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Certificat d'investissement : ce que c'est, pourquoi c'est important, comment l'obtenir

Qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement d'investissement au Vietnam ?

Le Certificat d'enregistrement d'investissement (IRC) — Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư — est l'approbation dont un investisseur étranger a besoin avant de créer une entreprise pour investir, développer ou commercer dans l'immobilier à Hanoi. Il est délivré par le Département provincial de la planification et de l'investissement et précède normalement le certificat d'enregistrement de l'entreprise elle-même.

Certificat d'investissement en un coup d'œil

Document

Nom vietnamien: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Couramment abrégé IRC (Certificat d'enregistrement d'investissement)
Délivré par: Département de la planification et de l'investissement (DPI); Pour un projet basé à Hanoi : Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội
Qui en a besoin: Investisseurs étrangers créant une entreprise ou un véhicule de projet pour investir, développer ou commercer dans l'immobilier; Non requis pour un particulier étranger achetant un seul appartement en son nom propre
Loi applicable: Loi sur l'investissement 2020; Appliquée conjointement avec la Loi sur le logement 2023 et la Loi sur la terre 2024 pour les projets liés à l'immobilier
Coût typique: Pas de frais d'État pour le certificat lui-même; Le coût réel est constitué des frais professionnels de dépôt et de conseil — voir la répartition ci-dessous
Validité: Liée à la durée d'exploitation approuvée du projet; Couramment jusqu'à 50 ans pour le projet, renouvelable au cas par cas ; doit être modifiée en cas de changements importants
Langue: Uniquement en vietnamien; Aucune version officielle bilingue n'est délivrée ; une traduction certifiée est utilisée pour les banques ou les conseils à l'étranger
À ne pas confondre avec: Certificat d'enregistrement d'entreprise (ERC); L'IRC approuve le projet d'investissement ; l'ERC — déposé ensuite — crée l'entreprise elle-même

Spécimen : le certificat d'enregistrement d'investissement

Fac-similé annoté A4 du Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (SPÉCIMEN — données fictives, sans sceaux officiels). Les encadrés dorés indiquent les champs que notre bureau vérifie en premier : le code du projet, l'identité de l'investisseur, le capital d'investissement et le secteur approuvés, la durée d'exploitation du projet, et le Département de la planification et de l'investissement émetteur.Télécharger le spécimen (PDF)

Ce que couvre réellement le certificat d'investissement

L'IRC est une approbation au niveau du projet, pas un enregistrement d'entreprise ni un titre de propriété. Il enregistre l'identité de l'investisseur, le secteur et l'emplacement du projet, le capital d'investissement approuvé, et la durée d'exploitation du projet — couramment jusqu'à 50 ans, soumis à renouvellement selon les mêmes conditions que la propriété étrangère en général. Pour un particulier étranger achetant simplement un appartement pour usage personnel, ce document n'a aucun rôle : il n'intervient que lorsque vous créez une entité vietnamienne pour investir, développer, détenir ou commercer de l'immobilier à grande échelle, le plus souvent dans le cadre d'une coentreprise, d'une participation dans un projet en VEFA, ou d'un véhicule d'acquisition multi-unités.

Parce que l'IRC précède l'entreprise elle-même, il est délivré à l'investisseur — pas à une entité vietnamienne qui n'existe pas encore. Une fois accordé, il devient le document de référence que le Département de la planification et de l'investissement utilise lorsque l'entreprise dépose ensuite son Certificat d'enregistrement d'entreprise (ERC), puis pour toute approbation sectorielle spécifique requise par le projet.

Comment obtenir un certificat d'enregistrement d'investissement

⏱ 6–10 semaines

L'IRC est normalement le premier dépôt dans un projet à investissement étranger, avant l'enregistrement propre de l'entreprise. Les délais ci-dessous supposent un projet immobilier commercial standard sans emplacement sensible à la sécurité et sans couche d'approbation spéciale.

1
Définir le projet et confirmer l'éligibilité
⏱ 1–2 semaines
Définir l'investissement : secteur, emplacement, capital et structure du projet. Les projets immobiliers doivent s'inscrire dans un développement commercial approuvé — les étrangers ne peuvent pas détenir directement les droits d'usage des terres, et le projet lui-même doit disposer d'un quota de propriété étrangère disponible s'il implique des unités résidentielles à vendre.
DocumentsProposition de projet d'investissement · Preuve du statut juridique de l'investisseur
⚠Un projet situé dans une zone restreinte ou sensible à la sécurité n'est pas éligible, quel que soit le capital.
2
Assembler la preuve de capacité financière
⏱ 1–3 semaines◈ 150–500 €
Le DPI exige une preuve que l'investisseur peut financer le capital proposé — typiquement des relevés bancaires récents, des comptes audités pour un investisseur corporatif, ou une lettre de confirmation bancaire. Les documents émis à l'étranger doivent être notariés et légalisés avant le dépôt.
DocumentsRelevés bancaires ou comptes audités · Passeport ou documents d'entreprise notariés · Traduction certifiée en vietnamien
⚠Un document notarié à l'étranger sans légalisation consulaire ou apostille est systématiquement rejeté.
3
Déposer la demande d'IRC auprès du DPI
⏱ 15–35 jours ouvrables
Le dossier complet — proposition d'investissement, preuve de capacité financière, identification de l'investisseur et, le cas échéant, l'accord d'utilisation des terres ou de développement — est déposé auprès du Département provincial de la planification et de l'investissement.
DocumentsFormulaire de demande d'enregistrement d'investissement · Rapport explicatif du projet d'investissement · Preuve de capacité financière
⚠Le dépôt d'un dossier incomplet de preuve de capital est la cause la plus fréquente de retard à ce stade.
4
Recevoir l'IRC et passer à l'enregistrement de l'entreprise
⏱ 3 jours ouvrables une fois le dossier ERC complet
Une fois délivré, l'IRC devient la base pour le Certificat d'enregistrement d'entreprise de la société. Il n'est pas possible de déposer l'ERC avant l'existence de l'IRC pour un véhicule à investissement étranger — la séquence est fixe.
DocumentsIRC délivré · Statuts de la société
⚠Toute modification du capital, du secteur ou de l'emplacement du projet après délivrance nécessite un IRC modifié avant que le dépôt de l'ERC puisse se poursuivre.

Ce que coûte l'obtention d'un certificat d'enregistrement d'investissement

Coûts uniques de dépôt pour un investisseur étranger ; le capital d'investissement approuvé reste le financement propre du projet, pas un frais payé à l'État.

—	Min	Max	Base
Frais d'État de dépôtPas de frais d'État standard pour l'IRC lui-même ; un frais administratif nominal peut s'appliquer au guichet	€0	small fixed fee	fixeDemandeur, au dépôt
Notaire & traduction certifiéePasseport ou documents d'entreprise, preuve de capacité financière, procuration	€150	€500	ponctuelInvestisseur, avant dépôt
Légalisation consulaire / apostille	€100	€350	ponctuelInvestisseur, si signature ou émission de documents à l'étranger
Frais de conseil / dépôt (cabinet d'avocats)Couvre la proposition d'investissement, la liaison avec le DPI, et le dépôt ERC ultérieur	€1,000	€3,500	ponctuelInvestisseur, quasi universel pour un projet à investissement étranger
Frais d'enregistrement, plus tard au transfert de titre de propriétéPas partie de l'étape IRC elle-même — signalé ici comme le frais que le projet déclenchera en aval, selon le décret 10/2022/ND-CP	0.5%	0.5%	% du prix de la propriétéAcheteur/investisseur, à l'enregistrement du Livre Rose
Total	≈€1,250	≈€4,350

Exemple : véhicule d'investissement pour un seul projet, documents signés à l'étranger

Notaire & traduction: €300 (~8M VND)
Légalisation consulaire: €200 (~5M VND)
Frais de conseil / dépôt: €2,000 (~55M VND)
Σ: ≈2 500 € (~69M VND) ponctuel, hors capital d'investissement propre au projet

Law on Investment 2020 · Decree 10/2022/ND-CP

Cabinets d'avocats qui gèrent les dépôts d'IRC pour investisseurs étrangers

Frasers Law Company

4.2 / 5

Premier cabinet à avoir obtenu une licence de cabinet étranger au Vietnam (32 ans, 17 practices). Corporate & M&A, Real Estate & Construction, banking & finance, foreign investment, data protection, compliance. Conseil international pour entreprises étrangères investissant au Vietnam.

Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN

Vision & Associates

★

Investissement étranger, immobilier, corporate/M&A, propriété intellectuelle, conseil - ~90 avocats/conseils

Hanoi · Vietnamien, Anglais

GV Lawyers (Global Vietnam Lawyers)

★

Conveyancing immobilier, due diligence, acquisition foncière, conseil aux acheteurs étrangers, transactions résidentielles/commerciales

Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais

Russin & Vecchi

4.1 / 5

Cabinet international parmi les premiers cabinets étrangers licenciés au Vietnam (1993, ~4 associés/20 avocats). 17 domaines dont Real Estate & Construction, FDI & corporate, M&A, IP, banking/capital markets, employment, fiscalité. Sert investisseurs étrangers (référencé pour l'assistance juridique par l'ambassade US).

Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN

→ law firms

Questions fréquemment posées

Qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement d'investissement au Vietnam ?

Le Certificat d'enregistrement d'investissement (IRC) — Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư — est l'approbation qu'un investisseur étranger obtient pour un projet spécifique avant de créer la société qui le réalisera. Il enregistre l'identité de l'investisseur, le secteur, l'emplacement, le capital approuvé et la durée d'exploitation, et est délivré par le Département provincial de la planification et de l'investissement conformément à la Loi sur l'investissement 2020.

Qu'est-ce qu'un certificat d'investissement ?

Dans l'usage courant, « certificat d'investissement » désigne généralement l'IRC décrit ci-dessus — le document qui autorise un projet à investissement étranger avant l'enregistrement de la société elle-même. Il se distingue du Certificat d'enregistrement d'entreprise (ERC), qui crée la société, et des documents de propriété tels que le Livre Rose, qui certifient le titre d'une propriété spécifique une fois achetée.

Un étranger peut-il investir au Vietnam ?

Oui. Les personnes physiques et entités étrangères peuvent investir dans la plupart des secteurs, y compris le développement et le commerce immobilier, sous réserve d'obtenir d'abord un certificat d'enregistrement d'investissement, de respecter les conditions sectorielles telles que le capital minimum, et — pour les projets résidentiels — de respecter le quota de 30 % de propriété étrangère par bâtiment. Les étrangers ne peuvent pas posséder directement la terre ; seuls les droits de construction dans un projet approuvé.

Quelle est la différence entre l'IRC et l'ERC au Vietnam ?

L'IRC approuve le projet d'investissement lui-même — capital, secteur, calendrier. L'ERC, déposé ensuite, crée la société. Pour un projet immobilier à investissement étranger, la séquence est fixe : IRC d'abord, ERC ensuite. Voir notre guide du Certificat d'enregistrement d'entreprise (ERC) pour l'étape suivante.

Ai-je besoin d'un certificat d'investissement pour acheter un appartement à Hanoi ?

Non. Un acheteur étranger individuel achetant un seul appartement en son nom propre n'a pas besoin de certificat d'investissement — voir notre processus d'achat étape par étape. Il devient pertinent uniquement lorsque vous créez une entité vietnamienne pour investir, développer, détenir ou commercer des biens immobiliers à l'échelle d'un projet.

Combien de temps faut-il pour obtenir un certificat d'enregistrement d'investissement ?

Le dépôt lui-même prend généralement 15 à 35 jours ouvrables une fois le dossier DPI complet, mais l'assemblage préalable de la preuve de capacité financière, la notarisation et la légalisation portent généralement le total réaliste à 6–10 semaines pour un projet immobilier commercial standard.

Quelle est la durée de validité d'un certificat d'investissement ?

La validité est liée à la durée d'exploitation approuvée du projet, couramment jusqu'à 50 ans, et doit être modifiée si le capital, le secteur ou l'emplacement du projet changent de manière significative. Ce n'est pas un document que vous renouvelez selon un calendrier annuel fixe.

Sources

Loi sur l'investissement 2020 (Luật Đầu tư) — régit la procédure du certificat d'enregistrement d'investissement et sa séquence avec l'enregistrement de la société.
Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, 27/2023/QH15) — régit la durée de propriété étrangère et les quotas applicables aux projets résidentiels.
Loi sur la terre 2024 (Luật Đất đai, 31/2024/QH15) — régit les droits d'usage des terres dans les projets d'investissement approuvés.
Décret 10/2022/ND-CP — fixe les frais d'enregistrement de 0,5 % dus plus tard au transfert du titre du Livre Rose, mentionné dans la répartition des coûts ci-dessus.

Structurer une société pour investir dans l'immobilier à Hanoi ?

Notre bureau de Hanoi travaille avec des cabinets d'avocats locaux agréés qui gèrent de bout en bout les dépôts de certificats d'enregistrement d'investissement et de certificats d'enregistrement d'entreprise pour les investisseurs étrangers. Parlez-nous de votre projet et nous vous mettrons en relation avec un partenaire vérifié — réponse sous 24 heures.