La burocrazia spiegata
Garanzia bancaria (Bảo lãnh): cos’è, perché è importante, come ottenerla
Cos’è una garanzia bancaria per l’acquisto di una proprietà in Vietnam?
Garanzia bancaria in sintesi
Documento- Nome vietnamita
- Bảo lãnh (ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai)
- Letteralmente: “garanzia per abitazioni formate in futuro”
- Emesso da
- Una banca commerciale autorizzata dalla State Bank of Vietnam (SBV) e accettata dal costruttore per il progetto
- Non tutte le banche sono qualificate — verificare sempre la banca approvata specifica per il progetto
- Chi la organizza
- Il costruttore, prima di commercializzare o raccogliere qualsiasi pagamento per un’unità off-plan
- Gli acquirenti non la richiedono direttamente
- Costo tipico per l’acquirente
- Nessun costo addebitato direttamente — la commissione di garanzia è un costo di finanziamento a carico del costruttore
- Occasionalmente riflesso indirettamente nel prezzo di vendita
- Validità
- Dalla prevendita fino ad almeno 30 giorni dopo la data contrattuale di consegna
- Legge applicabile
- Circolare 11/2022/TT-NHNN, come modificata dalla Circolare 61/2024/TT-NHNN; Legge sulla casa 2023 (in vigore dal 1° gennaio 2025)
- Richiesta per
- Appartamenti e ville off-plan (future-formed) venduti da un costruttore
- Non applicabile agli acquisti di rivendita / mercato secondario
Come ottenere e verificare una garanzia bancaria
⏱ Da lo stesso giorno a circa 1 settimana per la verifica, prima di qualsiasi pagamento
Non devi richiedere tu stesso la garanzia — il costruttore la organizza con la sua banca prima di poter raccogliere legalmente il tuo deposito. Il tuo compito, come acquirente, è ottenere una copia e verificarla prima di trasferire qualsiasi somma. Nessuno dei passaggi seguenti richiede di recarti personalmente in banca dall’estero; la verifica può essere fatta telefonicamente, via email o tramite un avvocato con sede in Vietnam che agisca per tuo conto.
- 1
Chiedi la garanzia prima di firmare qualsiasi cosa
⏱ Lo stesso giorno
Richiedi una copia della garanzia bancaria per il progetto specifico — e idealmente per il blocco o la fase specifica — prima di firmare un modulo di prenotazione o trasferire un deposito. Un costruttore affidabile la fornisce senza esitazioni; la riluttanza a mostrarla è di per sé un segnale di allarme.
DocumentsPassaporto · Modulo di prenotazione (non firmato)
⚠Alcuni costruttori mostrano una garanzia che copre una fase precedente di un grande quartiere, non il blocco specifico in cui stai acquistando — verifica che il nome del blocco o della torre corrisponda esattamente.
- 2
Conferma che la banca emittente sia effettivamente autorizzata per il ruolo
⏱ 1–2 giorni
Verifica che la banca indicata nella garanzia sia una banca commerciale autorizzata dalla State Bank of Vietnam e che sia la banca che il costruttore ha reso pubblica per questo progetto — i costruttori sono tenuti a pubblicarlo. Banche straniere e joint venture operanti in Vietnam possono emettere garanzie se autorizzate a farlo.
- 3
Leggi l’importo garantito, le date e le condizioni di attivazione
⏱ 1 giorno
Il certificato dovrebbe indicare un importo garantito (normalmente corrispondente ai tuoi pagamenti programmati), una data di scadenza che copra almeno 30 giorni dopo la data contrattuale di consegna, e le condizioni in cui puoi richiedere il rimborso — tipicamente il mancato rilascio da parte del costruttore come da contratto.
⚠Un importo garantito inferiore al tuo piano di pagamento effettivo lascia parte del tuo denaro non protetto.
- 4
Verifica il numero di garanzia direttamente con la banca
⏱ Lo stesso giorno◈ Nessun costo
Chiama la filiale della banca emittente — non un numero fornito dall’ufficio vendite del costruttore — e chiedi al personale di confermare il numero di garanzia, l’importo garantito e la validità per la tua unità. Le banche affidabili in Vietnam confermeranno questo a un acquirente nominato su una transazione specifica.
⚠Non affidarti mai solo a una copia scannerizzata o a una traduzione fornita dal team vendite — conferma l’originale con la banca.
- 5
Conservala con il tuo fascicolo d’acquisto e ricontrolla se la consegna slitta
Archivia una copia certificata insieme al tuo Contratto di Compravendita e alle ricevute di pagamento. Se la data di consegna del progetto viene posticipata, conferma che la garanzia sia stata estesa o rinnovata per coprire la nuova tempistica prima di effettuare ulteriori pagamenti.
DocumentsContratto di Compravendita · Ricevute di pagamento
Quanto costa la garanzia — e chi paga
La garanzia stessa è un costo di finanziamento a carico del costruttore. Le cifre seguenti sono i costi a carico dell’acquirente per la verifica — non la commissione di garanzia, che non viene addebitata direttamente agli acquirenti.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Commissione per l’organizzazione della garanzia bancariaNon fatturata separatamente all’acquirente; occasionalmente riflessa indirettamente nel prezzo di vendita | €0 | €0 | a carico del costruttoreCostruttore, in fase di finanziamento del progetto |
| Revisione legale indipendente della garanziaConferma che la banca emittente, l’importo garantito, la scadenza e le condizioni di reclamo corrispondano al Contratto di Compravendita | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,600,000 VND) | tariffa fissa, una tantumAcquirente, opzionale ma consigliata prima di qualsiasi deposito |
| Traduzione certificata della garanziaL’originale vietnamita rimane la versione legalmente vincolante | €40 (≈ 1,060,000 VND) | €120 (≈ 3,180,000 VND) | per documentoAcquirente, se serve una copia certificata per archivi personali o bancari |
| Chiamata o lettera di conferma bancariaLe banche vietnamite generalmente confermano i dettagli della garanzia a un acquirente nominato senza costi | €0 | €0 | inclusaAcquirente, direttamente con la filiale emittente |
| Total | ≈ €190 (≈ 5,000,000 VND) | ≈ €520 (≈ 13,800,000 VND) |
Circular 11/2022/TT-NHNN · Circular 61/2024/TT-NHNN · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)
Domande frequenti
Le banche in Vietnam sono assicurate?
I depositi domestici presso banche commerciali vietnamite sono coperti dal sistema nazionale di assicurazione dei depositi, e ogni banca commerciale è autorizzata e supervisionata dalla State Bank of Vietnam (SBV). Una garanzia bancaria di progetto è uno strumento separato: protegge il tuo deposito e i pagamenti progressivi su uno specifico sviluppo, non il tuo conto bancario personale.
Cosa copre una garanzia bancaria?
Copre il rimborso degli importi che hai effettivamente pagato — deposito e pagamenti progressivi — se il costruttore non consegna l’unità come da contratto. Non copre difetti di costruzione, qualità delle finiture o ritardi che non violano la scadenza contrattuale di consegna.
Cos’è la SBV in Vietnam?
La State Bank of Vietnam (SBV) è la banca centrale e l’autorità di regolamentazione bancaria del paese. Autorizza e supervisiona ogni banca commerciale, inclusi quali banche sono idonee a emettere garanzie per la vendita di abitazioni off-plan.
La garanzia bancaria è obbligatoria per gli acquisti off-plan?
Sì. Ai sensi della Circolare 11/2022/TT-NHNN, come modificata dalla Circolare 61/2024/TT-NHNN, un costruttore che vende abitazioni future deve avere una garanzia bancaria prima di raccogliere pagamenti anticipati, con solo strette eccezioni per tipo di progetto.
Cosa succede se il costruttore non può mostrarmi una garanzia bancaria?
Consideralo un segnale d’allarme. Non versare un deposito di prenotazione o alcun pagamento progressivo finché non hai visto — e verificato indipendentemente con la banca — una garanzia valida per il blocco o la fase specifica in cui stai acquistando.
Posso fare un reclamo sotto la garanzia se la consegna è ritardata?
Generalmente sì, una volta che il ritardo supera la scadenza stabilita nel tuo Contratto di Compravendita e rientra nel periodo di validità della garanzia. Il reclamo passa attraverso la banca emittente e di solito richiede prove a supporto dal Contratto di Compravendita — un ambito in cui è fortemente consigliata la consulenza legale.
La garanzia bancaria copre la qualità della costruzione o modifiche di progetto?
No. La garanzia è uno strumento finanziario — rimborsa il denaro che hai pagato se il costruttore non consegna affatto l’unità. Difetti da risolvere, qualità delle finiture e modifiche di layout sono gestiti separatamente, tipicamente all’ispezione di consegna e tramite le clausole di qualità del Contratto di Compravendita, non tramite la banca.
Il documento di garanzia è in inglese?
No. Il vietnamita è la lingua legalmente vincolante per la garanzia, come per il Contratto di Compravendita sottostante. I costruttori forniscono comunemente una traduzione in inglese per comodità, ma l’originale vietnamita è la versione su cui banca o tribunale faranno affidamento in caso di controversia.
Fonti
- Circolare 11/2022/TT-NHNN (State Bank of Vietnam) — richiede a un costruttore che vende abitazioni future (off-plan) di predisporre una garanzia bancaria prima di raccogliere pagamenti anticipati (URL ufficiale in inglese non verificato attualmente disponibile; citato solo per nome).
- Circolare 61/2024/TT-NHNN — modifica i requisiti di garanzia bancaria della Circolare 11/2022/TT-NHNN (URL ufficiale in inglese non verificato attualmente disponibile; citato solo per nome).
- Legge sulla casa 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — regola la vendita di abitazioni future; in vigore dal 1° gennaio 2025.
Fai controllare la garanzia bancaria prima di versare un deposito
Inviaci una copia della garanzia, del modulo di prenotazione e della bozza del Contratto di Compravendita. Il nostro desk di consulenza a Hanoi organizza una revisione indipendente e risponde entro 24 ore — senza impegno, e mai in sostituzione del tuo avvocato.