Reseña de Savills Vietnam: servicios, tarifas, pros y contras

Entrar en el mercado inmobiliario vietnamita como ciudadano europeo o extranjero requiere navegar por un entorno regulatorio muy específico y a menudo opaco. Savills Vietnam se posiciona como el puente de primer nivel para los inversores internacionales, ofreciendo un conjunto de servicios diseñados para mitigar el riesgo y agilizar el proceso de compra. A diferencia de las agencias de corretaje locales estándar que operan principalmente por volumen, Savills se centra en el asesoramiento personalizado, seleccionando carteras que se alinean con los estrictos requisitos legales impuestos a los compradores no vietnamitas.

Uno de los servicios más críticos que ofrece Savills es filtrar el mercado para garantizar el cumplimiento legal. Los compradores extranjeros están estrictamente limitados por una cuota de propiedad extranjera del 30% dentro de los proyectos de condominios comerciales aprobados. Savills realiza un seguimiento activo de estas cuotas en las promociones de primer nivel, garantizando que sus clientes no pierdan tiempo en proyectos donde la asignación extranjera ya se ha agotado. Cuando se identifica una propiedad adecuada, su equipo de asesoramiento guía al comprador a través de las etapas iniciales, desde la firma del acuerdo de reserva hasta la ejecución del SPA (Contrato de Compraventa) final.

Más allá de la adquisición inicial, Savills Vietnam destaca por su enfoque integral de la inversión inmobiliaria. Entienden que para un inversor europeo no residente, comprar el activo es solo el primer paso. Con este fin, ofrecen un soporte postransacción exhaustivo. Esto incluye realizar una rigurosa inspección de desperfectos durante la fase de entrega de la propiedad, asistir en la preparación administrativa para el registro del título y proporcionar servicios de gestión de propiedades de primer nivel. Para los inversores centrados en el rendimiento del alquiler, el departamento de arrendamiento de Savills se encarga de la búsqueda de inquilinos, la verificación de antecedentes y el mantenimiento diario del apartamento, garantizando una experiencia de inversión cómoda y sin complicaciones.

En cuanto a su estructura de tarifas, la dinámica es generalmente muy favorable para los compradores de promociones de obra nueva. En el mercado primario (sobre plano), las comisiones de la agencia suelen ser asumidas por el promotor. Esto significa que los compradores extranjeros pueden aprovechar la amplia diligencia debida, los análisis de mercado y el soporte contractual bilingüe de Savills sin pagar una tarifa de intermediación directa. Para adquisiciones en el mercado secundario o mandatos de inversión altamente personalizados, se aplican las comisiones estándar de asesoramiento o agencia, que siempre se detallan de forma transparente antes de la contratación.

Savills fue una de las primeras consultoras inmobiliarias internacionales en establecer una presencia formal en Vietnam, abriendo sus puertas en 1995. Durante casi tres décadas, la firma ha crecido a la par de la rápida urbanización y expansión económica del país. Hoy en día, es universalmente reconocida como líder del mercado, no solo en ventas residenciales, sino también en alquiler comercial, asesoramiento de inversión institucional y valoración de propiedades. Esta historia profundamente arraigada les proporciona un nivel de memoria institucional e influencia en el mercado que es prácticamente inigualable por las agencias boutique más nuevas.

En la capital, Savills mantiene una presencia dominante en los enclaves diplomáticos y de expatriados más codiciados, notablemente en Tây Hồ (West Lake), Ba Đình y las nuevas megaciudades en los distritos del este y del oeste. Sus publicaciones trimestrales sobre las perspectivas del mercado inmobiliario de Hanói se consideran el estándar de oro para la inteligencia de mercado, y son muy utilizadas por promotores, embajadas extranjeras y fondos institucionales. Para el comprador europeo individual, esto significa que el asesoramiento recibido está respaldado por una investigación rigurosa basada en datos, en lugar de meras tácticas de venta especulativas.

La trayectoria de la agencia está profundamente entrelazada con su compromiso con la diligencia debida. El mercado inmobiliario vietnamita, particularmente el sector sobre plano, ha registrado históricamente casos de promotores que no han entregado los proyectos debido a insolvencia financiera o falta de licencias adecuadas. Savills protege a sus clientes de estos riesgos aplicando estrictos protocolos de evaluación interna. Solo se asocian y representan a promotores que poseen aprobaciones claras del plan maestro, licencias de construcción válidas y las garantías bancarias obligatorias requeridas para proteger los depósitos de los compradores. Esta evaluación de nivel institucional es posiblemente el servicio más valioso que brindan a los ciudadanos extranjeros que carecen de la red local para verificar la salud financiera de un promotor.

Sin embargo, este enfoque riguroso dicta naturalmente su posicionamiento en el mercado. Savills Vietnam se dirige casi exclusivamente a los segmentos de lujo y de gama media-alta. Sus carteras seleccionadas consisten en residencias de marca premium, condominios de alta gama y complejos exclusivos de villas. En consecuencia, los compradores que buscan apartamentos de reventa económicos o activos en dificultades en edificios más antiguos y no comerciales encontrarán que el inventario de Savills es limitado. Su modelo operativo se basa en la calidad, el cumplimiento y la prestación de servicios premium, lo que los convierte en la opción predeterminada para personas de alto patrimonio neto que priorizan la seguridad sobre la búsqueda agresiva de gangas.

Una competencia fundamental de Savills Vietnam es su capacidad para guiar de manera segura a los inversores europeos a través del restrictivo panorama legal que rige la propiedad inmobiliaria extranjera. Es un principio legal fundamental en Vietnam que no existe la propiedad privada de la tierra; el Estado administra toda la tierra en nombre del pueblo. Los compradores, tanto locales como extranjeros, solo adquieren derechos de uso de la tierra. Para los ciudadanos extranjeros, las regulaciones son aún más específicas: bajo la Ley de Vivienda de 2023, los extranjeros tienen prohibido poseer propiedades con terreno o casas individuales fuera de proyectos de desarrollo de viviendas comerciales estrictamente aprobados.

Savills se asegura de que cada propiedad presentada a un comprador extranjero cumpla con estas cuotas nacionales. La ley establece que la propiedad extranjera no puede superar el 30% del número total de apartamentos en un solo edificio de condominios, o 250 casas con terreno dentro de un distrito administrativo. Además, las propiedades ubicadas en áreas consideradas sensibles para la defensa o seguridad nacional están estrictamente prohibidas. La oficina legal de Savills verifica la elegibilidad del proyecto y la disponibilidad en tiempo real de la cuota antes de permitir que un cliente proceda con un depósito, evitando costosas complicaciones legales.

Otra área crítica donde Savills brinda claridad es el plazo de posesión y los derechos asociados a la propiedad. A los extranjeros se les concede un plazo de propiedad de 50 años, que se puede renovar una vez por otros 50 años. Esto se evidencia mediante la emisión del Libro Rosa (el certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de las casas). Savills ayuda a recopilar los expedientes necesarios para este registro. También se aseguran de que los compradores conozcan plenamente las obligaciones financieras, detallando claramente los impuestos y tarifas involucrados, como la tarifa de registro del 0.5% y el fondo de mantenimiento obligatorio del 2% que normalmente se paga en el momento de la entrega.

Finalmente, Savills establece expectativas realistas con respecto a la residencia y la financiación. Aconsejan explícitamente a los clientes que la compra de bienes raíces en Vietnam no confiere ningún derecho de visado de residencia ni vías para obtener la ciudadanía. Además, debido a que los préstamos bancarios locales son generalmente inaccesibles para los extranjeros no residentes, los consultores de Savills ayudan a los clientes a estructurar sus planes de pago utilizando transferencias de capital internacionales, a menudo asesorando sobre el cumplimiento necesario para los fondos transfronterizos. Para aquellos que necesitan capital, pueden proporcionar orientación de alto nivel sobre las opciones de financiación disponibles fuera del sistema bancario local.

Fuentes

• Ley de Vivienda de 2023 (Ley N.º 27/2023/QH15)
• Ley de Tierras de 2024 (Ley N.º 31/2024/QH15)