Comprendre la paperasse
Garantie bancaire (Bảo lãnh) : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir
Qu’est-ce qu’une garantie bancaire pour un achat immobilier au Vietnam ?
Garantie bancaire en un coup d’œil
Document- Nom vietnamien
- Bảo lãnh (ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai)
- Littéralement : « garantie pour logement formé dans le futur »
- Émis par
- Une banque commerciale agréée par la Banque d’État du Vietnam (SBV) et acceptée par le promoteur pour le projet
- Toutes les banques ne sont pas qualifiées — vérifiez toujours la banque approuvée spécifique au projet
- Qui l’organise
- Le promoteur, avant de commercialiser ou de collecter tout paiement pour une unité sur plan
- Les acheteurs ne font pas la demande eux-mêmes
- Coût typique pour l’acheteur
- Aucun frais directement facturé — les frais de garantie sont un coût de financement à la charge du promoteur
- Parfois répercuté indirectement dans le prix de vente
- Validité
- De la prévente jusqu’à au moins 30 jours après la date contractuelle de remise des clés
- Loi applicable
- Circulaire 11/2022/TT-NHNN, modifiée par la Circulaire 61/2024/TT-NHNN ; Loi sur le logement 2023 (en vigueur depuis le 1er janvier 2025)
- Obligatoire pour
- Appartements et villas sur plan (futurs logements formés) vendus par un promoteur
- Non applicable aux achats de revente / sur le marché secondaire
Ce que coûte la garantie — et qui paie
La garantie elle-même est un coût de financement à la charge du promoteur. Les chiffres ci-dessous sont les coûts côté acheteur pour la faire vérifier — pas les frais de garantie, que les acheteurs ne paient pas directement.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Frais d’organisation de la garantie bancaireNon facturé séparément à l’acheteur ; parfois répercuté indirectement dans le prix de vente | €0 | €0 | à la charge du promoteurPromoteur, au stade du financement du projet |
| Examen juridique indépendant de la garantieConfirme que la banque émettrice, le montant garanti, la date d’expiration et les conditions de réclamation correspondent au contrat de vente | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,600,000 VND) | forfait fixe, uniqueAcheteur, optionnel mais recommandé avant tout acompte |
| Traduction certifiée de la garantieL’original vietnamien reste la version juridiquement contraignante | €40 (≈ 1,060,000 VND) | €120 (≈ 3,180,000 VND) | par documentAcheteur, si une copie certifiée est nécessaire pour les archives personnelles ou bancaires |
| Appel ou lettre de confirmation bancaireLes banques vietnamiennes confirment généralement les détails de la garantie à un acheteur nommé sans frais | €0 | €0 | inclusAcheteur, directement avec l’agence émettrice |
| Total | ≈ €190 (≈ 5,000,000 VND) | ≈ €520 (≈ 13,800,000 VND) |
Circular 11/2022/TT-NHNN · Circular 61/2024/TT-NHNN · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)
Questions fréquemment posées
Les banques au Vietnam sont-elles assurées ?
Les dépôts domestiques dans les banques commerciales vietnamiennes sont couverts par le système national d’assurance des dépôts, et chaque banque commerciale est agréée et supervisée par la Banque d’État du Vietnam (SBV). Une garantie bancaire de projet est un instrument distinct : elle protège votre acompte et vos paiements progressifs sur un développement spécifique, pas votre compte bancaire personnel.
Que couvre une garantie bancaire ?
Elle couvre le remboursement des montants que vous avez effectivement payés — acompte et paiements progressifs — si le promoteur ne livre pas l’unité comme convenu. Elle ne couvre pas les défauts de construction, la qualité des finitions ou les retards qui ne violent pas la date contractuelle de remise des clés.
Qu’est-ce que la SBV au Vietnam ?
La Banque d’État du Vietnam (SBV) est la banque centrale et le régulateur bancaire du pays. Elle agréé et supervise chaque banque commerciale, y compris celles éligibles à émettre des garanties pour les ventes de logements sur plan.
La garantie bancaire est-elle obligatoire pour les achats sur plan ?
Oui. Selon la Circulaire 11/2022/TT-NHNN, modifiée par la Circulaire 61/2024/TT-NHNN, un promoteur vendant des logements futurs doit disposer d’une garantie bancaire avant de collecter des paiements anticipés, avec seulement de rares exceptions selon le type de projet.
Que faire si le promoteur ne peut pas me montrer une garantie bancaire ?
Considérez cela comme un signal d’alerte. Ne versez pas d’acompte de réservation ni aucun paiement progressif tant que vous n’avez pas vu — et vérifié indépendamment auprès de la banque — une garantie valide pour le bloc ou la phase spécifique dans laquelle vous achetez.
Puis-je faire une réclamation sous la garantie si la remise des clés est retardée ?
Généralement oui, une fois que le retard dépasse la date limite fixée dans votre Contrat de Vente et qu’il entre dans la période de validité de la garantie. La réclamation se fait via la banque émettrice et nécessite généralement des preuves à l’appui du contrat de vente — un domaine où un conseil juridique est fortement recommandé.
La garantie bancaire couvre-t-elle la qualité de la construction ou les modifications de conception ?
Non. La garantie est un instrument financier — elle rembourse l’argent que vous avez payé si le promoteur ne livre pas l’unité du tout. Les défauts de finition, la qualité des finitions et les modifications de disposition sont traités séparément, généralement lors de l’inspection de remise des clés et via les clauses qualité du Contrat de Vente, pas par la banque.
Le document de garantie est-il en anglais ?
Non. Le vietnamien est la langue juridiquement contraignante pour la garantie, comme pour le Contrat de Vente sous-jacent. Les promoteurs fournissent couramment une traduction anglaise pour faciliter la compréhension, mais l’original vietnamien est la version sur laquelle une banque ou un tribunal s’appuiera en cas de litige.
Sources
- Circulaire 11/2022/TT-NHNN (Banque d’État du Vietnam) — exige qu’un promoteur vendant des logements futurs (sur plan) organise une garantie bancaire avant de collecter des paiements anticipés (aucune URL officielle en anglais vérifiée actuellement disponible ; cité uniquement par nom).
- Circulaire 61/2024/TT-NHNN — modifie les exigences de garantie bancaire de la Circulaire 11/2022/TT-NHNN (aucune URL officielle en anglais vérifiée actuellement disponible ; cité uniquement par nom).
- Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — régit la vente de logements futurs ; en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
Faites vérifier une garantie bancaire avant de verser un acompte
Envoyez-nous une copie de la garantie, du formulaire de réservation et du projet de Contrat de Vente. Notre bureau de conseil à Hanoi organise un examen indépendant et répond sous 24 heures — sans engagement, et jamais en remplacement de votre propre avocat.
Comment obtenir et vérifier une garantie bancaire
⏱ De la même journée à environ 1 semaine pour la vérification, avant tout paiement
Vous ne faites pas la demande de garantie vous-même — le promoteur l’organise avec sa banque avant de pouvoir légalement collecter votre acompte. Votre tâche, en tant qu’acheteur, est d’obtenir une copie et de la vérifier avant de transférer de l’argent. Aucune des étapes ci-dessous ne nécessite une visite en personne à la banque depuis l’étranger ; la vérification peut se faire par téléphone, email ou par l’intermédiaire d’un avocat basé au Vietnam agissant en votre nom.
Demandez la garantie avant de signer quoi que ce soit
⏱ Même jour
Demandez une copie de la garantie bancaire pour le projet spécifique — et idéalement pour le bloc ou la phase spécifique — avant de signer un formulaire de réservation ou de verser un acompte. Un promoteur réputé la fournit sans hésitation ; une réticence à la montrer est en soi un signe d’alerte.
DocumentsPasseport · Formulaire de réservation (non signé)
⚠Certains promoteurs montrent une garantie couvrant une phase antérieure d’une grande zone résidentielle, pas le bloc spécifique dans lequel vous achetez — vérifiez que le nom du bloc ou de la tour correspond exactement.
Confirmez que la banque émettrice est réellement agréée pour ce rôle
⏱ 1–2 jours
Vérifiez que la banque nommée sur la garantie est une banque commerciale agréée par la Banque d’État du Vietnam, et qu’il s’agit bien de la banque que le promoteur a publiquement divulguée pour ce projet — les promoteurs sont tenus de publier cette information. Les banques étrangères et les coentreprises opérant au Vietnam peuvent également émettre des garanties si elles sont autorisées à le faire.
Lisez le montant garanti, les dates et les conditions de déclenchement
⏱ 1 jour
Le certificat doit indiquer un montant garanti (normalement correspondant à vos paiements programmés), une date d’expiration courant jusqu’à au moins 30 jours après la date contractuelle de remise des clés, et les conditions dans lesquelles vous pouvez réclamer un remboursement — généralement le manquement du promoteur à livrer comme convenu.
⚠Un montant garanti inférieur à votre calendrier de paiement réel laisse une partie de votre argent non protégée.
Vérifiez le numéro de garantie directement auprès de la banque
⏱ Même jour◈ Sans frais
Appelez l’agence de la banque émettrice — pas un numéro fourni par le bureau des ventes du promoteur — et demandez au personnel de confirmer le numéro de garantie, le montant garanti et sa validité pour votre unité. Les banques réputées au Vietnam confirmeront cela à un acheteur nommé sur une transaction spécifique.
⚠Ne vous fiez jamais uniquement à une copie scannée ou à une traduction fournie par l’équipe commerciale — confirmez l’original auprès de la banque.
Conservez-la avec votre dossier d’achat et revérifiez si la remise des clés est retardée
Classez une copie certifiée avec votre Contrat de Vente et vos reçus de paiement. Si la date de remise des clés du projet est repoussée, confirmez que la garantie a été prolongée ou renouvelée pour couvrir le nouveau calendrier avant d’effectuer tout paiement supplémentaire.
DocumentsContrat de Vente · Reçus de paiement