La burocrazia spiegata
Pink Book (Sổ hồng): cos’è, perché è importante, come ottenerlo
Cos’è un pink book in Vietnam?
Pink Book — fatti chiave
Documento- Nome vietnamita
- Sổ hồng — ufficialmente Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Certificato unificato vietnamita di terreno e proprietà immobiliare, in vigore dal 2009
- Rilasciato da
- L’Ufficio di Registrazione Territoriale a livello distrettuale, sotto l’autorità provinciale per l’amministrazione del territorio
- Legge sulla Terra 2024
- Quando lo si riceve
- Alla fine dell’acquisto, dopo il pagamento completo, la consegna e la registrazione
- Vedi il nostro processo di acquisto passo dopo passo
- Costo tipico
- Una tassa di registrazione dello 0,5% sul valore dichiarato della proprietà, più modesti costi di archiviazione e traduzione
- Il Decreto 10/2022/ND-CP stabilisce la tariffa nazionale della tassa di registrazione
- Validità
- 50 anni per i proprietari stranieri, rinnovabile una volta su richiesta
- Legge sull’Abitazione 2023 — a tempo indeterminato per i cittadini vietnamiti
- Lingua
- Rilasciato solo in vietnamita
- Una traduzione certificata è consigliabile per l’uso con una banca o autorità estera
- Legge applicabile
- Legge sull’Abitazione 2023 · Legge sulla Terra 2024 · Decreto 95/2024
- I testi citati dalla nostra redazione in questo gruppo — nessun’altra fonte normativa è utilizzata
- Necessario per
- Dimostrare la proprietà, rivendere, ipotecare o trasmettere la proprietà per eredità
- Non concede, di per sé, alcun diritto di residenza in Vietnam
Esemplare: il Pink Book (Sổ hồng)
Come ottenere il tuo Pink Book dopo un acquisto
⏱ Tipicamente 30–50 giorni lavorativi dopo il pagamento completo, una volta che il fascicolo è completo
Non si richiede un Pink Book prima di acquistare — viene emesso a tuo nome solo una volta che l'acquisto è completato e registrato. Per un'unità in costruzione, lo sviluppatore solitamente presenta prima il fascicolo a livello di progetto; per una rivendita, tu o il tuo avvocato presentate direttamente una volta concordato il trasferimento. La sequenza seguente è la stessa sia che completi la documentazione a Hanoi sia da remoto tramite una procura.
- 1
Completa il tuo Contratto di Vendita e Acquisto e la consegna
⏱ Al momento della consegna / completamento
Paga l'ultima rata prevista dal tuo Contratto di Vendita e Acquisto notarile e ricevi i verbali di consegna dallo sviluppatore, oppure completa l'atto di trasferimento per una rivendita. Questo fascicolo, insieme al tuo passaporto, costituisce la base per la tua domanda di Pink Book.
DocumentsContratto di Vendita e Acquisto · Verbali di consegna o atto di trasferimento · Passaporto
⚠Un'unità ancora al di fuori della quota del 30% di proprietà straniera per il suo edificio non può essere registrata a tuo nome — conferma la disponibilità della quota per iscritto prima di questa fase, non dopo.
- 2
Prepara il fascicolo di registrazione
⏱ 1–2 settimane per la preparazione◈ €30–€80 (≈ 825.000–2.200.000 VND) per traduzioni certificate, se necessarie
Il tuo fascicolo solitamente include il contratto notarile, il tuo passaporto con un timbro di ingresso valido, la prova del pagamento completo, una descrizione della proprietà e il modulo standard di domanda per la registrazione fondiaria. Documenti mancanti o non notarili sono la causa più comune di ritardi.
DocumentsPassaporto con timbro di ingresso valido · Contratto notarile e verbali di consegna · Modulo di domanda di registrazione
- 3
Presenta al Ufficio di Registrazione Fondiaria distrettuale
⏱ Presentato una volta, poi si apre una finestra formale di lavorazione
Il tuo avvocato o un rappresentante autorizzato presenta il fascicolo all'Ufficio di Registrazione Fondiaria competente per il distretto della proprietà. Viene rilasciata una ricevuta con un riferimento di tracciamento — conservala; è la tua prova di presentazione e il riferimento per eventuali follow-up.
- 4
Valutazione e pagamento della tassa di registrazione
⏱ Nella stessa finestra di lavorazione◈ 0,5% del valore dichiarato della proprietà
L'ufficio valuta la tassa di registrazione dello 0,5% sul valore dichiarato della proprietà e emette un avviso di pagamento. Il pagamento è normalmente richiesto prima che il certificato venga finalizzato, e la ricevuta diventa parte del tuo fascicolo permanente.
- 5
Verifica, emissione e ritiro
⏱ 20–40 giorni lavorativi
L'Ufficio di Registrazione Fondiaria verifica il fascicolo rispetto ai piani approvati del progetto e ai registri dello sviluppatore, conferma che la quota di proprietà straniera è stata rispettata al momento del tuo acquisto e prepara il certificato per l'emissione. Controlla il tuo nome esattamente come scritto nel passaporto, la superficie e la descrizione della proprietà, e la clausola del termine di proprietà prima di lasciare lo sportello — le correzioni sono molto più facili prima che ti affidi al documento.
DocumentsProcura, se ritiri da remoto
⚠I ritardi sono solitamente causati da un fascicolo incompleto lato sviluppatore — approvazioni di progetto o registri delle quote — piuttosto che da qualcosa sotto il controllo dell'acquirente. Chiedi al tuo avvocato di monitorare direttamente lo stato del fascicolo con l'ufficio.
Pink Book vs Red Book
| Pink Book (Sổ hồng) | Red Book (Sổ đỏ) | |
|---|---|---|
| Termine vietnamita | Sổ hồng — nome informale per il certificato unificato che ora include la proprietà della casa | Sổ đỏ — nome informale per il vecchio certificato solo per il terreno |
| Cosa certifica | Diritti d’uso del terreno E proprietà dell’edificio su quel terreno | Solo diritti d’uso del terreno — nessuna proprietà di edificio o casa registrata |
| Proprietà tipica | Appartamenti e case costruite su terreni con diritti d’uso riconosciuti | Lotti di terreno indipendenti — terreni rurali, agricoli o urbani senza abitazione registrata |
| Emesso da | Formato unificato in vigore dal 2009, ancora il certificato emesso oggi | Emesso principalmente prima del 2009; i nuovi red book indipendenti sono ora rari |
| Può un straniero possederne uno | Sì — per un edificio o appartamento, entro il termine di 50 anni e la quota del 30% per edificio | No — un red book registra diritti sul terreno che generalmente i cittadini stranieri non possono detenere direttamente |
| Dove lo vedrai ancora | Ogni acquisto di appartamento o casa che fai a Hanoi | Proprietà più vecchie, o registrazioni di terreni non ancora aggiornate al certificato unificato |
Quanto costa un Pink Book
La tassa di registrazione è fissata da decreto nazionale; traduzione, copie certificate e assistenza alla presentazione sono servizi opzionali che la maggior parte degli acquirenti stranieri sceglie di utilizzare.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tassa di registrazione (lệ phí trước bạ)Stabilita a livello nazionale dal Decreto 10/2022/ND-CP — non negoziabile | 0.5% | 0.5% | % del valore dichiarato della proprietàAcquirente, al momento della presentazione |
| Preparazione del dossier e presentazione (avvocato) | €150 (≈ 4,125,000 VND) | €400 (≈ 11,000,000 VND) | una tantum, opzionale ma consigliataAcquirente |
| Traduzione certificata del certificato | €40 (≈ 1,100,000 VND) | €120 (≈ 3,300,000 VND) | per set di documentiAcquirente, se necessaria per una banca o uso all’estero |
| Procura (notarizzazione/legalizzazione) | €80 (≈ 2,200,000 VND) | €250 (≈ 6,875,000 VND) | una tantumAcquirente, se la presentazione è a distanza |
| Total | ≈ 0.5% of price + €270 (≈ 7,425,000 VND) | ≈ 0.5% of price + €770 (≈ 21,175,000 VND) |
Esempio illustrativo su un appartamento da circa €450.000 (non una media di mercato — verifica le medie attuali per distretto nelle nostre inserzioni in tempo reale)
- Tassa di registrazione (0,5%)
- €2,250 (≈ 61,875,000 VND)
- Deposito legale
- €280 (≈ 7,700,000 VND)
- Traduzione certificata
- €70 (≈ 1,925,000 VND)
- Σ
- €2.600 (≈ 71.500.000 VND)
Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024
Notai e avvocati che aiutano gli acquirenti stranieri a verificare e registrare un Pink Book
Văn phòng Công chứng CVN
★Notariat contrats vente/transfert immobilier, sổ đỏ, procurations, héritages ; service 24/7 et à domicile
Hanoi · Vietnamien, Anglais, Chinois, Japonais, Coréen
TA PHA Public Notary Office (TA PHA Group)
★Bureau notarial + cabinet juridique : notariat, conveyancing immobilier, due diligence, conseil contrats
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais
Thao & Co.
★Traduction certifiée/notariée, légalisation consulaire, documents légaux et immobiliers pour transactions d'étrangers
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais (multilingue)
Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ
Notariat contrats vente/transfert/donation nhà đất, hypothèques, héritages, procurations ; service à domicile
Hanoi · Vietnamien
Domande frequenti
Cos'è un pink book in Vietnam?
Un pink book (sổ hồng) è il certificato unificato vietnamita dei diritti di uso del suolo e della proprietà della casa — il documento che prova il titolo legale di un appartamento o di una casa. Per un acquirente straniero conferma la proprietà dell'edificio per un periodo rinnovabile di 50 anni, mai la proprietà del terreno sottostante.
Qual è la differenza tra il red book e il pink book?
Il red book (sổ đỏ) certificava solo i diritti di uso del suolo, senza registrare la proprietà dell'edificio, ed era principalmente emesso prima del 2009. Dal 2009, i diritti di uso del suolo e la proprietà della casa sono stati combinati in un unico certificato unificato comunemente chiamato pink book — quello emesso per ogni acquisto di appartamento o casa a Hanoi oggi.
Come ottengono gli stranieri un pink book in Vietnam?
Completando un acquisto legale in un progetto abitativo commerciale approvato, entro la quota del 30% di proprietà straniera per l'edificio, quindi depositando un fascicolo di registrazione — contratto, verbale di consegna, passaporto e modulo di domanda — presso l'Ufficio di Registrazione Territoriale del distretto. La maggior parte degli acquirenti stranieri utilizza un avvocato con licenza vietnamita per depositare e seguire il caso.
Quanto costa un pink book?
Il costo legale è una tassa di registrazione dello 0,5% sul valore dichiarato della proprietà, stabilita dal Decreto 10/2022/ND-CP. Oltre a ciò, la maggior parte degli acquirenti stranieri prevede un budget di circa €270–€770 (≈ 7,4–21,2 milioni VND) per deposito legale opzionale, traduzione certificata e, se si firma a distanza, una procura notarile.
Posso acquistare una proprietà che non ha ancora il pink book?
Sì — questo è il caso normale per un acquisto su progetto, dove il pink book viene emesso solo dopo che il progetto ha completato la propria registrazione a livello di progetto e hai terminato di pagare. Per una rivendita, chiedi sempre di vedere il pink book esistente del venditore prima di versare qualsiasi deposito; acquistare basandosi sulla promessa di un futuro certificato comporta un rischio materiale maggiore.
Come verifico un pink book prima di acquistare o firmare?
Fai controllare da un avvocato o notaio indipendente il certificato confrontandolo con il passaporto o documento d'identità del venditore, conferma che la descrizione della proprietà e la superficie corrispondano all'unità reale, e verifica il termine di uso del suolo e eventuali annotazioni di ipoteca o controversie registrate sul certificato. Non accettare mai una semplice fotocopia come verifica sufficiente.
Quanto tempo ci vuole per ricevere un pink book dopo l'acquisto?
Una volta che il tuo fascicolo è completo e depositato, l'Ufficio di Registrazione Territoriale di solito impiega 20–40 giorni lavorativi per verificare ed emettere il certificato, anche se la tempistica complessiva può essere più lunga se il progetto stesso non ha ancora completato la propria registrazione a livello di progetto.
Fonti
- Legge sull'edilizia abitativa 2023 (27/2023/QH15) — in vigore dal 01/08/2024; stabilisce il termine di proprietà straniera di 50 anni.
- Legge sul territorio 2024 (31/2024/QH15) — in vigore dal 01/08/2024; regola l'Ufficio di Registrazione Territoriale del distretto e i diritti di uso del suolo registrati sul Pink Book.
- Decreto 10/2022/ND-CP — stabilisce la tariffa nazionale della tassa di registrazione dello 0,5% (citato testualmente; nessun URL ufficiale verificato disponibile).
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto attuativo che dettaglia l'applicazione della Legge sull'edilizia abitativa (citato testualmente; nessun URL ufficiale verificato disponibile).
Fai controllare il tuo Pink Book prima di farci affidamento
Inviaci il nome del progetto e, se lo hai, il riferimento del tuo certificato. Il nostro desk di consulenza di Hanoi ti mette in contatto con consulenti indipendenti e notai che lo verificano rispetto al registro originale dell'Ufficio di Registrazione Territoriale — una risposta entro 24 ore, senza obblighi, e mai un sostituto del tuo avvocato.