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La burocrazia spiegata

Atto di eredità: cos’è, perché è importante, come ottenerlo

Cos’è un atto di eredità in Vietnam?

Un atto di eredità — văn bản khai nhận o phân chia di sản thừa kế — è il documento notarile che trasferisce l’immobile vietnamita di un proprietario deceduto ai nomi dei suoi eredi legali, secondo il Codice Civile 2015. Gli acquirenti lo verificano ogni volta che il titolo di un immobile in rivendita è passato per eredità; i proprietari stranieri lo usano per pianificare chi erediterà la loro casa a Hanoi.

Atto di eredità in sintesi

Documento
Nome vietnamita
Văn bản khai nhận di sản thừa kế (erede unico) o Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (eredi multipli)
Letteralmente: “dichiarazione/accordo sull’eredità”
Rilasciato da
Un ufficio notarile (văn phòng/phòng công chứng), che certifica la dichiarazione degli eredi e i documenti di supporto
In alcune comuni rurali, il Comitato Popolare comunale può certificare al posto del notaio
Per
Gli eredi legali di un proprietario deceduto — secondo un testamento valido o, in assenza, l’ordine di priorità stabilito dal Codice Civile 2015
Quando è importante in un acquisto
Ogni volta che il titolo del venditore in rivendita è passato per eredità, fa parte della catena di titoli che il tuo avvocato verifica prima della firma. È anche il documento di cui avranno bisogno gli eredi di un proprietario straniero.
Vedi la nostra guida al processo di acquisto
Costo tipico
Notarizzazione e traduzione certificata: circa €150–€650 (≈ 4.000.000–17.200.000 VND), più una tassa di registrazione dello 0,5% per aggiornare il certificato
Decreto 10/2022/ND-CP; la tariffa notarile è basata sul valore, non fissa
Validità
Nessuna scadenza una volta notarizzato e il certificato è riemesso a nome degli eredi; la durata del diritto di un erede straniero rimane limitata a 50 anni dalla concessione originale, rinnovabile una volta
Legge sull’abitazione 2023
Legge applicabile
Codice Civile 2015 (Parte IV, eredità), Legge sulla notarizzazione 2014 (modificata 2024), Legge sull’abitazione 2023 (in vigore dal 1 gennaio 2025)

Facsimile annotato di un atto di dichiarazione di eredità notarile vietnamita, che mostra i campi per i dati del defunto, gli eredi e la divisione dell’eredità — solo a scopo illustrativo, non un certificato reale. Un atto autentico porta il sigillo e il numero di registrazione dell’ufficio notarile; chiedi al tuo avvocato di confermare ogni campo rispetto alla tua copia.

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Facsimile annotato di un atto di dichiarazione di eredità notarile vietnamita, che mostra i campi per i dati del defunto, gli eredi e la divisione dell’eredità — solo a scopo illustrativo, non un certificato reale. Un atto autentico porta il sigillo e il numero di registrazione dell’ufficio notarile; chiedi al tuo avvocato di confermare ogni campo rispetto alla tua copia.Scarica il facsimile (PDF)

Come si ottiene un atto di eredità

⏱ Circa 6–10 settimane da un fascicolo completo a un certificato aggiornato; più lungo se gli eredi sono all’estero o l’eredità è contestata

Gli eredi — non gli acquirenti — richiedono questo atto, ma come acquirente lo incontrerai ogni volta che il titolo di un venditore è passato per eredità, e come proprietario straniero vale la pena capirlo prima di decidere chi dovrebbe ereditare la tua proprietà a Hanoi. Nessuno dei passaggi seguenti richiede che ogni erede sia fisicamente presente in Vietnam per tutto il tempo; un erede all’estero può solitamente agire tramite una procura registrata.

  1. 1

    Confermare gli eredi e raccogliere la documentazione

    ⏱ 1–2 settimane

    Gli eredi (o il loro rappresentante) raccolgono il certificato di morte del defunto, il loro Certificato (Pink Book) esistente per la proprietà, la prova del rapporto familiare, i documenti d’identità di ogni erede e il testamento, se esiste. In assenza di testamento, il Codice Civile 2015 stabilisce un ordine fisso di priorità — coniuge, figli biologici e adottivi, e genitori condividono per primi, seguiti da nonni e fratelli.

    DocumentsCertificato di morte · Certificato (Pink Book) del defunto · Passaporti o carte d’identità degli eredi · Certificati di matrimonio/nascita che provano il rapporto · Testamento, se esiste

    ⚠Un erede che vive all’estero il cui certificato di nascita o matrimonio non è legalizzato e apostillato per l’uso in Vietnam è la causa più comune di ritardo.

  2. 2

    Periodo di pubblicazione

    ⏱ 15 giorni (minimo legale)

    Prima che il notaio possa certificare l’atto, l’eredità viene pubblicamente affissa presso il Comitato Popolare della comune/quartiere dove si trova la proprietà (e dove il defunto ha risieduto per ultimo), invitando chiunque abbia un reclamo concorrente a farsi avanti. Questo passaggio serve a proteggere gli acquirenti che poi si affidano al titolo, tanto quanto gli stessi eredi.

    ⚠Un’eredità contestata, o un reclamo che emerge durante il periodo di pubblicazione, sospende la notarizzazione fino alla risoluzione o alla decisione del tribunale.

  3. 3

    Notarizzazione dell’atto

    ⏱ Lo stesso giorno, una volta chiuso il periodo di pubblicazione◈ Tariffa notarile basata sul valore, secondo il tariffario ufficiale

    Una volta che il periodo di pubblicazione si chiude senza obiezioni, il notaio redige la dichiarazione per erede unico o l’accordo di divisione per eredi multipli e fa firmare ogni erede di persona, o tramite procura registrata se sono all’estero.

    DocumentsDichiarazione firmata o accordo di divisione da ogni erede · Certificato di morte originale · Certificato (Pink Book) originale

  4. 4

    Pagare la tassa di registrazione e aggiornare il certificato

    ⏱ 2–4 settimane◈ Tassa di registrazione 0,5%

    Gli eredi presentano l’atto notarile all’Ufficio di Registrazione Territoriale del distretto per far riemettere il Certificato a loro nome, pagando la tassa di registrazione dello 0,5% e saldando prima eventuali posizioni di Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche.

    DocumentsAtto di eredità notarile · Conferma di regolarità fiscale o esenzione

  5. 5

    Verificare l’idoneità degli eredi stranieri prima di fare domanda

    ⏱ Valutare prima di presentare la domanda

    Se un erede è cittadino straniero (e non un Việt Kiều, che detiene diritti quasi locali secondo la Legge sulla Terra 2024), la proprietà deve comunque qualificarsi per la proprietà straniera — un appartamento entro la quota del 30% per stranieri in quell’edificio, per il resto del termine originale rinnovabile di 50 anni. Terreni e abitazioni fuori da un progetto commerciale approvato non possono essere intestati a un erede straniero. Se un erede non è idoneo, mantiene il diritto al valore della proprietà — tipicamente esercitato vendendo e ricevendo il ricavato, o tramite un co-erede vietnamita o Việt Kiều che prende il titolo.

    ⚠Presentare la domanda di certificato prima di questo controllo di idoneità può bloccare il caso all’ufficio terreni per mesi.

Quanto costa un atto di eredità

Le cifre sono costi amministrativi e professionali. L’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche sull’eredità dipende dal rapporto dell’erede con il defunto ed è valutata separatamente dall’ufficio fiscale.

—MinMaxBase
Notarizzazione dell’attoAumenta con il valore dichiarato dell’eredità€90 (≈ 2,400,000 VND)€350 (≈ 9,300,000 VND)basata sul valore, stabilita dal tariffario notarileEredi, alla notarizzazione
Traduzione certificata di documenti stranieriCertificati di morte, nascita o matrimonio emessi all’estero solitamente necessitano di questo€40 (≈ 1,060,000 VND)€150 (≈ 4,000,000 VND)per documentoEredi, se qualche documento di supporto non è in vietnamita
Tassa di registrazione per aggiornare il certificatoDecreto 10/2022/ND-CP0.5%0.5%% del valore catastale stimatoEredi, al momento della riemissione del Certificato (Pink Book)
Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche sull’ereditàConiuge, genitori/figli biologici o adottivi, suoceri/nuore, nonni/nipoti e fratelli sono generalmente esenti; altri eredi dovrebbero valutare la propria posizione individualmenteExemptAssessed by the tax officedipende dal rapporto con il defuntoEredi, prima che il certificato sia riemesso
Se l’erede rivende poi la proprietàL’imposta standard sul reddito del cedente che si applica a qualsiasi vendita immobiliare vietnamita2%2%% del prezzo di venditaErede, solo se e quando vende
Total≈ €130 (≈ 3,500,000 VND)≈ €500 (≈ 13,300,000 VND)

Civil Code 2015 · Law on Notarization 2014 (amended 2024) · Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)

Domande frequenti

Come funziona l’eredità in Vietnam?

Gli immobili vietnamiti passano o tramite un testamento valido o, se non c’è, secondo l’ordine fisso di priorità stabilito dal Codice Civile 2015 — coniuge, figli e genitori per primi, poi nonni e fratelli. Gli eredi devono far certificare il loro diritto in un atto di eredità prima che il Certificato (Pink Book) della proprietà possa essere aggiornato a loro nome.

Come ottengo un atto per una proprietà ereditata?

Gli eredi raccolgono il certificato di morte, il titolo esistente e la prova del rapporto, attendono un periodo di pubblicazione di 15 giorni presso il Comitato Popolare locale, quindi fanno certificare da un notaio una dichiarazione per erede unico o un accordo di divisione per eredi multipli. L’atto notarile viene poi depositato all’Ufficio di Registrazione Territoriale del distretto per aggiornare il certificato.

Uno straniero può ereditare proprietà in Vietnam?

Sì, uno straniero può essere nominato erede. Se può essere registrato come proprietario dipende dall’idoneità: un appartamento entro la quota del 30% per stranieri in quell’edificio è idoneo, per il resto del termine originale rinnovabile di 50 anni. Terreni e abitazioni fuori da un progetto commerciale approvato non possono essere intestati a un individuo straniero — un erede non idoneo mantiene invece il diritto al valore della proprietà.

Le proprietà ereditate sono tassate in Vietnam?

Spesso no. L’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche su un’eredità è generalmente esente quando l’erede è il coniuge del defunto, genitore/figlio biologico o adottivo, suocero/nuora, nonno/nipote o fratello. Gli eredi fuori da questo gruppo dovrebbero valutare la propria posizione fiscale individualmente prima che il certificato sia aggiornato.

Cosa succede se non c’è un testamento?

L’eredità viene distribuita secondo l’ordine legale del Codice Civile 2015: coniuge, figli biologici e adottivi, e genitori ereditano quote uguali per primi; se nessuno sopravvive, toccano a nonni e fratelli. Tutti gli eredi idonei nel gruppo applicabile devono aderire alla dichiarazione notarile o all’accordo di divisione.

Gli eredi all’estero possono completare il processo senza viaggiare in Vietnam?

Di solito sì. Un erede che non può partecipare di persona può firmare tramite una procura registrata, notarile o legalizzata nel paese di residenza e poi usata dal loro rappresentante in Vietnam per la notarizzazione e le fasi all’ufficio terreni.

Un testamento fatto fuori dal Vietnam è riconosciuto?

Un testamento validamente eseguito secondo la legge del paese in cui è stato fatto è generalmente riconosciuto ai fini del diritto internazionale privato, ma il notaio vietnamita e l’ufficio terreni lo richiederanno comunque — con traduzione certificata e, se rilevante, legalizzazione — prima che possa essere usato per aggiornare un titolo in Vietnam. Fallo esaminare localmente invece di presumere un riconoscimento automatico.

Fonti

  • Codice Civile 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — Parte IV, eredità
  • Legge sull’abitazione 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15), in vigore dal 1 gennaio 2025
  • Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15)
  • Legge sulla notarizzazione 2014 (modificata 2024)
  • Decreto 10/2022/ND-CP — tariffario tasse di registrazione

Acquistare una proprietà passata per eredità — o pianificare la tua successione?

Inviaci l’atto notarile e la catena di titoli del venditore, o dicci come vorresti che la tua proprietà a Hanoi passasse ai tuoi eredi. Il nostro desk di consulenza organizza una revisione indipendente con consulenti autorizzati vietnamiti e risponde entro 24 ore — senza impegno.

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