El papeleo explicado
Fondo de mantenimiento (2%): qué es, por qué importa, cómo obtenerlo
¿Qué es el fondo de mantenimiento del 2% en Vietnam?
El fondo de mantenimiento (kinh phí bảo trì) es una contribución obligatoria única equivalente al 2% del precio de venta de su apartamento antes del IVA, pagada en la entrega en una cuenta bancaria que el desarrollador abre específicamente para el edificio. Está reservado para reparaciones importantes de las áreas comunes — ascensores, fachada, estructura — y posteriormente se transfiere, con los intereses acumulados, a la Junta de Administración elegida por los propietarios.
Fondo de mantenimiento en resumen
Documento- Nombre vietnamita
- Kinh phí bảo trì nhà chung cư
- El pago se confirma mediante una carta bancaria — giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì — una vez acreditado
- Recaudado por
- El desarrollador, en una cuenta de depósito en garantía dedicada en un banco comercial autorizado
- Mantenido separado de las cuentas operativas propias del desarrollador, y luego entregado a la Junta de Administración del edificio
- Cuándo se paga
- En o justo antes de la entrega, junto con el saldo final del precio de compra
- Vea nuestro proceso de compra paso a paso para saber dónde encaja esto en el cronograma general
- Costo típico
- Exactamente el 2% del precio de venta antes del IVA — la única cuota de condominio fija a nivel nacional
- En un apartamento de €530,000 (mediana de Tây Hồ), eso es €10,600 (≈ VND 292 millones)
- Validez
- Mantenido en depósito en garantía hasta que se elige la Junta de Administración, luego transferido con intereses acumulados
- Sin fecha de expiración — el fondo existe durante la vida del edificio
- Ley aplicable
- Ley de Vivienda 2023 y Decreto 95/2024/ND-CP
- Establece la tasa nacional del 2% y el requisito de cuenta de depósito en garantía reservada
- Idioma
- El vietnamita es la única versión legalmente vinculante
- Las traducciones al inglés proporcionadas por el desarrollador de la carta de confirmación son solo para referencia
- Requerido para
- Apartamentos y casas de nueva construcción comprados directamente al desarrollador
- La mayoría de las compras de reventa no generan un segundo pago — el fondo ya fue recaudado en la entrega original
Ejemplar: la confirmación de pago del fondo de mantenimiento
Cómo se calcula, paga y verifica el fondo
⏱ Pagado una vez en la entrega; la verificación suele tardar unos días
No se solicita el fondo de mantenimiento como un certificado — el desarrollador está legalmente obligado a recaudarlo de cada comprador en la entrega. Su tarea, como comprador, es verificar el cálculo, confirmar la cuenta en depósito en garantía y conservar la prueba una vez pagado. Nada de esto requiere visitar el banco en persona desde el extranjero; un abogado con base en Vietnam o su administrador de propiedad puede verificar cada paso en su nombre.
- 1
Confirme que el fondo se calcula sobre el precio antes del IVA
⏱ Antes de la liquidación final
Revise su Contrato de Compraventa y el estado de liquidación final para asegurarse de que el fondo del 2% se indique como un porcentaje del precio antes del IVA, no la cifra con IVA incluido. Algunos contratos redactan el precio de venta de forma ambigua, aumentando silenciosamente su costo real alrededor de un 12% sobre el número principal una vez que se añaden el IVA y el fondo.
DocumentsContrato de Compraventa · Estado de liquidación final
⚠El IVA incluido erróneamente en la base del 2% infla el fondo — verifique el cálculo línea por línea antes de pagar.
→ law firms - 2
Verifique la cuenta en depósito en garantía antes de pagar
⏱ 1–2 días
Solicite los detalles de la cuenta en depósito en garantía divulgados en su contrato — una cuenta dedicada que genera intereses en un banco comercial autorizado, elegida por el desarrollador para este propósito. Nunca debe coincidir con la cuenta comercial o de cobro de ventas habitual del desarrollador.
⚠Un número de cuenta que coincida con la cuenta operativa ordinaria del desarrollador, en lugar de una cuenta en depósito en garantía reservada, es una señal de advertencia.
- 3
Pague el fondo junto con su saldo final
⏱ En la entrega◈ 2% del precio de venta antes del IVA; normalmente no se cobra una tarifa bancaria adicional
La contribución del 2% normalmente se recauda junto con la última cuota del precio de compra, como parte de la liquidación de la entrega. Guarde el recibo de transferencia que haga referencia tanto a su unidad como al fondo.
DocumentsEstado de liquidación final · Recibo de transferencia de pago
- 4
Solicite y verifique la carta de confirmación bancaria
⏱ Desde el mismo día hasta aproximadamente 1 semana
Solicite al banco custodio — o al desarrollador — la carta de confirmación y verifique que nombre a las tres partes (banco, desarrollador como titular de la cuenta, usted como pagador), indique un monto que coincida exactamente con el 2% de su precio antes del IVA, y haga referencia a su proyecto y número de unidad específicos.
DocumentsCarta de confirmación bancaria (giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì)
⚠Una carta de confirmación sin referencia a su unidad específica no puede ser rastreada hasta su apartamento si surge una disputa más adelante.
- 5
Rastree la transferencia del fondo a la Junta de Administración
⏱ Generalmente dentro de los 12 meses posteriores a la entrega, en la primera Asamblea General
Una vez que los propietarios eligen una Junta de Administración (Ban quản trị) en la primera Asamblea General del edificio, el desarrollador debe entregar el fondo — con los intereses acumulados — a la cuenta propia de la Junta. Solicite confirmación del saldo transferido si no estuvo presente.
DocumentsActas de la Asamblea General
⚠Un desarrollador que retrasa la transferencia del fondo una vez elegida la Junta de Administración incumple sus obligaciones bajo la Ley de Vivienda.
Lo que realmente cuesta el fondo de mantenimiento
El fondo en sí es un 2% fijo del precio de venta antes del IVA, establecido a nivel nacional — no es una tarifa negociable. Las filas siguientes separan el fondo de los costos opcionales para el comprador de verificarlo.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Contribución al fondo de mantenimientoLa única cuota de condominio fija a nivel nacional — establecida por la Ley de Vivienda 2023, no negociable | 2% | 2% | % del precio de venta antes del IVA, únicoComprador, en o antes de la entrega |
| Carta de confirmación bancariaLos bancos vietnamitas generalmente emiten esto sin cargo una vez acreditado el fondo | €0 | €0 | incluidaBanco custodio, a solicitud |
| Verificación independiente de la carta de confirmaciónConfirma que la cuenta en depósito en garantía, el monto y la referencia de la unidad coinciden con su contrato | €100 (≈ 2,700,000 VND) | €250 (≈ 6,800,000 VND) | tarifa fija, únicaComprador, opcional pero recomendado |
| Traducción certificada de la carta de confirmaciónEl original en vietnamita sigue siendo la versión legalmente vinculante | €35 (≈ 950,000 VND) | €90 (≈ 2,450,000 VND) | por documentoComprador, si se necesita una copia certificada para registros personales |
Ejemplo: apartamento de €530,000 (mediana de Tây Hồ)
- Fondo de mantenimiento (2% del precio antes del IVA)
- €10,600 · ≈ VND 292M
- Verificación independiente de la carta
- €150 · ≈ VND 4.1M
- Traducción certificada
- €60 · ≈ VND 1.6M
- Σ
- ≈ €10,810 · ≈ VND 297.7M, debidos en o antes de la entrega
2023 Housing Law (in force since 1 January 2025) · Decree 95/2024/ND-CP
Administradores de propiedad que supervisan la salud del fondo de amortización para propietarios extranjeros
Savills Property Management (Savills Vietnam Co., Ltd.)
★Conseiller immobilier international: Property & Asset Management (gestion locative et d'actifs), gestion résidentielle et commerciale, location résidentielle, valorisation, conseil en investissement, recherche de marché. Grand bureau à Hanoi (Lotte Center).
Ho Chi Minh City · EN, VN
CBRE Property Management (CBRE Vietnam Co., Ltd.)
★Plus grand conseiller immobilier mondial: Property Management / Asset Services, gestion d'immeubles, conseil, location bureaux/résidentiel, valorisation, project marketing résidentiel. Bureau Hanoi: Capital Place, 29 Lieu Giai.
Ho Chi Minh City · EN, VN
Anabuki NL Housing Service Vietnam
★Gestion et exploitation d'immeubles résidentiels au standard japonais (Anabuki Japon + Nam Long); call center 24/7, technique, financier, courtage.
Ho Chi Minh City · VI, EN, JA
JLL Vietnam (Jones Lang LaSalle)
★Property & facility management, conseil, valuation, leasing; division property management pour actifs premium et institutionnels.
Ho Chi Minh City · EN, VI
Preguntas frecuentes
¿El fondo de mantenimiento es lo mismo que la cuota mensual de servicio?
No. El fondo de mantenimiento es una contribución única del 2% pagada una vez, en la entrega, para reparaciones estructurales mayores — ascensores, fachada, techado. La cuota mensual de servicio es una tarifa separada y recurrente establecida por la Junta de Administración que cubre el mantenimiento diario como seguridad, limpieza y jardinería.
¿Quién recauda el fondo de mantenimiento y dónde se mantiene?
El desarrollador lo recauda en la entrega y lo deposita en una cuenta de depósito en garantía dedicada que genera intereses en un banco comercial autorizado — mantenida separada de sus propios fondos operativos. Una vez que los propietarios eligen una Junta de Administración, el desarrollador debe transferir el fondo, con intereses acumulados, a la cuenta propia de la Junta.
¿El fondo de mantenimiento del 2% está incluido en el precio de venta anunciado?
No necesariamente. Algunos contratos indican el precio de venta de forma ambigua, por lo que el IVA y el fondo del 2% se añaden encima — aumentando el costo real alrededor de un 12% sobre la cifra principal. Siempre verifique que su Contrato de Compraventa indique claramente si el fondo está incluido o es adicional.
¿Pago el fondo de mantenimiento nuevamente si compro un apartamento de reventa?
Generalmente no — el fondo del 2% se recauda una vez, del comprador original en la entrega del desarrollador. En una compra de reventa, solicite en cambio el saldo actual del fondo y las cuentas recientes de la Junta de Administración, ya que un fondo insuficientemente financiado puede llevar a una evaluación especial impuesta a todos los propietarios más adelante.
¿Qué pasa si el desarrollador se niega a entregar el fondo a la Junta de Administración?
Esto es un incumplimiento de las obligaciones del desarrollador bajo la Ley de Vivienda 2023. Los propietarios pueden plantearlo a través de la Junta de Administración y, si no se resuelve, escalarlo a la autoridad local de vivienda o a un abogado autorizado — este es exactamente el tipo de disputa para la que nuestro escritorio de asesoría puede ayudarle a canalizar correctamente.
¿Para qué se usa realmente el fondo de mantenimiento?
Está reservado para reparaciones y reemplazos importantes de las áreas comunes — revisiones de ascensores, trabajos en fachada y techado, mantenimiento estructural — no para limpieza rutinaria, seguridad o jardinería, que se financian con la cuota mensual de servicio.
Fuentes
- Ley de Vivienda 2023 (Luật Nhà ở, Ley No. 27/2023/QH15) — establece la tasa nacional del 2% para el fondo de mantenimiento y el requisito de cuenta de depósito en garantía reservada.
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto de implementación que detalla la recaudación, custodia en depósito en garantía y transferencia del fondo de mantenimiento a la Junta de Administración.
Verifique un pago del fondo de mantenimiento antes de firmar la entrega
Envíenos su estado de liquidación y la carta de confirmación del banco. Nuestro escritorio de asesoría en Hanoi verifica el cálculo y la cuenta en depósito en garantía en 24 horas — sin obligación y nunca como sustituto de su propio abogado.