Fonds zusätzlich hinzukommen – was die tatsächlichen Kosten um etwa 12 % über den angegebenen Preis hebt. Prüfen Sie immer, ob Ihr Kaufvertrag klar angibt, ob der Fonds enthalten oder zusätzlich ist.

Muss ich den Instandhaltungsfonds erneut zahlen, wenn ich eine Wiederverkaufswohnung kaufe?

In der Regel nein – der 2 % Fonds wird einmalig vom ursprünglichen Käufer bei der Übergabe erhoben. Bei einem Wiederverkauf fragen Sie stattdessen nach dem aktuellen Fondsstand und den jüngsten Abrechnungen des Verwaltungsrats, da ein unterfinanzierter Fonds später zu Sonderumlagen für alle Eigentümer führen kann.

Was passiert, wenn der Entwickler sich weigert, den Fonds an den Verwaltungsrat zu übergeben?

Dies ist ein Verstoß gegen die Verpflichtungen des Entwicklers nach dem Wohnungsgesetz 2023. Eigentümer können dies über den Verwaltungsrat ansprechen und, falls ungelöst, an die örtliche Wohnungsbehörde oder einen zugelassenen Anwalt weiterleiten – genau bei solchen Streitigkeiten kann Ihnen unser Beratungsbüro helfen, den richtigen Weg zu finden.

Wofür wird der Instandhaltungsfonds tatsächlich verwendet?

Er ist für größere Reparaturen und Erneuerungen der Gemeinschaftsflächen reserviert – Überholungen von Aufzügen, Fassaden- und Dacharbeiten, strukturelle Instandhaltung – nicht für Routinearbeiten wie Reinigung, Sicherheit oder Gartenpflege, die durch die monatliche Servicegebühr finanziert werden.

Quellen

  • Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Gesetz Nr. 27/2023/QH15) – legt den landesweiten 2 % Instandhaltungsfonds-Satz und die Anforderung eines zweckgebundenen Treuhandkontos fest.
  • Dekret 95/2024/ND-CP – Durchführungsverordnung mit Details zur Erhebung, Treuhandverwaltung und Übertragung des Instandhaltungsfonds an den Verwaltungsrat.
Der Instandhaltungsfonds in Zahlen
Der Instandhaltungsfonds in ZahlenMaison Hanoi

Überprüfen Sie eine Zahlung des Instandhaltungsfonds, bevor Sie die Übergabe abzeichnen

Senden Sie uns Ihre Abrechnung und das Bankschreiben zur Bestätigung. Unser Beratungsbüro in Hanoi prüft die Berechnung und das Treuhandkonto innerhalb von 24 Stunden – unverbindlich und niemals als Ersatz für Ihren eigenen Anwalt.

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