Immobilienkauf in Vietnam: häufig gestellte Fragen

Nein. Vietnam erkennt kein privates Landbesitzrecht für irgendjemanden an, auch nicht für vietnamesische Staatsbürger — der Staat hält das Land, und was ein Käufer tatsächlich erwirbt, ist ein Bündel von Landnutzungsrechten, die im Sổ hồng oder Pink Book eingetragen sind. Für Ausländer bedeutet das, dass Sie das Gebäude besitzen können — eine Wohnung oder ein Haus mit Grundstück innerhalb eines für Ausländer genehmigten Projekts — aber niemals das Grundstück selbst, und niemals rohes oder landwirtschaftliches Land, das Sie selbst bebauen möchten. Sie können auch nicht in ausgewiesenen Militär- oder nationalen Sicherheitszonen kaufen. Dies ist am besten als eine Form von Erbpacht zu verstehen, nicht als Eigentum im europäischen Sinne, und gilt einheitlich unabhängig von Ihrer Nationalität oder wie lange Sie in Vietnam leben. Es ist eine bewusste, strukturelle Eigenschaft des vietnamesischen Rechts, keine Lücke oder Umgehung, nach der man suchen sollte, und kein Anwalt oder Entwickler kann dies rechtlich umgehen — betrachten Sie jedes Angebot, das Eigentum am Land verspricht, als Warnsignal, nicht als Abkürzung. Unsere ausführliche Erklärung zum vietnamesischen Immobilienrecht für Ausländer erläutert detailliert, wie Landnutzungsrechte funktionieren, einschließlich der Unterscheidung zwischen dem Wohnungsrecht 2023 und dem Landrecht 2024.

Die Standardlaufzeit für ausländisches Eigentum beträgt 50 Jahre, beginnend mit dem Datum der Ausstellung des Zertifikats auf Ihren Namen, und sie ist einmal verlängerbar im Rahmen des Wohnungsgesetzes 2023. Dies ist die wichtigste Zahl, die Sie im Vergleich zu einem Eigentumsmarkt im westlichen Sinne im Kopf behalten sollten — Sie kaufen eine lange, sichere Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts, keinen dauerhaften Titel im westlichen Sinne. Vietnamesische Staatsbürger halten ihre Wohnlandnutzungsrechte hingegen auf einer stabilen, praktisch unbegrenzten Basis, und Việt Kiều (Überseevietnamesen) haben Rechte, die denen ansässiger Bürger seit dem Landgesetz 2024 nahekommen. Die Verlängerung erfolgt nicht automatisch und sollte lange vor Ablauf geplant werden, nicht erst kurz vor Ende der Laufzeit — betrachten Sie sie als einen administrativen Schritt, den Sie einplanen, nicht als ein Risiko, das Sie bei einem heutigen Kauf beunruhigen sollte. Sie hat keinen Einfluss darauf, ob Sie die Immobilie bewohnen, vermieten oder verkaufen können; die Laufzeit betrifft das Zertifikat, nicht Ihre tägliche Nutzung des Vermögenswerts. Wir erläutern das vollständige Eigentumsbild, einschließlich der Wechselwirkung der 50-Jahres-Laufzeit mit dem Wiederverkauf, in unserem Leitfaden zum vietnamesischen Immobilienrecht für Ausländer.

Ja, auf Projektebene, nicht pro Käufer. In einem einzelnen Wohngebäude dürfen Ausländer als Gruppe höchstens 30 % der Einheiten besitzen. In einem Verwaltungsbezirk — etwa 10.000 Einwohner — dürfen Ausländer insgesamt höchstens 250 Häuser mit Grundstück besitzen. Sobald eine dieser Obergrenzen erreicht ist, kann kein weiterer ausländischer Kauf in diesem Gebäude oder Bezirk ein gültiges Pink Book erzeugen, egal wie sauber der Vertrag auf dem Papier aussieht. Deshalb ist es ein unverzichtbarer Schritt, vor einer Anzahlung die verbleibende Quote beim Entwickler oder dem Bezirksgrundbuchamt zu überprüfen — fordern Sie eine schriftliche Bestätigung der verbleibenden Quote, keine mündliche Zusicherung eines unter Druck stehenden Verkaufsagenten. Ein gut etabliertes, größeres Projekt ist in der Regel leichter quotenüberprüfbar als ein kleines Boutique-Projekt mit wenigen verbleibenden Einheiten, da der Entwickler typischerweise den Ausländerbesitz im gesamten Gebäude verfolgt und Ihre Position sofort bestätigen kann. Es gibt keine persönliche Obergrenze, wie viele verschiedene Projekte oder Bezirke Sie kaufen dürfen — die Begrenzung gilt pro Gebäude und pro Bezirk, nicht für Sie als Käufer. Die Mechanik der Eigentumsrechte und Quoten wird in unserem Erklärer zum Immobilienrecht vollständig behandelt.

Das registrierte Eigentum in Vietnam wird durch das Sổ hồng oder Pink Book nachgewiesen — formal das Zertifikat über Landnutzungsrechte und Eigentum an an Land gebundenem Eigentum. Bis dieses Zertifikat auf Ihren Namen beim Bezirksgrundbuchamt ausgestellt wird, haben Sie einen vertraglichen Anspruch aus dem Kaufvertrag, aber kein eingetragenes Eigentum. In der Praxis läuft die Abfolge von einem notariell beglaubigten, zweisprachigen Kaufvertrag über Zahlungen nach vereinbarten Meilensteinen bis zur formellen Anmeldung zur Registrierung, sobald die Berechtigungs- und Quotenprüfungen abgeschlossen sind, wobei das Zertifikat selbst nur auf Vietnamesisch ausgestellt wird — eine beglaubigte Übersetzung ist dringend für Ihre eigenen Unterlagen und für zukünftige Kreditgeber oder Käufer zu empfehlen. Es lohnt sich, das Zertifikat nach Ausstellung sorgfältig zu prüfen: Der Name des Inhabers, die Eigentumsdauer und der angegebene Landnutzungszweck sollten alle mit dem im Kaufvertrag Vereinbarten übereinstimmen, bevor Sie die Transaktion als abgeschlossen betrachten. Da diese Phase am Ende einer längeren Kette von rechtlichen und finanziellen Schritten steht, führen wir Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Kaufprozess-Leitfaden von Anfang bis Ende durch.

Drei Zahlen tauchen bei den meisten Transaktionen immer wieder auf. Eine Registrierungsgebühr von 0,5 % des deklarierten Preises wird vom Käufer bei der Registrierung des Pink Books gezahlt. Eine persönliche Einkommensteuer von 2 % auf den Verkaufspreis trägt typischerweise der Verkäufer, obwohl Verträge diese manchmal durch Verhandlung verschieben oder aufteilen — bestätigen Sie immer, wer zahlt, bevor Sie unterschreiben. Bei Neubaukauf ist in der Regel ein Instandhaltungsfondsbeitrag von 2 % vom Käufer zu leisten, um die zukünftige Gebäudepflege abzudecken. Notar-, Übersetzungs- und eventuelle Anwaltskosten kommen zusätzlich hinzu und variieren je nach Vertragswert und Kanzlei, daher lohnt es sich, vor der Verpflichtung eine schriftliche Kostenschätzung einzuholen, anstatt anzunehmen, die drei Hauptprozentsätze seien das ganze Bild. Das vietnamesische Recht verlangt, dass der Vertragspreis in Đồng angegeben wird, daher sollte Ihr Berater Ihnen auch eine Euro-Äquivalenz für jede Gebühr nennen, sobald eine konkrete Einheit feststeht. Da diese Zahlen prozentual auf den vereinbarten Preis angewendet werden, macht eine Umrechnung in genaue Euro- oder Đồng-Beträge erst Sinn, wenn Sie eine konkrete Einheit und einen Preis vorliegen haben — unser Beratungsteam und der vollständige Leitfaden zu Steuern und Gebühren führen ein Rechenbeispiel an einem aktuellen Angebot vor.

Ja. Ausländische Eigentümer dürfen ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten, und Mieteinnahmen werden mit 5 % Mehrwertsteuer plus 5 % Einkommensteuer besteuert, in der Regel auf die Bruttomieteinnahmen und nicht auf den Nettogewinn. Viele Eigentümer beauftragen einen lokalen Hausverwalter oder Vermietungsagenten, um die Mietersuche, Verträge und die praktische Steuererklärung zu übernehmen, besonders wenn Sie nicht ganzjährig in Vietnam wohnen oder die Einheit unter einem Ausländerquotenzertifikat vermieten möchten. Die Vermietung einer Wohnung in einem genehmigten Projekt ist üblich und vom Markt gut verstanden — sie ist einer der Gründe, warum ausländische Käufer sich überhaupt für den Kondominiumsektor in Hanoi interessieren, neben dem unkomplizierten Wiederverkauf an lokale Käufer später. Hausordnungen einiger Entwicklungen legen eigene Bedingungen für die Vermietung fest — insbesondere Kurzzeit- oder Firmenmietverträge — daher lohnt es sich, die internen Regeln des Gebäudes neben dem nationalen Steuerrahmen zu prüfen, bevor Sie eine Vermietungsstrategie festlegen. Die steuerliche Behandlung der Vermietung wird zusammen mit den Erwerbskosten in unserem Leitfaden zu Steuern und Gebühren behandelt, den Sie vor der Festlegung einer Zielrendite lesen sollten.

Beides nein, und es lohnt sich, diese Fragen zusammen zu beantworten, da Käufer oft annehmen, das eine impliziere das andere. Der Besitz einer Immobilie in Vietnam verleiht kein Aufenthaltsrecht, kein Visum und keinen Weg zur Staatsbürgerschaft — Sie kaufen als Besucher mit gültigem, legal abgestempeltem Pass-Eintrag, und Ihr Einwanderungsstatus wird vollständig separat über die üblichen Touristen-, Geschäfts- oder Arbeitsvisa geregelt. Was die Finanzierung betrifft, so vergeben vietnamesische Banken in der Regel keine Kredite an ausländische Käufer ohne Wohnsitz, daher werden die meisten internationalen Käufe durch Ersparnisse, eine Hypothek oder Eigenkapitalfreisetzung im Heimatland des Käufers oder durch Finanzierung über internationale Kanäle statt über eine lokale Bank finanziert. Dies ist sowohl für den Zeitplan als auch für das Budget wichtig: Ein Zahlungsplan im Kaufvertrag, der an Baufortschritte gebunden ist, wartet nicht auf eine Finanzierungsentscheidung im Heimatland, daher sollten Sie Ihre Finanzierungsquelle bestätigt und Ihren Währungsüberweisungsplan mit Ihrer Bank vor der Unterschrift und nicht danach abgestimmt haben. Planen Sie die Reihenfolge — verfügbare Mittel, Währungsumtausch, Überweisungsklärung — rechtzeitig vor jedem vertraglichen Zahlungstermin, da dies sowohl Ihren Zeitplan als auch Ihre Verhandlungsposition mit dem Verkäufer beeinflusst. Wir behandeln Fragen zu Aufenthalt und Finanzierung ausführlich in unserem Leitfaden zu Visa und Aufenthalt sowie unserem Finanzierungsleitfaden.