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Unterlagen erklärt

Steuererklärung: was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man sie erhält

Was ist eine Steuererklärung in Vietnam für einen ausländischen Immobilieneigentümer?

Eine Steuererklärung ist hier die persönliche Einkommensteuererklärung (PIT), die ein ausländischer Eigentümer bei der vietnamesischen Steuerbehörde einreicht — meist um Mieteinnahmen zu melden (5% MwSt. plus 5% PIT auf die Bruttomiete) oder beim Wiederverkauf die 2% PIT auf den Verkaufspreis. Niemand übergibt sie Ihnen: Sie oder Ihr Buchhalter reichen sie ein.

Steuererklärung — wichtige Fakten

Dokument
Vietnamesischer Name
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân — das Formular für die persönliche Einkommensteuererklärung (PIT)
Der allgemeine Begriff für die Erklärung, die Sie einreichen, je nachdem welches Ereignis sie auslöst
Eingereicht von
Von Ihnen oder, häufiger, von Ihrem Buchhalter oder einem lizenzierten Steuerberater, der in Ihrem Namen handelt
Hausverwalter reichen Mietmeldungen oft direkt für die von ihnen verwalteten Vermieter ein
Format
Eine schriftliche Erklärung, die auf Papier oder über das Online-Portal der Steuerbehörde eingereicht wird — das genaue Formular hängt vom jeweiligen Einkommensereignis ab
Es gibt kein einheitliches universelles „Steuererklärungs“-Formular, das alle Szenarien abdeckt
Wann es erforderlich ist
Immer wenn während Ihres Eigentums ein steuerpflichtiges Ereignis eintritt — hauptsächlich wenn Sie die Einheit vermieten oder sie weiterverkaufen
Nicht beim Kauf selbst einzureichen
Typische Kosten
Keine staatliche Gebühr für die Einreichung der Erklärung selbst; die übliche Kosten sind die Vorbereitungsgebühr des Buchhalters zusätzlich zur erklärten Steuer — 2% des Verkaufspreises beim Wiederverkauf oder 5% MwSt. + 5% PIT auf die Bruttomiete
Siehe das Buchhalterverzeichnis unten für Richtpreise
Gültigkeit
Läuft nicht wie ein Zertifikat ab — eine Mietsteuererklärung muss für jede steuerpflichtige Periode neu eingereicht werden, während eine Wiederverkaufserklärung eine einmalige Einreichung ist, die an diese einzelne Transaktion gebunden ist
Sprache
Nur Vietnamesisch
Direkt bei einer vietnamesischen Behörde eingereicht; bewahren Sie eine übersetzte Kopie für Ihre Unterlagen auf
Geltendes Recht
Wohnungsgesetz 2023 · Landgesetz 2024 · Dekret 95/2024
Der Rahmen, auf den sich unsere Redaktion in diesem Themenbereich bezieht
Erforderlich für
Den Nachweis, dass Ihre Mieteinnahmen oder Ihr Wiederverkauf steuerkonform sind — und beim Wiederverkauf Teil der Unterlagen, die Ihr Notar benötigt, bevor das Pink Book des Käufers registriert werden kann

Wie Sie als ausländischer Eigentümer eine Steuererklärung abgeben

⏱ Einige Werktage, sobald Ihre Dokumente und der Steuercode bereit sind — länger, wenn Sie aus dem Ausland einreichen

Es gibt keinen einzigen Zeitpunkt, an dem Sie eine Steuererklärung „beantragen“, wie Sie es bei einem Pink Book tun würden. Stattdessen lösen zwei separate Ereignisse während Ihres Eigentums jeweils ihre eigene Erklärung aus: die Vermietung der Immobilie oder der Verkauf. Beide basieren auf derselben Voraussetzung — einer vietnamesischen Steueridentifikationsnummer — und beide werden fast immer mit einem Steuerberater abgewickelt, anstatt sie alleine einzureichen, da die Formulare, die Korrespondenz mit dem Finanzamt und das eTax-Portal selbst alle auf Vietnamesisch sind.

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    Holen Sie sich zuerst Ihre vietnamesische Steueridentifikationsnummer

    ⏱ Einmalig, idealerweise beim Kauf

    Bevor Sie irgendetwas einreichen können, benötigen Sie eine Steueridentifikationsnummer (Mã số thuế, MST) — den 10-stelligen Code, den die vietnamesische Steuerbehörde gegen Ihren Reisepass ausstellt. Die meisten Käufer erhalten diese automatisch, wenn sie die 0,5% Registrierungsgebühr für ihren Kauf zahlen, sodass sie oft bereits vorhanden ist, wenn eine Steuererklärung erforderlich wird.

    DocumentsReisepass · Kauf- und Verkaufsvertrag oder bestehendes Pink Book

    ⚠Wenn Sie die Stufe der Wiederverkaufs- oder Vermietungserklärung ohne MST erreichen, fügt dies einen vorläufigen Schritt und eine Verzögerung hinzu — bestätigen Sie, dass Sie bereits eine haben, sobald Sie kaufen.

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    Ermitteln Sie, welche Steuererklärung für Sie gilt

    ⏱ Sobald ein steuerpflichtiges Ereignis eintritt

    Der Vermietungsweg und der Wiederverkaufsweg führen zu unterschiedlichen Einreichungen und unterschiedlichen Ansprechpartnern beim Finanzamt. Die Vermietung der Einheit bedeutet periodische Einreichungen, solange Sie sie vermieten; der Wiederverkauf bedeutet eine einmalige Einreichung, die an diese eine Transaktion gebunden ist. Ein Steuerberater kann bestätigen, was für Sie gilt — und bei einer Vermietung, ob Ihr Einkommensniveau tatsächlich eine Einreichung auslöst.

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    Mieteinnahmen: 5% MwSt und 5% Einkommensteuer erklären

    ⏱ Vierteljährlich oder jährlich, solange die Einheit vermietet ist◈ 5% MwSt + 5% Einkommensteuer auf Bruttomieteinnahmen

    Wenn Sie die Immobilie vermieten, erklären Sie — oder Ihr Immobilienverwalter, der in Ihrem Auftrag handelt — die erhaltene Bruttomiete und zahlen darauf 5% Mehrwertsteuer plus 5% persönliche Einkommensteuer, ohne Abzug für Hypotheken- oder Verwaltungsgebühren. Die meisten Vermieter lassen dies vierteljährlich oder jährlich von ihrem Immobilienverwalter oder Steuerberater während der gesamten Mietdauer einreichen.

    DocumentsMietvertrag · Aufzeichnungen über Mieteinnahmen · Steueridentifikationsnummer

    ⚠Eine Einheit zu vermieten, ohne jemals diese Steuererklärung einzureichen, ist eine häufige Abkürzung, die rückwirkende Steuern und Strafen nach sich zieht, falls das Finanzamt die Akte später überprüft.

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    Wiederverkauf: 2% Übertragungs-Einkommensteuer erklären

    ⏱ Vor der Einreichung der Urkunde, zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs◈ 2% des Übertragungspreises

    Beim Verkauf wird die Erklärung Ihrer 2% persönlichen Einkommensteuer auf den Übertragungspreis eingereicht, bevor der Notar die neue Urkunde und das Pink Book des Käufers bearbeiten kann. In der Praxis wird dies normalerweise von Ihrem Anwalt oder Steuerberater zusammen mit dem Kaufvertrag vorbereitet und nicht erst nach Unterzeichnung der Urkunde.

    DocumentsNotariell beglaubigter Kaufvertrag · Bestehendes Pink Book · Steueridentifikationsnummer

    ⚠Ein zu niedrig angesetzter Übertragungspreis zur Reduzierung der 2% Steuer kann vom Finanzamt angefochten werden und erschwert den Nachweis Ihrer tatsächlichen Anschaffungskosten, falls der Verkauf in Ihrem Heimatland erneut besteuert wird.

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    Bewahren Sie die eingereichte Kopie und die Zahlungsbestätigung auf

    ⏱ Unmittelbar nach Einreichung und Zahlung

    Sobald Ihre Steuererklärung eingereicht und die Steuer bezahlt ist, bitten Sie um eine Kopie der akzeptierten Erklärung und die offizielle Zahlungsbestätigung. Zusammen sind sie Ihr Nachweis der Einhaltung — für einen zukünftigen Wiederverkauf, für einen Hypothekenantrag im Heimatland oder falls das Finanzamt Sie jemals auffordert, eine frühere Einreichung nachzuweisen.

    DocumentsKopie der eingereichten Erklärung · Quittung über Steuerzahlung

    ⚠Der Verlust der eingereichten Kopie ist üblich, wenn eine Steuererklärung vollständig von einem Dritten bearbeitet wird – fordern Sie Ihre eigenen Unterlagen zum Zeitpunkt der Einreichung an, nicht erst Jahre später.

Häufig gestellte Fragen

Wie lasse ich als Ausländer in Vietnam eine Steuererklärung einreichen?

Sie erhalten keine Steuererklärung von einem Amt wie ein Zertifikat – Sie oder, häufiger, Ihr Buchhalter füllen die Erklärung aus und reichen sie direkt bei der örtlichen Steuerbehörde ein, in der Regel über das eTax-Portal oder persönlich. Die erste Voraussetzung ist eine vietnamesische Steueridentifikationsnummer, die gegen Vorlage Ihres Reisepasses ausgestellt wird.

Gibt es einen Steuererklärungs- oder Steuererstattungsrechner für Ausländer in Vietnam?

Es gibt keinen offiziellen öffentlichen Rechner. Die geltenden Sätze sind gesetzlich festgelegt – 2 % des Verkaufspreises beim Wiederverkauf oder 5 % Mehrwertsteuer plus 5 % Einkommensteuer auf die Bruttomieteinnahmen – daher kann ein Buchhalter Ihre genaue Zahl direkt aus Ihrem Vertrag oder Mietvertrag berechnen, ohne ein generisches Tool zu benötigen.

Wie erhalte ich eine Steuererstattung in Vietnam?

Eine Erstattung kann entstehen, wenn Steuern einbehalten oder zu viel gezahlt wurden – zum Beispiel, wenn ein Hausverwalter zu viel Einkommensteuer auf die Miete einbehalten hat im Vergleich zu Ihrer endgültigen Steuerpflicht. Sie oder Ihr Buchhalter reichen einen Abschlussantrag mit unterstützenden Unterlagen bei der Steuerbehörde ein, die die Erstattung prüft und bearbeitet; sie erfolgt nicht automatisch.

Was ist die Frist für die Einreichung einer vietnamesischen Steuererklärung für Mieteinnahmen oder einen Wiederverkauf?

Die Fristen hängen davon ab, welche Erklärung Sie einreichen und wie Ihr Einkommen bewertet wird – Mietdeklarationen sind typischerweise vierteljährlich oder jährlich, während eine Wiederverkaufserklärung an die Transaktion selbst gebunden ist, vor der Eigentumsübertragung. Ihr Buchhalter bestätigt das genaue gesetzliche Datum, das auf Ihren speziellen Fall zutrifft.

Brauche ich eine vietnamesische Steueridentifikationsnummer, bevor ich eine Erklärung einreichen kann?

Ja. Die Steueridentifikationsnummer (Mã số thuế) ist die Voraussetzung für jede persönliche Einkommensteuererklärung in Vietnam, egal ob ausländischer Eigentümer oder nicht. Die meisten Käufer erhalten sie automatisch, wenn sie die 0,5 % Registrierungsgebühr beim Kauf zahlen, sodass sie normalerweise bereits vorhanden ist, bevor eine Miet- oder Wiederverkaufserklärung erforderlich wird.

Ist der Prozess für ausländische Eigentümer anders als für vietnamesische Eigentümer?

Die Sätze und Formulare sind dieselben – es gibt keine separate, höhere Steuererklärung, die nur für Ausländer gilt. Der praktische Unterschied liegt meist in der Sprache und der Fernkoordination: Die meisten ausländischen Eigentümer nutzen einen in Vietnam zugelassenen Buchhalter, der in ihrem Namen einreicht, besonders wenn sie nicht ganzjährig in Hanoi leben.

Was passiert, wenn ich nicht rechtzeitig einreiche?

Verspätete oder fehlende Mietdeklarationen führen zu Verzugszinsen und können eine Überprüfung der Miethistorie der Einheit durch das Finanzamt auslösen. Beim Wiederverkauf wird der Notar keine neue Urkunde bearbeiten, bis die Steuererklärung des Verkäufers eingereicht und die 2 % Steuer bezahlt sind, sodass eine nicht eingereichte Erklärung den gesamten Verkauf verzögern oder blockieren kann.

Kann ich die Erklärung selbst einreichen, ohne Buchhalter?

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, einen Buchhalter zu beauftragen, und einige ansässige ausländische Eigentümer reichen einfache Mietdeklarationen selbst über das eTax-Portal ein. In der Praxis finden die meisten nicht ansässigen Eigentümer, dass ein zugelassener Buchhalter – der die vietnamesischsprachigen Formulare liest, die Erwartungen des örtlichen Finanzamts kennt und während Ihrer Abwesenheit handeln kann – die bescheidene Gebühr wert ist.

Quellen

Hilfe bei der Einreichung Ihrer vietnamesischen Steuererklärung

Senden Sie uns Ihre Situation – eine Miete, die Sie deklarieren, oder einen Wiederverkauf, den Sie vorbereiten – und wir verbinden Sie mit einem in Vietnam zugelassenen Buchhalter, der routinemäßig für ausländische Eigentümer einreicht. Antwort innerhalb von 24 Stunden, unverbindlich und niemals ein Ersatz für Ihren eigenen Berater.

Mit dem Absenden erklären Sie sich einverstanden, zu dieser Immobilie kontaktiert zu werden.