Comprendre la paperasse
Règlement de copropriété : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir
Qu’est-ce que le règlement de copropriété au Vietnam ?
Le règlement de copropriété (quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) est le règlement intérieur contraignant d’un immeuble d’appartements à Hanoi — couvrant les charges de service, la rénovation, les animaux domestiques et les locations de courte durée. Adopté par les propriétaires lors de l’Assemblée Générale de l’immeuble conformément à la Loi sur le logement de 2023, il est légalement applicable à chaque propriétaire et occupant, et vous est remis en premier lieu en annexe de votre Contrat de Vente.
Règlement de copropriété en un coup d’œil
Document- Nom vietnamien
- Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Souvent abrégé en nội quy nhà chung cư (« règlement intérieur ») dans le langage courant
- Émis par
- Le Conseil de Gestion de l’Immeuble, adopté par les propriétaires lors de l’Assemblée Générale
- Avant l’élection du Conseil, le promoteur émet une version provisoire
- Quand vous le recevez
- En annexe de votre Contrat de Vente, avant signature
- Revu ensuite, sous forme définitive, lors de la première Assemblée Générale après la remise des clés
- Coût typique
- Pas de frais séparés — inclus dans le fonds de maintenance unique (2 % du prix d’achat) et les charges mensuelles de service
- Pour un appartement typique à Hanoi, 2 % représentent quelques milliers d’euros (dizaines de millions de VND), payés une fois à la remise des clés — le montant exact dépend du prix de votre unité, pas du règlement lui-même
- Validité
- Pour la durée de vie de l’immeuble ; modifiable par vote des propriétaires en Assemblée Générale
- Pas de date d’expiration ni de procédure de renouvellement
- Loi applicable
- Loi sur le logement de 2023 et Décret 95/2024/ND-CP
- Fixe le cadre national que doivent respecter les règlements de chaque immeuble
- Langue
- Le vietnamien est la seule version légalement contraignante
- Les traductions anglaises fournies par le promoteur sont à titre indicatif uniquement
Liste de contrôle de la diligence raisonnable : règlement de copropriété
Utilisez cette liste avant de signer, puis à nouveau une fois que vous occupez l’unité.
Avant de signer le SPA
4 ✓De la réservation à la signature
- Demandez le règlement provisoire de copropriété par écritDemandez le document avec le brouillon du SPA, pas verbalementRed flagLe promoteur dit que le règlement « suivra après la signature »
- Vérifiez la clause sur la location de courte duréeCherchez une mention de la location Airbnb/séjour court inférieure à 30 joursRed flagInterdiction générale des locations de courte durée si vous comptez louer l’unité
- Vérifiez la référence au quota étrangerConfirmez que le règlement reconnaît votre unité dans le quota de 30 % de propriété étrangère de l’immeubleRed flagAucune mention du quota nulle part dans le document
- Vérifiez les règles sur la rénovation et les modifications structurellesComparez avec vos plans d’aménagement avant de vous engagerRed flagProcessus d’approbation des rénovations non défini
Au moment et après la remise des clés
4 ✓De la remise des clés à la première Assemblée Générale
- Confirmez la ligne du fonds de maintenance sur votre relevé de règlementDoit correspondre à la contribution unique de 2 % fixée par le barème national des fraisRed flagUne charge de fonds de maintenance supérieure au taux standard sans explication
- Obtenez l’avis de convocation à la première Assemblée GénéraleDemandez au promoteur ou au Conseil de Gestion le calendrier dès que la remise des clés commence dans votre immeubleRed flagAucune Assemblée Générale ne doit se tenir plus de 12 mois après l’occupation de la plupart des unités
- Organisez une procuration si vous ne pouvez pas assisterUn avocat local ou un représentant de confiance peut voter en votre nomRed flagDroits de vote perdus par défaut faute de procuration
- Classez votre règlement signé avec vos autres documents de titreConservez-le avec votre SPA, votre demande de Livre Rose et vos reçus de paiement
En continu, en tant que propriétaire à l’étranger
3 ✓Pour toute la durée de votre propriété
- Demandez les procès-verbaux d’Assemblée Générale même si vous n’y assistez pasDemandez-les par email au Conseil de Gestion ou au bureau d’administration de l’immeuble chaque annéeRed flagAucun procès-verbal partagé et aucune façon de vérifier ce qui a été voté pendant votre absence à l’étranger
- Revérifiez la clause de location avant de mettre l’unité en locationLe règlement peut être modifié après votre achat — confirmez la version actuelle, pas celle de l’annexe de votre SPARed flagLes règles de location de courte durée peuvent être renforcées après l’achat sans préavis aux propriétaires
- Remettez le règlement à votre locataire ou gestionnaire immobilierLes occupants, pas seulement les propriétaires, sont liés par le règlement intérieur — assurez-vous que toute personne qui y habite l’a lu
Questions fréquemment posées
Les règles et règlements de copropriété sont-ils légalement applicables ?
Oui. Une fois adoptées sous la Loi sur le logement de 2023, les règles de copropriété d’un immeuble lient chaque propriétaire et occupant, quelle que soit sa nationalité. Les infractions peuvent entraîner des amendes fixées par le Conseil de Gestion et, en cas de manquements graves ou répétés, des litiges formels avec d’autres propriétaires ou l’autorité locale du logement.
Comment obtenir une copie du règlement de copropriété avant d’acheter ?
Demandez au promoteur le règlement provisoire au moment de la réservation, pas après avoir versé un acompte. Il doit être joint en annexe à votre Contrat de Vente ; si l’équipe commerciale ne peut pas le fournir, considérez cela comme un signal d’alarme.
Qui rédige et met à jour le règlement de copropriété ?
Le promoteur émet une version provisoire avant la remise des clés. Une fois qu’un nombre suffisant d’unités est occupé, les propriétaires élisent un Conseil de Gestion lors d’une Assemblée Générale, qui adopte le règlement définitif et peut le modifier ultérieurement à la majorité.
Le règlement peut-il m’empêcher de louer mon appartement à court terme ?
Oui — de nombreux immeubles à Hanoi restreignent ou interdisent la location de courte durée de type Airbnb pour protéger l’usage résidentiel et la sécurité. Cette clause est particulièrement importante pour les investisseurs prévoyant des revenus locatifs, vérifiez-la avant de signer, pas après.
Que se passe-t-il si je viole une règle de copropriété ?
Les conséquences commencent généralement par un avertissement écrit du Conseil de Gestion, suivi d’amendes prévues dans le règlement. Les infractions répétées ou graves — travaux structurels non autorisés, par exemple — peuvent dégénérer en litiges formels entre propriétaires ou avec l’autorité locale.
Existe-t-il une traduction officielle en anglais du règlement ?
Pas généralement. Le texte vietnamien est la seule version légalement contraignante ; les promoteurs fournissent parfois une traduction anglaise à titre indicatif. Pour tout document sur lequel vous comptez, faites réaliser une traduction certifiée et faites-la vérifier par un avocat.
Le règlement affecte-t-il mon terme de propriété étrangère de 50 ans ou le quota étranger de l’immeuble ?
Non — votre terme de propriété renouvelable de 50 ans et le quota de 30 % de propriété étrangère de l’immeuble sont fixés par la Loi sur le logement de 2023 elle-même, pas par le règlement de copropriété. Le règlement reconnaît ces deux éléments et décrit le processus administratif suivi par le Conseil de Gestion pour contrôler le respect du quota à chaque revente d’unité.
Sources
- Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15) — cadre juridique national pour la gestion de copropriété, les Assemblées Générales et le Conseil de Gestion.
- Décret 95/2024/ND-CP — règlement d’application détaillé de la Loi sur le logement (pas de texte public anglais vérifié disponible ; cité à titre de référence uniquement).
- Ministère de la Construction (Bộ Xây dựng) — autorité émettrice des directives nationales sur la gestion de copropriété et du logement.
Faites vérifier le règlement de votre immeuble par un avocat avant de signer
Notre bureau de Hanoi examine les règlements de copropriété, les annexes SPA et la conformité aux quotas pour les acheteurs étrangers — avec un second avis indépendant sous 24 heures, sans engagement.
Comment vous recevez et appliquez le règlement
⏱ De la réservation à la première Assemblée Générale — généralement dans les 12 mois suivant la remise des clés
Le règlement suit votre achat en trois étapes : une version provisoire avant signature, une version définitive votée après la remise des clés, et des modifications ultérieures à mesure que l’immeuble mûrit et que l’association des propriétaires devient active. Les acheteurs étrangers résidant à l’étranger doivent lire les trois étapes, pas seulement la première — une règle adoptée alors que vous êtes encore en Europe vous lie toujours, même si vous n’étiez pas présent lors de son adoption.
Demandez le règlement provisoire avant de signer
⏱ Avant de signer le SPA◈ Inclus, sans frais séparés
Demandez au promoteur le règlement provisoire (brouillon) de copropriété au stade de réservation, pas après avoir versé un acompte. Il est joint en annexe au Contrat de Vente (SPA) et devient contraignant dès votre signature.
DocumentsRèglement provisoire/de brouillon de copropriété · Brouillon du SPA
⚠Certains promoteurs ne remettent le règlement qu’au moment de la signature. Demandez-le par écrit lors de la réservation pour avoir le temps de le lire réellement.
Lisez les clauses qui concernent les propriétaires étrangers
⏱ 1–3 jours◈ Sans frais
Concentrez-vous sur le calcul des charges de service, l’approbation des rénovations, les règles sur les animaux et le bruit, l’attribution des places de parking et — important pour les investisseurs — toute restriction sur les locations de courte durée ou de type Airbnb. Si vous achetez depuis l’étranger et ne pouvez pas lire le texte vietnamien vous-même, faites traduire par un traducteur certifié plutôt que de vous fier au résumé marketing du promoteur.
DocumentsAnnexe du SPA · Traduction certifiée (recommandée)
⚠Une restriction de location cachée dans le règlement est toujours applicable même si l’agent commercial ne la mentionne jamais.
Signez et conservez votre exemplaire
⏱ Au moment de la signature du SPA
Votre signature du SPA vous lie également à son annexe règlementaire. Conservez un exemplaire signé — l’original vietnamien plus votre propre traduction — avec vos documents de titre.
DocumentsSPA signé avec annexe du règlement
Assistez à la première Assemblée Générale après la remise des clés
⏱ Généralement dans les 12 mois suivant la remise des clés◈ Pas de frais de participation
Une fois qu’un nombre suffisant d’unités est remis, les propriétaires convoquent une Assemblée Générale pour élire le Conseil de Gestion de l’Immeuble et adopter le règlement définitif, remplaçant la version provisoire du promoteur.
DocumentsJustificatif de propriété (SPA ou Livre Rose) · Passeport
⚠Les décisions prises à la majorité lient aussi les propriétaires absents. Si vous ne pouvez pas assister en personne, organisez une procuration.
Suivez les modifications ultérieures
⏱ En continu
Les propriétaires peuvent modifier le règlement lors des Assemblées Générales suivantes — les augmentations de charges et les nouvelles règles, y compris des restrictions de location plus strictes, sont les changements les plus courants. Demandez au Conseil de Gestion le procès-verbal si vous n’étiez pas présent, surtout si vous gérez l’unité à distance depuis l’Europe.
DocumentsProcès-verbal de l’Assemblée Générale