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Comprendre la paperasse

Approbation du plan : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir

Qu’est-ce que l’approbation du plan, et dois-je la vérifier avant d’acheter un bien immobilier au Vietnam ?

L’approbation du plan est la décision officielle du Comité populaire local confirmant que l’utilisation du terrain, le zonage et la densité d’un projet sont conformes au plan urbain approuvé de la zone. En tant qu’acheteur, vous ne la demandez pas — vous vérifiez que le promoteur la détient, car c’est la condition légale préalable qui rend un projet éligible en tant que projet de logement commercial dans lequel les étrangers peuvent investir.

Approbation du plan en un coup d’œil

Document
Nom vietnamien
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
Souvent abrégé en quy hoạch được duyệt (« plan approuvé ») dans le langage courant
Émis par
Le Comité populaire de Hanoi, ou le Comité populaire provincial compétent, sur la base de l’évaluation du Département de la Construction
Le niveau d’émission dépend de l’échelle et de l’emplacement du projet
Détenteur
Le promoteur/investisseur du projet — obtenu avant le début de la construction et avant la commercialisation des unités
Les acheteurs le vérifient dans le cadre de leur diligence raisonnable ; ils ne le demandent pas eux-mêmes
Quand cela vous concerne
Dès votre premier échange avec une équipe de vente, avant tout dépôt de réservation sur un projet en plan ou récemment lancé
Partie essentielle de la diligence préalable au dépôt, aux côtés de la licence du promoteur et de la garantie bancaire
Coût typique pour l’acheteur
Aucun coût direct — le processus d’approbation est à la charge du promoteur/investisseur lors de l’origine du projet
Votre seul coût est une vérification indépendante optionnelle et recommandée
Validité
Liée à la durée de vie du projet approuvé ; tout changement important nécessite une décision d’approbation révisée ou nouvelle
Il n’existe pas de processus de renouvellement personnel pour un acheteur
Loi applicable
Loi sur le logement 2023 (en vigueur depuis le 1er janvier 2025), Loi foncière 2024 et Décret 95/2024/ND-CP
Fixe le cadre national auquel l’éligibilité d’un projet est vérifiée
Nécessaire pour
Confirmer l’usage du terrain, le zonage et la densité approuvés pour le projet — condition préalable au permis de construire et à l’éligibilité du projet pour les acheteurs étrangers
Non applicable, à lui seul, à votre titre personnel — celui-ci est enregistré séparément dans le Livre Rose

Comment l’approbation du plan s’intègre dans votre achat à Hanoi

⏱ En continu — de la réservation à la remise des clés

Vous ne demanderez pas vous-même l’approbation du plan — elle est obtenue par le promoteur ou l’investisseur avant qu’un projet puisse être commercialisé ou construit. Votre tâche, en tant qu’acheteur étranger, est de la vérifier à chaque étape de votre achat, depuis votre premier échange avec une équipe de vente jusqu’au jour où vous récupérez votre Livre Rose. Aucune des vérifications ci-dessous ne nécessite votre présence physique au Vietnam ; un avocat agissant en votre nom peut effectuer chaque étape à distance.

  1. 1

    Demandez la référence de l’approbation du plan lors de la réservation

    ⏱ Lors de la réservation, avant tout paiement◈ Aucun coût — il s’agit d’une demande, pas d’un service

    Avant de verser un dépôt de réservation, demandez au promoteur ou à l’agent le numéro de référence de la décision d’approbation du plan, le Comité populaire émetteur et la date de la décision. Un projet déjà en construction active et commercialisation devrait pouvoir fournir cela sans délai.

    DocumentsPasseport · Formulaire de réservation (non signé)

    ⚠Une équipe de vente qui ne peut pas citer une référence d’approbation du plan, ou qui dit que le projet est « en attente d’approbation » tout en collectant déjà des dépôts, est un signe d’alerte sérieux — faites une pause et vérifiez avant de payer quoi que ce soit.

  2. 2

    Faites vérifier par un avocat indépendant

    ⏱ 1–2 semaines◈ 150 €–400 € (≈ 4 000 000–10 500 000 VND)

    Un avocat vietnamien agréé, engagé indépendamment du promoteur, peut demander une confirmation auprès du Département local de la Construction ou du Comité populaire que la décision citée existe, nomme le projet et le site corrects, et couvre la superficie et l’échelle de construction effectivement commercialisées.

    DocumentsRéférence de l’approbation du plan · Emplacement du site du projet · Votre passeport, pour la lettre de mission

  3. 3

    Confirmez que le projet est éligible à la propriété étrangère

    ⏱ En parallèle de la revue par l’avocat

    Le Vietnam autorise la propriété étrangère uniquement dans le cadre de projets de logement commercial approuvés, soumis à un quota de 30 % par bâtiment et en dehors des zones militaires ou à restrictions de sécurité. Demandez à votre avocat de confirmer que l’approbation du plan couvre un zonage résidentiel ou mixte qui rend le projet éligible, et qu’une allocation de propriété étrangère est réellement disponible pour votre unité.

    ⚠Un projet construit sur un terrain zoné pour un autre usage, ou situé dans une zone restreinte, ne peut légalement pas vendre aux acheteurs étrangers, quel que soit ce que promet un contrat de vente.

  4. 4

    Confirmez que l’approbation correspond à votre contrat de vente

    ⏱ Lors de la signature du contrat de vente

    La description du projet dans votre contrat de vente — adresse du site, bloc, nombre total d’unités, usage du terrain — doit correspondre à ce que l’approbation du plan vérifiée autorise réellement. Résolvez tout écart par écrit, idéalement par l’intermédiaire de votre avocat, avant de signer.

    ⚠Une unité vendue dans le cadre d’une phase d’extension ultérieure non approuvée peut subir des retards indéfinis jusqu’à ce que cette phase obtienne sa propre approbation du plan.

  5. 5

    Vérifiez les modifications non enregistrées avant le paiement final

    ⏱ Avant le paiement final

    Demandez si l’approbation du plan initiale a été modifiée au cours de la vie du projet — étages supplémentaires, modification de la composition des unités, ajout d’un bloc. Une approbation modifiée mais non enregistrée est l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles une demande de Livre Rose est bloquée après que l’acheteur a déjà payé intégralement.

  6. 6

    Conservez la référence pour votre dossier Livre Rose

    ⏱ Lors de la remise des clés

    Lors de la remise des clés, le bureau d’enregistrement foncier vérifie l’approbation du plan sous-jacente lorsqu’il traite votre demande de Livre Rose. Conservez le numéro de référence, vos procès-verbaux de remise et votre contrat de vente ensemble dans un seul dossier ; votre avocat ou gestionnaire immobilier peut également en garder des copies.

    DocumentsProcès-verbaux de remise · Contrat de vente · Référence de l’approbation du plan

Questions fréquemment posées

Dois-je vérifier l’approbation du plan avant d’acheter un appartement à Hanoi ?

Oui. L’approbation du plan confirme que l’usage du terrain et le zonage du projet ont été légalement autorisés avant le début de la construction — condition préalable pour qu’il soit éligible en tant que projet de logement commercial accessible aux étrangers. La vérifier fait partie des diligences standard avant de verser un dépôt de réservation.

Comment vérifier l’approbation du plan d’un projet ?

Demandez au promoteur ou à l’agent le numéro de référence de la décision, le Comité populaire émetteur et la date, puis faites confirmer cela par un avocat vietnamien indépendant auprès du Département local de la Construction — y compris que cela couvre le site, le bloc et l’échelle spécifiques dans lesquels vous achetez.

Que se passe-t-il si un projet n’a pas d’approbation du plan valide ?

Un projet non approuvé ou non conforme peut voir ses ventes suspendues, subir des retards de construction ou un refus lors du traitement ultérieur des certificats de propriété par le bureau d’enregistrement foncier, y compris le Livre Rose. C’est pourquoi une vérification indépendante avant de verser un dépôt vaut le coût modeste.

L’approbation du plan est-elle la même chose qu’un permis de construire ?

Non. L’approbation du plan autorise l’usage du terrain, le zonage et la densité du projet au niveau du site ; le permis de construire autorise ensuite le début effectif des travaux. Un projet doit avoir l’approbation du plan avant de pouvoir légalement obtenir un permis de construire.

L’approbation du plan est-elle la même chose que le plan directeur ?

Non. Le plan directeur (1/500) est le dessin technique définissant la disposition, la densité et les infrastructures d’un projet. L’approbation du plan est la décision officielle du Comité populaire confirmant que ce plan est conforme à la planification urbaine plus large de la zone et peut être mis en œuvre.

Qui paie l’approbation du plan — l’acheteur ou le promoteur ?

Le promoteur ou l’investisseur obtient et paie l’approbation du plan dans le cadre de l’origine du projet ; ce n’est pas une ligne de coût facturée à un acheteur d’appartement. Votre seul coût est la vérification indépendante optionnelle de l’approbation que le promoteur détient déjà.

L’approbation du plan affecte-t-elle le quota de propriété étrangère ?

Indirectement, oui. L’approbation du plan fixe le zonage du projet et le nombre total d’unités, ce qui détermine le pool d’appartements sur lequel est calculé le quota de propriété étrangère de 30 % par bâtiment. Elle n’alloue pas elle-même des unités spécifiques aux acheteurs étrangers — cela est suivi séparément au fur et à mesure des ventes.

Sources

  • Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15), en vigueur depuis le 1er janvier 2025 — régit l’éligibilité des projets, le terme de propriété étrangère de 50 ans et le quota de 30 % par bâtiment.
  • Loi foncière 2024 (Loi n° 31/2024/QH15), en vigueur depuis le 1er août 2024 — régit les droits d’usage du sol et les procédures d’approbation du plan.
  • Décret 95/2024/ND-CP — guide d’application détaillé de la Loi sur le logement 2023 (cité par référence ; pas d’URL publique vérifiée au moment de la rédaction).
  • Ministère de la Construction (Bộ Xây dựng) — autorité nationale supervisant l’évaluation des plans et le développement urbain.

Faites vérifier l’approbation du plan d’un projet avant de signer

Envoyez-nous le nom du projet et, si vous l’avez, la référence de l’approbation. Notre bureau de conseil à Hanoi vous met en relation avec un conseil indépendant qui la confirmera auprès du registre original du Comité populaire — avec une réponse sous 24 heures, sans engagement.

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