El papeleo explicado
Reglamentos de condominios: qué son, por qué importan, cómo obtenerlos
¿Qué son los reglamentos de condominios en Vietnam?
Los reglamentos de condominios (quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) son las normas obligatorias de convivencia de un edificio de apartamentos en Hanoi — que cubren cargos por servicios, renovaciones, mascotas y alquileres a corto plazo. Adoptados por los propietarios en la Asamblea General del edificio bajo la Ley de Vivienda 2023, son legalmente exigibles para cada propietario y ocupante, y los recibe primero como un anexo a su Contrato de Compraventa.
Reglamentos de condominios en resumen
Documento- Nombre en vietnamita
- Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
- A menudo abreviado como nội quy nhà chung cư (‘normas de la casa’) en el uso cotidiano
- Emitido por
- La Junta de Administración del Edificio, adoptada por los propietarios en la Asamblea General
- Antes de que se elija la Junta, el desarrollador emite una versión provisional
- Cuándo lo recibe
- Como anexo a su Contrato de Compraventa, antes de firmar
- Revisado nuevamente, en forma definitiva, en la primera Asamblea General después de la entrega
- Costo típico
- Sin tarifa independiente — incluido en el fondo de mantenimiento único (2% del precio de compra) y cargos mensuales por servicios
- En una unidad típica de Hanoi, el 2% equivale a unos pocos miles de euros (decenas de millones de VND), pagados una vez en la entrega — el monto exacto escala con el precio de su unidad, no con los reglamentos en sí
- Validez
- Durante la vida útil del edificio; modificable por voto de los propietarios en una Asamblea General
- Sin fecha de expiración ni proceso de renovación
- Ley aplicable
- Ley de Vivienda 2023 y Decreto 95/2024/ND-CP
- Establece el marco nacional que deben seguir los reglamentos de cada edificio
- Idioma
- El vietnamita es la única versión legalmente vinculante
- Las traducciones al inglés proporcionadas por el desarrollador son solo para referencia
Cómo recibe y actúa según los reglamentos
⏱ Desde la reserva hasta la primera Asamblea General — usualmente dentro de los 12 meses posteriores a la entrega
Los reglamentos siguen su compra en tres etapas: una versión provisional antes de firmar, una versión definitiva votada después de la entrega y enmiendas posteriores a medida que el edificio madura y la asociación de propietarios se activa. Los compradores extranjeros que residen en el extranjero deben leer las tres etapas, no solo la primera — una norma adoptada mientras usted está en Europa aún lo vincula, aunque no estuviera presente cuando se aprobó.
- 1
Solicite los reglamentos provisionales antes de firmar
⏱ Antes de firmar el SPA◈ Incluido, sin tarifa separada
Pida al desarrollador los reglamentos provisionales (borrador) del condominio en la etapa de reserva, no después de haber pagado un depósito. Se adjuntan como anexo al Contrato de Compraventa (SPA) y se vuelven vinculantes para usted una vez que firma.
DocumentsReglamentos provisionales/borrador del condominio · Borrador del SPA
⚠Algunos desarrolladores solo entregan los reglamentos en la mesa de firma. Solicítelos por escrito durante la reserva para tener tiempo de leerlos realmente.
- 2
Lea las cláusulas que afectan a los propietarios extranjeros
⏱ 1–3 días◈ Sin costo
Concéntrese en el cálculo de cargos por servicios, aprobación de renovaciones, reglas sobre mascotas y ruido, asignación de estacionamiento y — importante para inversores — cualquier restricción sobre alquileres a corto plazo o estilo Airbnb. Si compra desde el extranjero y no puede revisar el texto vietnamita usted mismo, encargue una traducción certificada en lugar de confiar en el resumen de marketing del desarrollador.
DocumentsAnexo del SPA · Traducción certificada (recomendada)
⚠Una restricción de alquiler oculta en los reglamentos sigue siendo aplicable aunque el agente de ventas nunca la mencione.
- 3
Firme y conserve su copia
⏱ Al firmar el SPA
Su firma en el SPA también lo vincula al anexo de reglamentos. Guarde una copia firmada — el original en vietnamita más su propia traducción — con sus documentos de título.
DocumentsSPA firmado con anexo de reglamentos
- 4
Asista a la primera Asamblea General después de la entrega
⏱ Usualmente dentro de los 12 meses posteriores a la entrega◈ Sin costo para asistir
Una vez que se entregan suficientes unidades, los propietarios convocan una Asamblea General para elegir la Junta de Administración del Edificio y adoptar los reglamentos definitivos, reemplazando la versión provisional del desarrollador.
DocumentsPrueba de propiedad (SPA o Libro Rosa) · Pasaporte
⚠Las decisiones tomadas por mayoría vinculan también a los propietarios ausentes. Si no puede asistir en persona, gestione un poder notarial.
- 5
Siga las enmiendas posteriores
⏱ Continuo
Los propietarios pueden modificar los reglamentos en Asambleas Generales posteriores — los aumentos en cargos por servicios y nuevas normas de convivencia, incluidas restricciones más estrictas de alquiler, son los cambios más comunes. Solicite las actas a la Junta de Administración si no estuvo presente, especialmente si administra la unidad desde Europa.
DocumentsActas de la Asamblea General
Lista de verificación de diligencia debida: reglamentos de condominios
Use esta lista antes de firmar y nuevamente una vez que ocupe la unidad.
Antes de firmar el SPA
4 ✓De la reserva a la firma
- Solicite los reglamentos provisionales del condominio por escritoPida el documento junto con el borrador del SPA, no verbalmenteRed flagEl desarrollador dice que los reglamentos ‘seguirán después de la firma’
- Revise la cláusula de alquiler a corto plazoBusque redacción sobre Airbnb/alquileres de corta estancia menores a 30 díasRed flagProhibición general de alquileres a corto plazo si planea alquilar la unidad
- Revise la referencia a la cuota para extranjerosConfirme que los reglamentos reconocen su unidad dentro de la cuota del 30% de propiedad extranjera del edificioRed flagNo se menciona la cuota en ninguna parte del documento
- Revise las reglas de renovación y cambios estructuralesCompárelas con sus planes de acondicionamiento antes de comprometerseRed flagProceso de aprobación para renovaciones no definido
En y después de la entrega
4 ✓De la entrega a la primera Asamblea General
- Confirme el cargo del fondo de mantenimiento en su estado de liquidaciónDebe coincidir con la contribución única del 2% establecida por la tarifa nacionalRed flagUn cargo al fondo de mantenimiento superior a la tarifa estándar sin explicación
- Obtenga el aviso para la primera Asamblea GeneralPida al desarrollador o a la Junta de Administración el calendario una vez que comience la entrega en su edificioRed flagNo se realiza Asamblea General más de 12 meses después de que la mayoría de las unidades estén ocupadas
- Gestione un poder notarial si no puede asistirUn abogado local o representante de confianza puede votar en su nombreRed flagPérdida de derechos de voto por defecto si no se arregló un apoderado
- Archive sus reglamentos firmados con sus otros documentos de títuloGuárdelos junto con su SPA, solicitud del Libro Rosa y recibos de pago
Continuo, como propietario en el extranjero
3 ✓Durante toda la vida de su propiedad
- Solicite las actas de la Asamblea General incluso si no asistePídalas a la Junta de Administración o a la oficina administrativa del edificio por correo electrónico cada añoRed flagNo se comparten actas y no hay forma de verificar qué se votó mientras estaba en el extranjero
- Revise nuevamente la cláusula de alquiler antes de listar la unidadLos reglamentos pueden modificarse después de la compra — confirme la redacción actual, no la del anexo de su SPARed flagLas reglas de alquiler a corto plazo se endurecen después de la compra sin aviso a los propietarios
- Entregue los reglamentos a su inquilino o administrador de la propiedadLos ocupantes, no solo los propietarios, están obligados por las normas de la casa — asegúrese de que quien viva allí las haya leído
Preguntas frecuentes
¿Son legalmente exigibles las normas y reglamentos del condominio?
Sí. Una vez adoptados bajo la Ley de Vivienda 2023, los reglamentos de un edificio vinculan a todos los propietarios y ocupantes, sin importar la nacionalidad. Las infracciones pueden conllevar multas establecidas por la Junta de Administración y, en casos graves o repetidos, disputas formales con otros propietarios o la autoridad local de vivienda.
¿Cómo obtengo una copia de los reglamentos del condominio antes de comprar?
Pida al desarrollador los reglamentos provisionales cuando reserve, no después de pagar un depósito. Deben estar adjuntos como anexo a su Contrato de Compraventa; si el equipo de ventas no puede proporcionarlos, considérelo una señal de alerta.
¿Quién redacta y actualiza los reglamentos del condominio?
El desarrollador emite una versión provisional antes de la entrega. Una vez que se ocupan suficientes unidades, los propietarios eligen una Junta de Administración en una Asamblea General, que adopta los reglamentos definitivos y puede modificarlos posteriormente por voto mayoritario.
¿Pueden los reglamentos impedirme alquilar mi apartamento a corto plazo?
Sí — muchos edificios en Hanoi restringen o prohíben el alquiler de corta estancia estilo Airbnb para proteger el uso residencial y la seguridad. Esta cláusula es especialmente importante para inversores que planean ingresos por alquiler, así que revísela antes de firmar, no después.
¿Qué pasa si incumplo una norma del condominio?
Las consecuencias suelen comenzar con una advertencia escrita de la Junta de Administración, seguida de multas establecidas en los reglamentos. Incumplimientos repetidos o graves — como trabajos estructurales no autorizados — pueden escalar a disputas formales entre propietarios o con la autoridad local.
¿Existe una traducción oficial al inglés de los reglamentos?
Normalmente no. El texto vietnamita es la única versión legalmente vinculante; los desarrolladores a veces proporcionan una traducción al inglés solo como referencia. Para cualquier asunto en que planee basarse, haga que se realice una traducción certificada y sea revisada por un abogado.
¿Afectan los reglamentos mi plazo de propiedad extranjera de 50 años o la cuota extranjera del edificio?
No — su plazo de propiedad renovable de 50 años y la cuota del 30% de propiedad extranjera del edificio están establecidos por la Ley de Vivienda 2023, no por los reglamentos del condominio. Lo que hacen los reglamentos es reconocer ambos y establecer el proceso administrativo que sigue la Junta de Administración para controlar el cumplimiento de la cuota cada vez que se revende una unidad.
Fuentes
- Ley de Vivienda 2023 (Ley No. 27/2023/QH15) — marco legal nacional para la gestión de condominios, Asambleas Generales y la Junta de Administración.
- Decreto 95/2024/ND-CP — reglamentos detallados de implementación de la Ley de Vivienda (no hay texto público verificado en inglés; citado solo como referencia).
- Ministerio de Construcción (Bộ Xây dựng) — autoridad emisora de la guía nacional para la gestión de condominios y viviendas.
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