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Escritura de herencia: qué es, por qué importa, cómo obtenerla

¿Qué es una escritura de herencia en Vietnam?

Una escritura de herencia — văn bản khai nhận o phân chia di sản thừa kế — es el documento notariado que transfiere los bienes raíces vietnamitas de un propietario fallecido a nombre de sus herederos legales, bajo el Código Civil 2015. Los compradores la verifican siempre que el título de una propiedad de reventa haya pasado por herencia; los propietarios extranjeros la usan para planificar quién heredará su propia casa en Hanoi.

Escritura de herencia en resumen

Documento
Nombre vietnamita
Văn bản khai nhận di sản thừa kế (heredero único) o Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (herederos múltiples)
Literalmente: “declaración/acuerdo sobre el patrimonio heredado”
Emitido por
Una oficina de notaría pública (văn phòng/phòng công chứng), certificando la declaración propia de los herederos y los documentos de respaldo
En algunas comunas rurales, el Comité Popular de la comuna puede certificar en lugar de un notario
Para
Los herederos legales de un propietario fallecido — bajo un testamento válido o, en ausencia de éste, el orden legal de prioridad establecido por el Código Civil 2015
Cuándo es importante en una compra
Siempre que el título del vendedor de reventa haya pasado por herencia, forma parte de la cadena de títulos que su abogado verifica antes de firmar. También es el documento que los propios herederos de un propietario extranjero necesitarán.
Vea nuestra guía del proceso de compra
Costo típico
Notarización y traducción certificada: aproximadamente €150–€650 (≈ 4,000,000–17,200,000 VND), más una tasa de registro del 0.5% para actualizar el certificado
Decreto 10/2022/ND-CP; la tarifa notarial es basada en el valor, no fija
Validez
Sin vencimiento una vez notariada y el certificado reemitido a nombre de los herederos; la tenencia de un heredero extranjero sigue limitada a 50 años desde la concesión original, renovable una vez
Ley de Vivienda 2023
Ley aplicable
Código Civil 2015 (Parte IV, herencia), Ley de Notarización 2014 (modificada 2024), Ley de Vivienda 2023 (en vigor desde el 1 de enero de 2025)

Facsímil anotado de una escritura de declaración de herencia vietnamita notariada, mostrando los campos para los datos del fallecido, los herederos y la división del patrimonio — solo para ilustración, no un certificado real. Una escritura genuina lleva el sello de la oficina notarial y el número de registro; pida a su abogado que confirme cada campo con su propia copia.

Descargar el modelo (PDF)
Facsímil anotado de una escritura de declaración de herencia vietnamita notariada, mostrando los campos para los datos del fallecido, los herederos y la división del patrimonio — solo para ilustración, no un certificado real. Una escritura genuina lleva el sello de la oficina notarial y el número de registro; pida a su abogado que confirme cada campo con su propia copia.Descargar el modelo (PDF)

Cómo se obtiene una escritura de herencia

⏱ Aproximadamente 6–10 semanas desde un expediente completo hasta un certificado actualizado; más tiempo si los herederos están en el extranjero o el patrimonio está en disputa

Los herederos — no los compradores — solicitan esta escritura, pero como comprador la encontrará siempre que el título del vendedor haya pasado por herencia, y como propietario extranjero vale la pena entenderla antes de decidir quién debe heredar su propia propiedad en Hanoi. Ninguno de los pasos a continuación requiere que todos los herederos estén físicamente presentes en Vietnam durante todo el proceso; un heredero en el extranjero generalmente puede actuar mediante un poder notarial registrado.

  1. 1

    Confirmar los herederos y reunir la documentación

    ⏱ 1–2 semanas

    Los herederos (o su representante) recopilan el certificado de defunción del fallecido, su Certificado (Libro Rosa) existente para la propiedad, prueba de la relación familiar, documentos de identidad de cada heredero y el testamento, si existe. En ausencia de testamento, el Código Civil 2015 establece un orden fijo de prioridad — cónyuge, hijos biológicos y adoptivos, y padres comparten primero, seguidos por abuelos y hermanos.

    DocumentsCertificado de defunción · Certificado (Libro Rosa) del fallecido · Pasaportes o tarjetas de identidad de los herederos · Certificados de matrimonio/nacimiento que prueban la relación · Testamento, si existe

    ⚠Un heredero que vive en el extranjero cuyo certificado de nacimiento o matrimonio no esté legalizado y apostillado para uso en Vietnam es la causa más común de retraso.

  2. 2

    Período de aviso público

    ⏱ 15 días (mínimo legal)

    Antes de que el notario pueda certificar la escritura, el patrimonio se publica públicamente en el Comité Popular de la comuna/barrio donde se ubica la propiedad (y donde el fallecido residía por última vez), invitando a cualquier persona con una reclamación en competencia a presentarse. Este paso existe para proteger a los compradores que luego confían en el título, tanto como a los propios herederos.

    ⚠Un patrimonio en disputa, o una reclamación que surja durante el período de aviso, pausa la notarización hasta que se resuelva o se decida en un tribunal.

  3. 3

    Notarización de la escritura

    ⏱ El mismo día, una vez que finaliza el período de aviso◈ Tarifa notarial basada en el valor, según el calendario oficial

    Una vez que el período de aviso finaliza sin objeciones, el notario redacta la declaración de heredero único o el acuerdo de división entre varios herederos y hace que cada heredero firme en persona, o mediante un poder notarial registrado si están en el extranjero.

    DocumentsDeclaración firmada o acuerdo de división de cada heredero · Certificado de defunción original · Certificado (Libro Rosa) original

  4. 4

    Pagar la tasa de registro y actualizar el certificado

    ⏱ 2–4 semanas◈ Tasa de registro del 0.5%

    Los herederos presentan la escritura notariada en la Oficina de Registro de Tierras del distrito para que el Certificado sea reemitido a su nombre(s), pagando la tasa de registro del 0.5% y liquidando cualquier posición de Impuesto sobre la Renta Personal primero.

    DocumentsEscritura de herencia notariada · Confirmación de exención o liquidación fiscal

  5. 5

    Verifique la elegibilidad del heredero extranjero antes de solicitar

    ⏱ Evaluar antes de presentar

    Si un heredero es extranjero (y no un Việt Kiều, que tiene derechos casi locales bajo la Ley de Tierras 2024), la propiedad aún debe calificar para propiedad extranjera — un apartamento dentro de la cuota extranjera del 30% para ese edificio, por el saldo del plazo renovable original de 50 años. La tierra y la vivienda fuera de un proyecto comercial aprobado no pueden titularse a un heredero extranjero en absoluto. Cuando un heredero no califica, conserva el derecho al valor de la propiedad — típicamente ejercido vendiendo y recibiendo el producto, o por un co-heredero vietnamita o Việt Kiều que tome el título en su lugar.

    ⚠Presentar la solicitud del certificado antes de esta verificación de elegibilidad puede dejar un caso estancado en la oficina de tierras durante meses.

Cuánto cuesta una escritura de herencia

Las cifras son costos administrativos y profesionales. El Impuesto sobre la Renta Personal sobre la herencia depende de la relación del heredero con el fallecido y es evaluado por separado por la oficina de impuestos.

—MinMaxBase
Notarización de la escrituraAumenta con el valor declarado del patrimonio€90 (≈ 2,400,000 VND)€350 (≈ 9,300,000 VND)basada en el valor, establecida por el calendario de tarifas notarialesHerederos, en la notarización
Traducción certificada de documentos extranjerosCertificados de defunción, nacimiento o matrimonio emitidos en el extranjero generalmente requieren esto€40 (≈ 1,060,000 VND)€150 (≈ 4,000,000 VND)por documentoHerederos, si algún documento de respaldo no está en vietnamita
Tasa de registro para actualizar el certificadoDecreto 10/2022/ND-CP0.5%0.5%% del valor tasado de la propiedadHerederos, al reemitir el Certificado (Libro Rosa)
Impuesto sobre la Renta Personal sobre la herenciaCónyuge, padres/hijos biológicos o adoptivos, padres/hijos políticos, abuelos/nietos y hermanos generalmente están exentos; otros herederos deben evaluar su posición individualmenteExemptAssessed by the tax officedepende de la relación con el fallecidoHerederos, antes de que se reemita el certificado
Si el heredero luego revende la propiedadEl impuesto estándar sobre la renta personal del transferente que se aplica a cualquier venta de bienes raíces vietnamita2%2%% del precio de ventaHeredero, solo si y cuando vende
Total≈ €130 (≈ 3,500,000 VND)≈ €500 (≈ 13,300,000 VND)

Civil Code 2015 · Law on Notarization 2014 (amended 2024) · Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona la herencia en Vietnam?

Los bienes raíces vietnamitas se transmiten bajo un testamento válido o, si no existe, bajo el orden fijo de prioridad establecido por el Código Civil 2015 — primero cónyuge, hijos y padres, luego abuelos y hermanos. Los herederos deben tener su derecho notariado en una escritura de herencia antes de que el Certificado (Libro Rosa) de la propiedad pueda actualizarse a su nombre.

¿Cómo obtengo una escritura para una propiedad heredada?

Los herederos reúnen el certificado de defunción, el título existente y la prueba de relación, esperan un período de aviso público de 15 días en el Comité Popular local, luego hacen que un notario certifique una declaración de heredero único o un acuerdo de división entre varios herederos. La escritura notariada se presenta luego en la Oficina de Registro de Tierras del distrito para actualizar el certificado.

¿Puede un extranjero heredar propiedad en Vietnam?

Sí, un extranjero puede ser nombrado heredero. Si puede registrarse como propietario depende de la elegibilidad: un apartamento dentro de la cuota extranjera del 30% para ese edificio califica, por el saldo del plazo renovable original de 50 años. La tierra y la vivienda fuera de un proyecto comercial aprobado no pueden titularse a un individuo extranjero — un heredero no elegible conserva el derecho al valor de la propiedad.

¿Se grava la propiedad heredada en Vietnam?

A menudo no. El Impuesto sobre la Renta Personal sobre una herencia generalmente está exento cuando el heredero es cónyuge, padre/madre o hijo biológico o adoptivo, padre/madre o hijo político, abuelo/nieto o hermano del fallecido. Los herederos fuera de ese grupo deben evaluar su posición fiscal individualmente antes de que se actualice el certificado.

¿Qué pasa si no hay testamento?

El patrimonio se distribuye según el orden legal del Código Civil 2015: cónyuge, hijos biológicos y adoptivos, y padres heredan partes iguales primero; si ninguno sobrevive, abuelos y hermanos son los siguientes en línea. Todos los herederos elegibles en el grupo aplicable deben unirse a la declaración o acuerdo de división notariado.

¿Pueden los herederos en el extranjero completar el proceso sin viajar a Vietnam?

Generalmente sí. Un heredero que no pueda asistir en persona puede firmar mediante un poder notarial registrado, notariado o legalizado en su país de residencia y luego usado por su representante en Vietnam para los pasos de notarización y oficina de tierras.

¿Se reconoce un testamento hecho fuera de Vietnam?

Un testamento válidamente ejecutado bajo la ley del país donde se hizo generalmente se reconoce para fines de derecho internacional privado, pero el notario vietnamita y la oficina de tierras aún lo requerirán — con traducción certificada y, cuando corresponda, legalización — antes de que pueda usarse para actualizar un título en Vietnam. Hágalo revisar localmente en lugar de asumir reconocimiento automático.

Fuentes

  • Código Civil 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — Parte IV, herencia
  • Ley de Vivienda 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15), en vigor desde el 1 de enero de 2025
  • Ley de Tierras 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15)
  • Ley de Notarización 2014 (modificada 2024)
  • Decreto 10/2022/ND-CP — calendario de tasas de registro

¿Compra una propiedad que pasó por herencia — o planea su propia sucesión?

Envíenos la escritura notariada y la cadena de títulos del vendedor, o díganos cómo le gustaría que su propia propiedad en Hanoi pase a sus herederos. Nuestro servicio de asesoría organiza una revisión independiente con asesores con licencia vietnamita y responde en 24 horas — sin compromiso.

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