Comprendre la paperasse
Permis de construire / de construction : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir
Qu’est-ce qu’un permis de construire au Vietnam, et en ai-je besoin pour acheter un bien immobilier ?
Un permis de construire (giấy phép xây dựng) est l’approbation de l’autorité locale pour démarrer la construction d’un projet. En tant qu’acheteur d’un appartement achevé ou sur plan ou d’une villa, vous ne faites pas la demande vous-même — vous vérifiez que le promoteur ou le propriétaire détient un permis valide, car un bâtiment légalement autorisé est la condition préalable à un Livre Rose propre une fois votre achat enregistré.
Permis de construire en un coup d’œil
Document- Nom vietnamien
- Giấy phép xây dựng
- Littéralement : « licence d’autorisation de construction »
- Délivré par
- Le Département provincial/municipal de la Construction, ou le Comité populaire du district pour les travaux plus petits et non commerciaux
- L’autorité délivrante dépend de l’échelle et de l’emplacement du projet
- Qui le détient
- Le promoteur du projet, ou le propriétaire du terrain/bâtiment pour une villa indépendante
- Les acheteurs le vérifient dans le cadre de la diligence raisonnable ; ils ne le demandent pas
- Quand cela vous concerne
- Dès votre première conversation avec une équipe commerciale, avant tout dépôt de réservation sur un projet sur plan ou récemment achevé
- Partie essentielle de la diligence raisonnable avant dépôt
- Coût typique pour l’acheteur
- Aucun coût facturé directement — les frais de permis sont à la charge du promoteur ou du propriétaire
- Votre seul coût est la vérification indépendante optionnelle et recommandée
- Langue
- Le vietnamien est la seule version légalement contraignante
- Demandez une traduction certifiée pour l’examen de votre avocat
- Loi applicable
- Loi sur le logement 2023 et Décret 95/2024/ND-CP
- Établit le cadre national contre lequel la légalité d’un projet est vérifiée
- Nécessaire pour
- Confirmer que le bâtiment a été construit légalement et peut supporter un Livre Rose valide à la remise des clés
- Non applicable seul aux droits d’usage des terres, qui sont un certificat distinct
Ce que la vérification du permis de construire vous coûte
Le permis lui-même est un coût supporté par le promoteur ou le propriétaire — il n’est pas facturé à un acheteur d’appartement. Ce que vous devez budgéter est la vérification indépendante : un avocat qui confirme que le permis est authentique et correspond au bâtiment tel que construit.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Frais de demande/modification de permis de construireFixés par la grille tarifaire locale du Département de la Construction — jamais à la charge d’un acheteur d’appartement | €0 | €0 | à la charge du promoteur ou du propriétairePromoteur, au stade du projet ; propriétaire, pour une rénovation de villa |
| Vérification juridique indépendante du permisSouvent inclus dans une mission de diligence raisonnable plus large couvrant aussi le contrat de vente et le titre | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,500,000 VND) | forfait fixe, uniqueAcheteur, via un avocat indépendant, avant le dépôt |
| Traduction certifiée du permis et des plans associésL’original vietnamien reste la version légalement contraignante | €30 (≈ 800,000 VND) | €80 (≈ 2,100,000 VND) | par ensemble de documentsAcheteur, si votre avocat travaille en anglais ou en français |
| Demande de confirmation au Département de la ConstructionCertaines localités facturent des frais de recherche symboliques | €0 | €50 (≈ 1,300,000 VND) | administrative, le cas échéantGénéralement incluse dans les honoraires de votre avocat |
| Total | ≈ €180 (≈ 4,700,000 VND) | ≈ €530 (≈ 13,900,000 VND) |
Exemple : vérification incluse dans un forfait unique de diligence raisonnable
- Revue juridique incluant la vérification du permis
- €350 (≈ 9,200,000 VND)
- Traduction certifiée
- €60 (≈ 1,600,000 VND)
- Σ
- 410 € (≈ 10 800 000 VND)
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Questions fréquemment posées
Ai-je besoin d’un permis de construire si j’achète un appartement achevé ?
Non — le permis de construire a déjà été utilisé par le promoteur pour construire la résidence que vous achetez, et vous ne demandez pas un nouveau permis. Ce qui compte pour vous est de vérifier que le bâtiment achevé a bien été construit sous un permis valide, car cela sous-tend votre futur Livre Rose.
Comment vérifier si un projet a un permis de construire valide ?
Demandez au promoteur ou à l’agent le numéro de référence du permis et l’autorité délivrante, puis faites confirmer cela par un avocat indépendant auprès du Département local de la Construction — y compris qu’il couvre le bloc spécifique, les étages et la composition des unités que vous achetez.
Que se passe-t-il si un bâtiment a été construit sans permis valide ?
Un bâtiment sans permis ou non conforme peut subir des retards ou un refus lors du traitement des certificats de propriété par le bureau d’enregistrement foncier, y compris le Livre Rose sur lequel les acheteurs étrangers comptent. C’est l’une des raisons pour lesquelles une vérification indépendante avant de verser un dépôt vaut le coût modeste.
Ai-je besoin d’un permis de construire pour rénover mon appartement ou ma villa à Hanoi ?
Les travaux intérieurs dans un appartement nécessitent généralement l’approbation du syndicat de copropriété plutôt qu’un nouveau permis. Les modifications structurelles, ou la rénovation et l’extension d’une villa, nécessitent généralement leur propre demande de permis auprès de l’autorité de district.
Qui paie le permis de construire — l’acheteur ou le promoteur ?
Le promoteur ou le propriétaire du terrain/bâtiment paie et détient le permis ; ce n’est pas une ligne de coût facturée à un acheteur d’appartement. Votre seul coût est la vérification indépendante optionnelle et recommandée du permis que le promoteur détient déjà.
Le permis de construire est-il identique au Livre Rose ?
Non. Le permis de construire autorise la construction avant ou pendant un projet ; le Livre Rose enregistre vos droits d’usage des terres et la propriété de la maison ensuite. Un bâtiment légalement autorisé est une condition préalable à un Livre Rose propre, mais les deux documents correspondent à des étapes différentes de votre achat.
Sources
- Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15) — cadre national pour la légalité du logement et de la construction.
- Loi foncière 2024 (Loi n° 31/2024/QH15) — régit les droits d’usage des terres sous-jacents à tout bâtiment autorisé.
- Décret 95/2024/ND-CP, détaillant la mise en œuvre de la Loi sur le logement 2023 (aucune URL officielle en anglais vérifiée disponible ; cité par référence).
- Ministère de la Construction (Bộ Xây dựng) — autorité nationale supervisant les questions de construction et d’urbanisme, au-dessus des Départements provinciaux/municipaux de la Construction qui délivrent les permis.
Faites vérifier le permis de construire avant de signer
Envoyez-nous le nom du projet et, si vous l’avez, la référence du permis. Notre bureau de conseil à Hanoi vous met en relation avec un conseil indépendant qui le confirme auprès du registre original du Département de la Construction — avec une réponse sous 24 heures, sans engagement.
Comment vérifier le permis de construire lors de votre achat
⏱ En cours — de la réservation à la remise des clés
Vous ne ferez pas la demande de ce permis vous-même, mais sa vérification doit intervenir à chaque étape de votre achat — de la première conversation avec une équipe commerciale au jour où vous récupérez votre Livre Rose. Les étapes ci-dessous suivent la séquence naturelle d’une acquisition à Hanoi, pour les projets sur plan comme pour les résidences achevées.
Demandez la référence du permis lors de la réservation
⏱ À la réservation, avant tout paiement◈ Sans coût — il s’agit d’une demande, pas d’un service
Avant de verser un dépôt de réservation, demandez au promoteur ou à l’agent le numéro de référence du permis de construire, l’autorité délivrante et la date d’émission. Pour une résidence achevée et déjà remise, cela doit être fourni sans délai ; pour un projet sur plan, demandez précisément quelles phases de construction et quels blocs le permis cité couvre réellement.
DocumentsContrat de réservation · Numéro de référence du permis et date d’émission
⚠Une équipe commerciale qui ne peut pas fournir une référence de permis, ou qui dit qu’elle est « en cours » pour un projet déjà en construction, est un signal d’alerte — faites une pause et vérifiez avant de payer quoi que ce soit.
Faites vérifier par un avocat indépendant
⏱ 1–2 semaines◈ 150–400 € (≈ 4 000 000–10 500 000 VND)
Un avocat vietnamien agréé, engagé indépendamment du promoteur, peut demander une confirmation au Département local de la Construction que le permis cité existe, nomme le projet et l’adresse corrects, et couvre bien l’échelle réellement construite — étages, blocs et nombre total d’unités.
DocumentsRéférence du permis · Plan directeur du projet · Votre passeport, pour la lettre de mission
Confirmez que le permis correspond à votre contrat de vente
⏱ À la signature du contrat de vente
La description du projet dans votre contrat de vente — étages, numéro d’unité, bloc de bâtiment — doit correspondre à ce que le permis vérifié autorise réellement. Résolvez toute discordance par écrit, idéalement par l’intermédiaire de votre avocat, avant de signer.
⚠Une unité vendue dans le cadre d’une phase ultérieure non autorisée ne peut pas recevoir un Livre Rose valide tant que cette phase n’est pas régularisée — un retard indéfini à éviter.
Vérifiez les modifications non enregistrées avant le paiement final
⏱ Avant le paiement final
Demandez si un amendement au permis original a été déposé pendant la construction — étages supplémentaires, modification de la composition des unités, ajout d’un bloc. Un permis modifié mais non enregistré est l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles une demande de Livre Rose bloque après que l’acheteur a déjà payé intégralement.
Conservez la référence pour votre dossier Livre Rose
⏱ À la remise des clés
À la remise des clés, le bureau d’enregistrement foncier vérifie la référence du permis de construire lors du traitement de votre demande de Livre Rose. Gardez le numéro de permis, vos procès-verbaux de remise et votre contrat de vente ensemble dans un seul dossier ; votre avocat ou gestionnaire immobilier peut aussi en conserver des copies.
DocumentsProcès-verbaux de remise · Contrat de vente · Référence du permis
Pour les propriétaires de villa : les rénovations nécessitent leur propre permis
⏱ Seulement si vous rénovez après l’achat
Si vous achetez une villa ou une maison avec terrain et prévoyez plus tard une rénovation structurelle ou une extension, ces travaux nécessitent généralement une demande de permis de construire distincte auprès de l’autorité de district — un processus séparé du permis original qui couvrait la structure existante.