La burocrazia spiegata
Certificato di Investimento: cos’è, perché è importante, come ottenerlo
Cos’è un Certificato di Registrazione degli Investimenti in Vietnam?
Certificato di Investimento a colpo d’occhio
Documento- Nome vietnamita
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
- Comunemente abbreviato IRC (Investment Registration Certificate)
- Emesso da
- Dipartimento di Pianificazione e Investimenti (DPI)
- Per un progetto con sede a Hanoi: Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội
- Chi ne ha bisogno
- Investitori stranieri che costituiscono una società o un veicolo di progetto per investire, sviluppare o commerciare immobili
- Non richiesto per un singolo straniero che acquista un appartamento a proprio nome
- Legge applicabile
- Legge sugli Investimenti 2020
- Applicata insieme alla Legge sulla Casa 2023 e alla Legge sulla Terra 2024 per progetti immobiliari
- Costo tipico
- Nessuna tassa statale per il certificato stesso
- Il costo reale sono le spese professionali per la presentazione e la consulenza — vedi dettaglio sotto
- Validità
- Vincolata alla durata operativa approvata del progetto
- Comunemente fino a 50 anni per il progetto, prorogabile caso per caso; deve essere modificata per cambiamenti sostanziali
- Lingua
- Solo vietnamita
- Non viene rilasciata una versione ufficiale bilingue; si usa una traduzione certificata per banche o consulenti esteri
- Da non confondere con
- Certificato di Registrazione dell’Impresa (ERC)
- L’IRC approva il progetto di investimento; l’ERC — presentato successivamente — crea la società stessa
Esemplare: il Certificato di Registrazione degli Investimenti
Cosa copre effettivamente il Certificato di Investimento
L’IRC è un’approvazione a livello di progetto, non una registrazione aziendale né un titolo di proprietà. Registra l’identità dell’investitore, il settore e la localizzazione del progetto, il capitale di investimento approvato e la durata operativa del progetto — comunemente fino a 50 anni, soggetta a rinnovo alle stesse condizioni della proprietà straniera più in generale. Per un singolo straniero che acquista semplicemente un appartamento per uso personale, questo documento non ha alcun ruolo: entra in gioco solo quando si costituisce un’entità vietnamita per investire, sviluppare, detenere o commerciare immobili su larga scala, di solito insieme a una joint venture, una partecipazione in uno sviluppo off-plan o un veicolo di acquisizione multi-unità.
Poiché l’IRC precede la società stessa, viene rilasciato all’investitore — non a un’entità vietnamita che ancora non esiste. Una volta concesso, diventa il documento di riferimento per il Dipartimento di Pianificazione e Investimenti quando la società presenta poi il proprio Certificato di Registrazione dell’Impresa (ERC), e successivamente per qualsiasi approvazione settoriale specifica richiesta dal progetto.
Come ottenere un Certificato di Registrazione degli Investimenti
⏱ 6–10 settimane
L’IRC è normalmente la prima presentazione in un progetto con investimento straniero, prima della registrazione della società stessa. I tempi indicati sotto assumono un progetto immobiliare commerciale standard senza localizzazione sensibile alla sicurezza e senza livelli di approvazione speciali.
- 1
Definire il progetto e confermare l’idoneità
⏱ 1–2 settimane
Definire l’investimento: settore, localizzazione, capitale e struttura del progetto. I progetti immobiliari devono rientrare in uno sviluppo commerciale approvato — gli stranieri non possono detenere diritti d’uso del terreno direttamente, e il progetto stesso deve avere una quota di proprietà straniera disponibile se prevede unità residenziali in vendita.
DocumentsProposta di progetto di investimento · Prova dello status legale dell’investitore
⚠Un progetto situato in un’area ristretta o sensibile alla sicurezza non è idoneo, indipendentemente dal capitale.
→ law firms - 2
Raccogliere la prova della capacità finanziaria
⏱ 1–3 settimane◈ €150–€500
Il DPI richiede la prova che l’investitore possa finanziare il capitale proposto — tipicamente estratti conto bancari recenti, bilanci certificati per un investitore aziendale, o una lettera di conferma bancaria. I documenti emessi all’estero devono essere notarizzati e legalizzati prima della presentazione.
DocumentsEstratti conto bancari o bilanci certificati · Passaporto o documenti aziendali notarizzati · Traduzione certificata in vietnamita
⚠Un documento notarizzato all’estero senza legalizzazione consolare o apostille viene regolarmente respinto.
- 3
Presentare la domanda di IRC al DPI
⏱ 15–35 giorni lavorativi
Il fascicolo completo — proposta di investimento, prova della capacità finanziaria, identificazione dell’investitore e, se rilevante, accordo di uso del terreno o sviluppo — viene presentato al Dipartimento provinciale di Pianificazione e Investimenti.
DocumentsModulo di domanda di registrazione degli investimenti · Relazione esplicativa del progetto di investimento · Prova della capacità finanziaria
⚠Presentare un fascicolo incompleto di prova del capitale è la causa più comune di ritardo in questa fase.
- 4
Ricevere l’IRC e procedere alla registrazione della società
⏱ 3 giorni lavorativi una volta completo il fascicolo ERC
Una volta emesso, l’IRC diventa la base per il Certificato di Registrazione dell’Impresa della società stessa. Presentare l’ERC prima che l’IRC esista non è possibile per un veicolo con investimento straniero — la sequenza è fissa.
DocumentsIRC emesso · Statuto della società
⚠Qualsiasi modifica al capitale, settore o localizzazione del progetto dopo l’emissione richiede un IRC modificato prima che la presentazione dell’ERC possa procedere.
Quanto costa ottenere un Certificato di Registrazione degli Investimenti
Costi una tantum di presentazione per un investitore straniero; il capitale di investimento approvato rimane il finanziamento proprio del progetto, non una tassa pagata allo stato.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tassa statale di presentazioneNessuna tassa statale standard per l’IRC stesso; può applicarsi una tassa amministrativa nominale allo sportello | €0 | small fixed fee | fissaRichiedente, al momento della presentazione |
| Notaio e traduzione certificataPassaporto o documenti aziendali, prova della capacità finanziaria, procura | €150 | €500 | una tantumInvestitore, prima della presentazione |
| Legalizzazione consolare / apostille | €100 | €350 | una tantumInvestitore, se firma o emette documenti all’estero |
| Tariffa per consulenza / presentazione (studio legale)Copre la proposta di investimento, il contatto con il DPI e la successiva presentazione dell’ERC | €1,000 | €3,500 | una tantumInvestitore, quasi universale per un progetto con investimento straniero |
| Tassa di registrazione, successiva al trasferimento del titolo di proprietàNon fa parte della fase IRC stessa — segnalata qui come la tassa che il progetto genererà a valle, secondo il Decreto 10/2022/ND-CP | 0.5% | 0.5% | % del prezzo della proprietàAcquirente/investitore, al momento della registrazione del Pink Book |
| Total | ≈€1,250 | ≈€4,350 |
Esempio: veicolo di investimento per un singolo progetto, documenti firmati all’estero
- Notaio e traduzione
- €300 (~8M VND)
- Legalizzazione consolare
- €200 (~5M VND)
- Tariffa per consulenza / presentazione
- €2,000 (~55M VND)
- Σ
- ≈€2.500 (~69M VND) una tantum, escluso il capitale di investimento proprio del progetto
Law on Investment 2020 · Decree 10/2022/ND-CP
Studi legali che gestiscono le pratiche IRC per investitori stranieri
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Domande frequenti
Cos’è un certificato di registrazione degli investimenti in Vietnam?
Il Certificato di Registrazione degli Investimenti (IRC) — Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư — è l’approvazione che un investitore straniero ottiene per un progetto specifico prima di costituire la società che lo realizzerà. Registra l’identità dell’investitore, il settore, la localizzazione, il capitale approvato e la durata operativa, ed è rilasciato dal Dipartimento provinciale di Pianificazione e Investimenti ai sensi della Legge sugli Investimenti 2020.
Cos’è un certificato di investimento?
Nel linguaggio comune, “certificato di investimento” si riferisce solitamente all’IRC descritto sopra — il documento che autorizza un progetto con investimento straniero prima che la società stessa sia registrata. È distinto dal Certificato di Registrazione dell’Impresa (ERC), che crea la società, e dai documenti di proprietà come il Pink Book, che certificano il titolo di proprietà di un immobile specifico una volta acquistato.
Uno straniero può investire in Vietnam?
Sì. Persone fisiche e entità straniere possono investire nella maggior parte dei settori, incluso lo sviluppo e il commercio immobiliare, a condizione di ottenere prima un Certificato di Registrazione degli Investimenti, rispettare le condizioni specifiche di settore come il capitale minimo e — per i progetti residenziali — rispettare la quota del 30% di proprietà straniera per edificio. Gli stranieri non possono possedere direttamente terreni; solo diritti di costruzione all’interno di un progetto approvato.
Qual è la differenza tra IRC e ERC in Vietnam?
L’IRC approva il progetto di investimento stesso — capitale, settore, tempistiche. L’ERC, presentato successivamente, crea la società. Per un progetto immobiliare con investimento straniero, la sequenza è fissa: prima l’IRC, poi l’ERC. Vedi la nostra guida al Certificato di Registrazione dell’Impresa (ERC) per il passo successivo.
Ho bisogno di un Certificato di Investimento per comprare un appartamento a Hanoi?
No. Un singolo acquirente straniero che acquista un solo appartamento a proprio nome non ha bisogno di un Certificato di Investimento — vedi il nostro processo di acquisto passo dopo passo. Diventa rilevante solo quando si costituisce un’entità vietnamita per investire, sviluppare, detenere o commerciare immobili su scala di progetto.
Quanto tempo ci vuole per ottenere un Certificato di Registrazione degli Investimenti?
La presentazione in sé richiede tipicamente 15–35 giorni lavorativi una volta completo il fascicolo DPI, ma raccogliere la prova della capacità finanziaria, la notarizzazione e la legalizzazione prima di tutto porta solitamente il totale realistico a 6–10 settimane per un progetto immobiliare commerciale standard.
Quanto dura la validità di un Certificato di Investimento?
La validità è legata alla durata operativa approvata del progetto, comunemente fino a 50 anni, e deve essere modificata se il capitale, il settore o la localizzazione del progetto cambiano sostanzialmente. Non è un documento che si rinnova con cadenza annuale fissa.
Fonti
- Legge sugli Investimenti 2020 (Luật Đầu tư) — regola la procedura del Certificato di Registrazione degli Investimenti e la sua sequenza con la registrazione della società.
- Legge sulla Casa 2023 (Luật Nhà ở, 27/2023/QH15) — regola la durata della proprietà straniera e le quote applicabili ai progetti residenziali.
- Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, 31/2024/QH15) — regola i diritti d’uso del terreno all’interno dei progetti di investimento approvati.
- Decreto 10/2022/ND-CP — stabilisce la tassa di registrazione dello 0,5% dovuta successivamente al trasferimento del titolo Pink Book, citata nel dettaglio dei costi sopra.
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