Comprendre la paperasse

Fonds de maintenance (2%) : ce que c'est, pourquoi c'est important, comment l'obtenir

Qu'est-ce que le fonds de maintenance de 2 % au Vietnam ?

Le fonds de maintenance (kinh phí bảo trì) est une contribution obligatoire unique égale à 2 % du prix de vente de votre appartement hors TVA, payée lors de la remise des clés sur un compte bancaire que le promoteur ouvre spécifiquement pour l’immeuble. Il est réservé aux réparations majeures des parties communes — ascenseurs, façade, structure — et est ensuite transféré, avec les intérêts accumulés, au Conseil de gestion élu par les propriétaires.

Fonds de maintenance en un coup d'œil

Document

Nom vietnamien: Kinh phí bảo trì nhà chung cư; Le paiement est confirmé par une lettre bancaire — giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì — une fois crédité
Collecté par: Le promoteur, sur un compte séquestre dédié dans une banque commerciale agréée; Conservé séparément des comptes opérationnels du promoteur, puis remis au Conseil de gestion de l’immeuble
Quand le payer: Lors ou juste avant la remise des clés, en même temps que le solde final du prix d’achat; Voir notre processus d’achat étape par étape pour situer cela dans la chronologie globale
Coût typique: Exactement 2 % du prix de vente hors TVA — la seule charge de copropriété fixée au niveau national; Pour un appartement à 530 000 € (médiane Tây Hồ), cela représente 10 600 € (≈ 292 millions VND)
Validité: Conservé en séquestre jusqu’à l’élection du Conseil de gestion, puis transféré avec intérêts accumulés; Pas de date d’expiration — le fonds existe pendant toute la durée de vie de l’immeuble
Loi applicable: Loi sur le logement 2023 et Décret 95/2024/ND-CP; Fixe le taux national de 2 % et l’obligation d’un compte séquestre dédié
Langue: Le vietnamien est la seule version légalement contraignante; Les traductions anglaises fournies par le promoteur de la lettre de confirmation sont à titre indicatif uniquement
Obligatoire pour: Appartements et maisons neuves achetés directement auprès d’un promoteur; La plupart des achats en revente ne déclenchent pas un second paiement — le fonds a déjà été collecté lors de la remise des clés initiale

Exemplaire : la confirmation de paiement du fonds de maintenance

Fac-similé annoté d’une lettre de confirmation bancaire (giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì) pour le fonds de maintenance de 2 % — à titre d’illustration uniquement, pas une lettre réelle. Une vraie confirmation mentionne la banque dépositaire, le promoteur en tant que titulaire du compte et vous en tant que payeur, indique le montant exact et les détails du compte séquestre, et fait référence à votre projet et unité spécifiques.Télécharger le spécimen (PDF)

Comment le fonds est calculé, payé et vérifié

⏱ Payé une fois à la remise des clés ; la vérification prend généralement quelques jours

Vous ne faites pas de demande pour le fonds de maintenance comme pour un certificat — le promoteur est légalement tenu de le collecter auprès de chaque acheteur lors de la remise des clés. Votre tâche, en tant qu’acheteur, est de vérifier le calcul, confirmer le compte séquestre, et conserver la preuve une fois le paiement effectué. Rien de tout cela ne nécessite de se rendre en personne à la banque depuis l’étranger ; un avocat basé au Vietnam ou votre gestionnaire immobilier peut vérifier chaque étape en votre nom.

1
Confirmer que le fonds est calculé sur le prix hors TVA
⏱ Avant le règlement final
Vérifiez que votre Contrat de vente et votre état de règlement final indiquent le fonds de 2 % comme un pourcentage du prix hors TVA, et non sur le montant TTC. Certains contrats formulent le prix de vente de manière ambiguë, faisant silencieusement grimper votre coût réel d’environ 12 % au-dessus du chiffre affiché une fois la TVA et le fonds ajoutés.
DocumentsContrat de vente · État de règlement final
⚠Une TVA incluse à tort dans la base des 2 % gonfle le fonds — vérifiez le calcul ligne par ligne avant de payer.
→ law firms
2
Vérifiez le compte séquestre dédié avant de payer
⏱ 1–2 jours
Demandez les détails du compte séquestre divulgués dans votre contrat — un compte dédié portant intérêt dans une banque commerciale agréée, choisi par le promoteur à cet effet. Il ne doit jamais correspondre au compte courant ou de collecte des ventes du promoteur.
⚠Un numéro de compte correspondant au compte opérationnel ordinaire du promoteur, plutôt qu’à un compte séquestre dédié, est un signe d’alerte.
3
Payez le fonds en même temps que votre solde final
⏱ À la remise des clés◈ 2 % du prix de vente hors TVA ; aucun frais bancaire supplémentaire n’est généralement facturé
La contribution de 2 % est normalement collectée avec la dernière tranche du prix d’achat, dans le cadre du règlement de la remise des clés. Conservez le reçu de virement mentionnant à la fois votre unité et le fonds.
DocumentsÉtat de règlement final · Reçu de virement
4
Demandez et vérifiez la lettre de confirmation bancaire
⏱ Le jour même à environ 1 semaine
Demandez à la banque dépositaire — ou au promoteur — la lettre de confirmation et vérifiez qu’elle mentionne les trois parties (banque, promoteur en tant que titulaire du compte, vous en tant que payeur), indique un montant correspondant exactement à 2 % de votre prix hors TVA, et fait référence à votre projet et numéro d’unité spécifiques.
DocumentsLettre de confirmation bancaire (giấy xác nhận nộp kinh phí bảo trì)
⚠Une lettre de confirmation sans référence à votre unité spécifique ne peut pas être rattachée à votre appartement en cas de litige ultérieur.
5
Suivez le transfert du fonds au Conseil de gestion
⏱ Généralement dans les 12 mois suivant la remise des clés, lors de la première Assemblée générale
Une fois que les propriétaires élisent un Conseil de gestion (Ban quản trị) lors de la première Assemblée générale de l’immeuble, le promoteur doit remettre le fonds — avec les intérêts accumulés — sur le compte propre du Conseil. Demandez une confirmation du solde transféré si vous n’étiez pas présent.
DocumentsProcès-verbal de l’Assemblée générale
⚠Un promoteur qui retarde le transfert du fonds une fois le Conseil de gestion élu est en infraction avec ses obligations selon la Loi sur le logement.

Ce que coûte réellement le fonds de maintenance

Le fonds lui-même est un taux fixe de 2 % du prix de vente hors TVA, fixé au niveau national — ce n’est pas une charge négociable. Les lignes ci-dessous distinguent le fonds des coûts optionnels à la charge de l’acheteur pour sa vérification.

—	Min	Max	Base
Contribution au fonds de maintenanceLa seule charge de copropriété fixée au niveau national — définie par la Loi sur le logement 2023, non négociable	2%	2%	% du prix de vente hors TVA, paiement uniqueAcheteur, lors ou avant la remise des clés
Lettre de confirmation bancaireLes banques vietnamiennes délivrent généralement ce document sans frais une fois le fonds crédité	€0	€0	incluseBanque dépositaire, sur demande
Vérification indépendante de la lettre de confirmationConfirme que le compte séquestre, le montant et la référence d’unité correspondent à votre contrat	€100 (≈ 2,700,000 VND)	€250 (≈ 6,800,000 VND)	forfait uniqueAcheteur, optionnel mais recommandé
Traduction certifiée de la lettre de confirmationL’original vietnamien reste la version légalement contraignante	€35 (≈ 950,000 VND)	€90 (≈ 2,450,000 VND)	par documentAcheteur, si une copie certifiée est nécessaire pour les archives personnelles

Exemple : appartement à 530 000 € (médiane Tây Hồ)

Fonds de maintenance (2 % du prix hors TVA): €10,600 · ≈ VND 292M
Vérification indépendante de la lettre: €150 · ≈ VND 4.1M
Traduction certifiée: €60 · ≈ VND 1.6M
Σ: ≈ 10 810 € · ≈ 297,7 M VND, dû lors ou avant la remise des clés

2023 Housing Law (in force since 1 January 2025) · Decree 95/2024/ND-CP

Pas un conseil juridique ou financier

Cette page explique comment fonctionne généralement le fonds de maintenance selon la Loi sur le logement 2023 et le Décret 95/2024/ND-CP ; il s’agit d’informations générales, non de conseils juridiques ou financiers personnalisés. La formulation exacte de votre Contrat de vente, les arrangements séquestres de votre immeuble et la santé d’un fonds de réserve déjà financé ne peuvent être confirmés qu’en lisant votre propre dossier — un état de règlement qui semble correct à première vue peut cacher une base mal calculée ou un compte non dédié.

Avant de signer la remise des clés ou de transférer le solde final, faites examiner indépendamment l’état de règlement et la lettre de confirmation bancaire. Notre bureau de conseil à Hanoi peut vous mettre en relation avec un avocat agréé vietnamien ou votre gestionnaire immobilier qui vérifie ces documents régulièrement pour les acheteurs étrangers, sans frais pour l’évaluation initiale.

Gestionnaires immobiliers qui suivent la santé du fonds de réserve pour les propriétaires étrangers

Savills Property Management (Savills Vietnam Co., Ltd.)

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Conseiller immobilier international: Property & Asset Management (gestion locative et d'actifs), gestion résidentielle et commerciale, location résidentielle, valorisation, conseil en investissement, recherche de marché. Grand bureau à Hanoi (Lotte Center).

Ho Chi Minh City · EN, VN

CBRE Property Management (CBRE Vietnam Co., Ltd.)

★

Plus grand conseiller immobilier mondial: Property Management / Asset Services, gestion d'immeubles, conseil, location bureaux/résidentiel, valorisation, project marketing résidentiel. Bureau Hanoi: Capital Place, 29 Lieu Giai.

Ho Chi Minh City · EN, VN

Anabuki NL Housing Service Vietnam

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Gestion et exploitation d'immeubles résidentiels au standard japonais (Anabuki Japon + Nam Long); call center 24/7, technique, financier, courtage.

Ho Chi Minh City · VI, EN, JA

JLL Vietnam (Jones Lang LaSalle)

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Property & facility management, conseil, valuation, leasing; division property management pour actifs premium et institutionnels.

Ho Chi Minh City · EN, VI

→ property management

Questions fréquemment posées

Le fonds de maintenance est-il le même que la charge mensuelle de copropriété ?

Non. Le fonds de maintenance est une contribution unique de 2 % payée une seule fois, à la remise des clés, pour les réparations structurelles majeures — ascenseurs, façade, toiture. La charge mensuelle de copropriété est une redevance distincte et récurrente fixée par le Conseil de gestion qui couvre l’entretien courant tel que la sécurité, le nettoyage et l’aménagement paysager.

Qui collecte le fonds de maintenance et où est-il conservé ?

Le promoteur le collecte à la remise des clés et le dépose sur un compte séquestre dédié portant intérêt dans une banque commerciale agréée — séparé de ses propres fonds opérationnels. Une fois que les propriétaires élisent un Conseil de gestion, le promoteur doit transférer le fonds, avec les intérêts accumulés, sur le compte propre du Conseil.

Le fonds de maintenance de 2 % est-il inclus dans le prix de vente annoncé ?

Pas nécessairement. Certains contrats indiquent le prix de vente de manière ambiguë, de sorte que la TVA et le fonds de 2 % sont ajoutés en sus — faisant grimper le coût réel d’environ 12 % au-dessus du chiffre affiché. Vérifiez toujours que votre Contrat de vente précise clairement si le fonds est inclus ou supplémentaire.

Dois-je payer à nouveau le fonds de maintenance si j’achète un appartement en revente ?

En général non — le fonds de 2 % est collecté une seule fois, auprès de l’acheteur initial lors de la remise des clés par le promoteur. Lors d’un achat en revente, demandez plutôt le solde actuel du fonds et les comptes récents du Conseil de gestion, car un fonds sous-financé peut entraîner une charge spéciale imposée à tous les propriétaires par la suite.

Que se passe-t-il si le promoteur refuse de remettre le fonds au Conseil de gestion ?

C’est une violation des obligations du promoteur selon la Loi sur le logement 2023. Les propriétaires peuvent soulever ce problème via le Conseil de gestion et, si non résolu, le porter à l’attention de l’autorité locale du logement ou d’un avocat agréé — c’est précisément le type de litige pour lequel notre bureau de conseil peut vous orienter correctement.

À quoi sert réellement le fonds de maintenance ?

Il est réservé aux réparations et remplacements majeurs des parties communes — révision des ascenseurs, travaux de façade et de toiture, entretien structurel — et non au nettoyage courant, à la sécurité ou à l’aménagement paysager, qui sont financés par la charge mensuelle de copropriété.

Sources

Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, Loi n° 27/2023/QH15) — fixe le taux national de 2 % pour le fonds de maintenance et l’obligation d’un compte séquestre dédié.
Décret 95/2024/ND-CP — décret d’application détaillant la collecte, la garde en séquestre et le transfert du fonds de maintenance au Conseil de gestion.

Le fonds de maintenance, en chiffresMaison Hanoi

Vérifiez un paiement du fonds de maintenance avant de signer la remise des clés

Envoyez-nous votre état de règlement et la lettre de confirmation bancaire. Notre bureau de conseil à Hanoi vérifie le calcul et le compte séquestre sous 24 heures — sans obligation, et ne remplace jamais votre propre avocat.