Comprar propiedad en Vietnam: preguntas frecuentes

No. Vietnam no reconoce la propiedad privada de la tierra para nadie, incluidos los ciudadanos vietnamitas — el Estado posee la tierra, y lo que un comprador adquiere realmente es un conjunto de derechos de uso de la tierra registrados en el Sổ hồng, o Libro Rosa. Para un extranjero, eso significa que puede poseer el edificio — un apartamento o una casa con terreno dentro de un proyecto aprobado para propiedad extranjera — pero nunca el terreno sobre el que se asienta, ni tierra sin desarrollar o agrícola comprada para construir por cuenta propia. Tampoco puede comprar en una zona designada militar o de seguridad nacional. Esto se entiende mejor como una forma de arrendamiento en lugar de la propiedad absoluta a la que muchos compradores europeos están acostumbrados en su país, y se aplica uniformemente independientemente de su nacionalidad o de cuánto tiempo haya vivido en Vietnam. Es una característica estructural y deliberada de la ley vietnamita, no una laguna o un atajo para buscar, y ningún abogado o desarrollador puede estructurarlo legalmente para evitarlo — trate cualquier oferta que prometa propiedad absoluta de la tierra como una señal de advertencia, no como un atajo. Nuestra explicación completa sobre la ley de propiedad en Vietnam para extranjeros cubre en detalle cómo funcionan los derechos de uso de la tierra, incluyendo la distinción entre la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Tierras 2024.

El plazo estándar para la propiedad extranjera es de 50 años, contados desde la fecha en que se emite el certificado a su nombre, y es renovable una vez bajo el marco establecido en la Ley de Vivienda 2023. Ese es el número más importante a tener en cuenta cuando se compara Vietnam con un mercado de propiedad absoluta — está comprando un uso largo y seguro de un activo específico, no un título permanente en el sentido occidental. Los ciudadanos vietnamitas, en cambio, tienen derechos de uso residencial de tierra de forma estable y prácticamente indefinida, y los Việt Kiều (vietnamitas en el extranjero) tienen derechos cercanos a los de los ciudadanos residentes desde la Ley de Tierras 2024. La renovación no es automática y debe planificarse con suficiente anticipación antes de la expiración, en lugar de dejarla para cuando el plazo esté por terminar — considérelo un trámite administrativo a programar, no un riesgo que preocuparse en una compra realizada hoy. No afecta su capacidad para vivir, alquilar o vender la propiedad mientras tanto; el plazo afecta el certificado, no el uso diario del activo. Presentamos el panorama completo de la propiedad, incluyendo cómo el plazo de 50 años interactúa con la reventa, en nuestra guía sobre la ley de propiedad en Vietnam para extranjeros.

Sí, a nivel de proyecto y no por comprador. En cualquier edificio de apartamentos, los extranjeros como grupo pueden poseer como máximo el 30% de las unidades. En un barrio dado — aproximadamente 10,000 residentes — los extranjeros pueden poseer como máximo 250 casas con terreno en total. Una vez alcanzado cualquiera de estos límites, ninguna compra extranjera adicional en ese edificio o barrio puede producir un Libro Rosa válido, sin importar cuán limpio parezca el contrato en papel. Por eso, verificar la cuota restante con el desarrollador o la oficina de tierras del distrito, antes de entregar cualquier depósito, es un paso innegociable y no una formalidad — solicite confirmación escrita de la cuota restante, no una garantía verbal de un agente de ventas bajo presión para cerrar. Un desarrollo grande y bien establecido generalmente es más fácil de verificar en cuanto a cuotas que un proyecto boutique pequeño con pocas unidades restantes, ya que el desarrollador suele llevar un control de la propiedad extranjera en todo el edificio y puede confirmar su posición al instante. No existe un límite personal separado sobre en cuántos proyectos o barrios diferentes puede comprar — el límite se aplica por edificio y por barrio, no a usted como comprador. Los mecanismos de los derechos de propiedad y las cuotas se explican completamente en nuestra explicación de la ley de propiedad.

El título registrado en Vietnam se evidencia mediante el Sổ hồng, o Libro Rosa — formalmente, el Certificado de Derechos de Uso de la Tierra y Propiedad Adjunta a la Tierra. Hasta que ese certificado se emita a su nombre en la oficina de registro de tierras del distrito, usted tiene un reclamo contractual bajo el Contrato de Compraventa, no la propiedad registrada. En la práctica, la secuencia va desde un SPA notariado y bilingüe, pasando por el pago contra hitos acordados, hasta una solicitud formal de registro una vez que se completan las verificaciones de elegibilidad y cuota, con el certificado emitido solo en vietnamita — se recomienda encarecidamente una traducción certificada para sus propios registros y para cualquier prestamista o comprador futuro. Vale la pena revisar cuidadosamente el certificado una vez emitido: el nombre del titular, el plazo de propiedad y el propósito de uso de la tierra declarado deben coincidir con lo acordado en el SPA antes de considerar la transacción cerrada. Debido a que esta etapa está al final de una cadena más larga de pasos legales y financieros, la explicamos de principio a fin en nuestra guía paso a paso del proceso de compra.

Tres cifras se repiten en la mayoría de las transacciones. Una tasa de registro del 0,5% del precio declarado la paga el comprador al registrar el Libro Rosa. Un impuesto sobre la renta personal del 2% sobre el precio de venta suele ser asumido por el vendedor, aunque los contratos a veces lo modifican o dividen por negociación — siempre confirme quién paga antes de firmar. En compras de obra nueva, una contribución al fondo de mantenimiento (fondo de amortización) del 2% generalmente la paga el comprador para cubrir el mantenimiento futuro del edificio. Los honorarios notariales, de traducción y legales se suman a estos y varían según el valor del contrato y el despacho legal, por lo que vale la pena solicitar un presupuesto escrito antes de comprometerse, en lugar de asumir que los tres porcentajes principales son todo el panorama. La ley vietnamita requiere que el precio del contrato se exprese en đồng, por lo que su asesor también debería darle una línea presupuestaria equivalente en euros para cada tarifa una vez que tenga una unidad específica sobre la mesa. Como estas cifras se aplican como porcentajes del precio acordado, convertirlas a cantidades exactas en euros o đồng solo tiene sentido cuando tenga una unidad y precio específicos — nuestro escritorio de asesoría y la guía completa de impuestos y tarifas explican un ejemplo práctico con un listado real.

Sí. Los propietarios extranjeros son libres de alquilar su apartamento o casa, y los ingresos por alquiler están gravados con 5% de IVA más 5% de impuesto sobre la renta personal, generalmente aplicado sobre los ingresos brutos por alquiler y no sobre la ganancia neta. Muchos propietarios contratan a un administrador de propiedades local o agente de alquiler para manejar la búsqueda de inquilinos, contratos y las formalidades de la declaración de impuestos, especialmente si no reside en Vietnam todo el año o planea alquilar la unidad mientras está bajo un certificado de cuota extranjera. Alquilar un apartamento en un proyecto aprobado es común y está bien entendido por el mercado — es una de las razones por las que los compradores extranjeros se sienten atraídos por el sector de condominios en Hanoi, junto con la reventa sencilla a compradores locales más adelante. Los estatutos del edificio en algunos desarrollos imponen sus propias condiciones sobre el alquiler — especialmente arrendamientos a corto plazo o corporativos — por lo que vale la pena revisar las reglas internas del edificio junto con el marco fiscal nacional antes de comprometerse con una estrategia de alquiler. El tratamiento fiscal del alquiler se explica junto con los costos de adquisición en nuestra guía de impuestos y tarifas, que vale la pena leer antes de establecer un rendimiento objetivo.

No a ambos, y vale la pena responderlos juntos porque los compradores a menudo asumen que uno implica el otro. Poseer propiedad en Vietnam no confiere ningún derecho de residencia, visa ni camino a la ciudadanía — usted compra como visitante con una entrada válida y legalmente sellada en su pasaporte, y su estatus migratorio se gestiona completamente por separado a través de los canales ordinarios de visa turística, de negocios o de trabajo. En cuanto al financiamiento, los bancos vietnamitas generalmente no prestan a compradores extranjeros no residentes, por lo que la mayoría de las compras internacionales se financian mediante ahorros, una hipoteca o liberación de capital en el país de origen del comprador, o financiamiento gestionado a través de canales internacionales en lugar de un banco local. Esto importa tanto para el tiempo como para el presupuesto: un calendario de pagos del SPA vinculado a hitos de construcción no espera una decisión de financiamiento en el extranjero, por lo que vale la pena tener confirmada su ruta de financiamiento y su plan de transferencia de divisas acordado con su banco antes de firmar, no después. Planifique la secuencia — fondos disponibles, moneda convertida, transferencia autorizada — con suficiente anticipación a cada fecha de pago contractual, ya que esto afecta tanto su cronograma como su posición negociadora con el vendedor. Cubrimos las preguntas sobre residencia y las rutas de financiamiento en detalle en nuestra guía de visa y residencia y nuestra guía de financiamiento.