Savills Vietnam im Test: Dienstleistungen, Gebühren, Vor- und Nachteile

Der Einstieg in den vietnamesischen Immobilienmarkt als europäischer oder ausländischer Staatsbürger erfordert das Navigieren in einem hochspezifischen und oft undurchsichtigen regulatorischen Umfeld. Savills Vietnam positioniert sich als die führende Brücke für internationale Investoren und bietet eine Reihe von Dienstleistungen an, die darauf abzielen, Risiken zu minimieren und den Kaufprozess zu rationalisieren. Im Gegensatz zu standardmäßigen lokalen Maklerbüros, die primär auf Masse setzen, konzentriert sich Savills auf maßgeschneiderte Beratung und kuratiert Portfolios, die den strengen rechtlichen Anforderungen für nicht-vietnamesische Käufer entsprechen.

Eine der wichtigsten Dienstleistungen von Savills ist die Filterung des Marktes auf Rechtskonformität. Ausländische Käufer sind streng an eine Quote von 30 % für ausländisches Eigentum bei genehmigten gewerblichen Eigentumswohnungsprojekten gebunden. Savills verfolgt diese Quoten bei erstklassigen Projekten aktiv, um sicherzustellen, dass ihre Kunden keine Zeit mit Projekten verschwenden, bei denen das Ausländerkontingent bereits ausgeschöpft ist. Sobald eine geeignete Immobilie gefunden ist, begleitet das Beratungsteam den Käufer durch die ersten Schritte, von der Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung bis hin zur Ausfertigung des endgültigen Kaufvertrags (SPA).

Über den reinen Erwerb hinaus zeichnet sich Savills Vietnam durch seinen ganzheitlichen Ansatz bei Immobilieninvestitionen aus. Sie wissen, dass für einen abwesenden europäischen Investor der Kauf der Immobilie nur der erste Schritt ist. Zu diesem Zweck bieten sie eine umfassende Unterstützung nach der Transaktion an. Dazu gehören eine strenge Mängelprüfung während der Übergabephase der Immobilie, die Unterstützung bei der administrativen Vorbereitung der Eigentumsregistrierung und erstklassige Immobilienverwaltungsdienste. Für Investoren, die auf Mietrenditen abzielen, übernimmt die Vermietungsabteilung von Savills die Mietersuche, Bonitätsprüfungen und die tägliche Instandhaltung der Wohnung, was ein nahtloses, unkompliziertes Investmenterlebnis garantiert.

Was die Gebührenstruktur betrifft, so ist die Dynamik für Käufer von Neubauprojekten im Allgemeinen äußerst vorteilhaft. Auf dem Primärmarkt (Off-Plan) werden die Maklerprovisionen in der Regel vom Bauträger übernommen. Dies bedeutet, dass ausländische Käufer die umfassende Due Diligence, die Marktkenntnisse und die zweisprachige Vertragsunterstützung von Savills nutzen können, ohne eine direkte Vermittlungsgebühr zu zahlen. Für Akquisitionen auf dem Zweitmarkt oder hochgradig maßgeschneiderte Investmentmandate fallen standardmäßige Beratungs- oder Maklerprovisionen an, die vor der Beauftragung stets transparent dargelegt werden.

Savills war eines der ersten internationalen Immobilienberatungsunternehmen, das 1995 eine offizielle Präsenz in Vietnam aufbaute. In fast drei Jahrzehnten ist das Unternehmen parallel zur rasanten Urbanisierung und wirtschaftlichen Expansion des Landes gewachsen. Heute ist es allgemein als Marktführer anerkannt, nicht nur im Wohnungsverkauf, sondern auch in der gewerblichen Vermietung, der institutionellen Anlageberatung und der Immobilienbewertung. Diese tief verwurzelte Geschichte verleiht ihnen ein Maß an institutioneller Erfahrung und Markteinfluss, das von neueren Boutique-Agenturen praktisch unerreicht ist.

In der Hauptstadt verfügt Savills über eine dominante Präsenz in den begehrtesten Expat- und Diplomatenvierteln, insbesondere in Tây Hồ (Westsee), Ba Đình und den entstehenden Mega-Townships in den östlichen und westlichen Bezirken. Ihre vierteljährlichen Publikationen zum Immobilienmarktausblick für Hanoi gelten als Goldstandard für Marktanalysen und werden von Bauträgern, ausländischen Botschaften und institutionellen Fonds gleichermaßen geschätzt. Für den einzelnen europäischen Käufer bedeutet dies, dass die erhaltene Beratung auf fundierter, datengestützter Forschung und nicht auf bloßen spekulativen Verkaufstaktiken basiert.

Die Erfolgsbilanz der Agentur ist eng mit ihrem Engagement für Due Diligence verknüpft. Auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt, insbesondere im Off-Plan-Sektor, kam es in der Vergangenheit immer wieder vor, dass Bauträger Projekte aufgrund von Insolvenz oder fehlenden Lizenzen nicht fertigstellen konnten. Savills schützt seine Kunden vor diesen Risiken durch strenge interne Prüfprotokolle. Sie arbeiten nur mit Bauträgern zusammen und vertreten diese, wenn sie über klare Masterplan-Genehmigungen, gültige Baugenehmigungen und die obligatorischen Bankgarantien zur Absicherung der Anzahlungen der Käufer verfügen. Diese Prüfung auf institutionellem Niveau ist wohl der wertvollste Service, den sie ausländischen Staatsbürgern bieten, die nicht über das lokale Netzwerk verfügen, um die finanzielle Gesundheit eines Bauträgers zu überprüfen.

Dieser konsequente Ansatz bestimmt jedoch naturgemäß auch ihre Marktpositionierung. Savills Vietnam bedient fast ausschließlich die Segmente Luxus und gehobene Mittelklasse. Ihr kuratiertes Portfolio besteht aus erstklassigen Markenresidenzen, High-End-Eigentumswohnungen und exklusiven Villenanlagen. Käufer, die nach preisgünstigen Wiederverkaufsobjekten oder notleidenden Immobilien in älteren, nicht-gewerblichen Gebäuden suchen, werden bei Savills daher nur eine begrenzte Auswahl finden. Ihr Geschäftsmodell basiert auf Qualität, Compliance und erstklassigem Service, was sie zur ersten Wahl für vermögende Privatpersonen macht, die Sicherheit über aggressive Schnäppchenjagd stellen.

Eine Kernkompetenz von Savills Vietnam liegt darin, europäische Investoren sicher durch die restriktive Rechtslandschaft für ausländischen Immobilienbesitz zu führen. In Vietnam gilt der grundlegende Rechtsgrundsatz, dass es kein Privateigentum an Grund und Boden gibt; der Staat verwaltet das gesamte Land im Namen des Volkes. Käufer – sowohl einheimische als auch ausländische – erwerben lediglich Landnutzungsrechte. Für ausländische Staatsangehörige sind die Vorschriften noch spezifischer: Nach dem Wohnungsbaugesetz 2023 ist es Ausländern untersagt, Grundstücke oder Einfamilienhäuser außerhalb von streng genehmigten gewerblichen Wohnungsbauprojekten zu besitzen.

Savills stellt sicher, dass jede Immobilie, die einem ausländischen Käufer präsentiert wird, diesen nationalen Quoten entspricht. Das Gesetz schreibt vor, dass der ausländische Besitz 30 % der Gesamtzahl der Wohnungen in einem einzelnen Eigentumswohnungsgebäude oder 250 Häuser mit Grundbesitz innerhalb eines Verwaltungsbezirks nicht überschreiten darf. Darüber hinaus sind Immobilien in Gebieten, die für die Landesverteidigung oder die nationale Sicherheit als sensibel eingestuft werden, strengstens tabu. Die Rechtsabteilung von Savills prüft die Berechtigung des Projekts und die aktuelle Verfügbarkeit der Quote, bevor ein Kunde eine Anzahlung leistet, um kostspielige rechtliche Verstrickungen zu vermeiden.

Ein weiterer wichtiger Bereich, in dem Savills Klarheit schafft, ist die Eigentumsdauer und die damit verbundenen Rechte an der Immobilie. Ausländern wird eine Eigentumsdauer von 50 Jahren gewährt, die einmalig um weitere 50 Jahre verlängert werden kann. Dies wird durch die Ausstellung des Pink Book (der Urkunde über Landnutzungsrechte und das Eigentum an Häusern) nachgewiesen. Savills unterstützt bei der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen für diese Registrierung. Sie stellen außerdem sicher, dass sich die Käufer der finanziellen Verpflichtungen voll bewusst sind, indem sie die anfallenden Steuern und Gebühren, wie die Registrierungsgebühr von 0,5 % und den obligatorischen Instandhaltungsfonds von 2 %, der in der Regel bei der Übergabe fällig wird, klar aufzeigen.

Schließlich setzt Savills realistische Erwartungen in Bezug auf Aufenthalt und Finanzierung. Sie weisen ihre Kunden ausdrücklich darauf hin, dass der Kauf von Immobilien in Vietnam keinerlei Rechte auf ein Visum oder Aufenthaltsrecht oder Wege zur Staatsbürgerschaft eröffnet. Da lokale Bankkredite für Ausländer ohne Wohnsitz in Vietnam in der Regel nicht zugänglich sind, helfen die Berater von Savills ihren Kunden bei der Strukturierung ihrer Zahlungspläne mithilfe internationaler Kapitaltransfers und beraten häufig zur notwendigen Compliance bei grenzüberschreitenden Geldtransfers. Für diejenigen, die Kapital benötigen, können sie allgemeine Ratschläge zu Finanzierungsoptionen außerhalb des lokalen Bankensystems geben.

Quellen

• Wohnungsbaugesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15)
• Landgesetz 2024 (Gesetz Nr. 31/2024/QH15)