Recensione Savills Vietnam: servizi, commissioni, pro e contro

Entrare nel mercato immobiliare vietnamita come cittadino europeo o straniero richiede di sapersi muovere in un contesto normativo altamente specifico e spesso opaco. Savills Vietnam si posiziona come il principale ponte per gli investitori internazionali, offrendo una suite di servizi progettati per mitigare i rischi e semplificare il processo di acquisto. A differenza delle agenzie di intermediazione locali standard che operano principalmente sui volumi, Savills si concentra sulla consulenza su misura, curando portafogli che si allineano ai severi requisiti legali imposti ai acquirenti non vietnamiti.

Uno dei servizi più critici forniti da Savills è il filtraggio del mercato per la conformità legale. Gli acquirenti stranieri sono strettamente limitati da una quota di proprietà straniera del 30% all'interno dei progetti di condomini commerciali approvati. Savills monitora attivamente queste quote nei complessi residenziali di alto livello, assicurando che i propri clienti non perdano tempo su progetti in cui la quota riservata agli stranieri è già stata esaurita. Una volta individuata la proprietà idonea, il loro team di consulenza guida l'acquirente attraverso le fasi iniziali, dalla firma del contratto di prenotazione alla stipula della SPA finale (Contratto di Compravendita).

Oltre all'acquisizione iniziale, Savills Vietnam si distingue per il suo approccio olistico all'investimento immobiliare. Consapevoli del fatto che per un investitore europeo non residente l'acquisto dell'immobile è solo il primo passo, offrono un supporto post-transazione completo. Questo include l'esecuzione di un rigoroso controllo dei difetti (snagging) durante la fase di consegna dell'immobile, l'assistenza nella preparazione amministrativa per la registrazione del titolo di proprietà e la fornitura di servizi di gestione immobiliare di alto livello. Per gli investitori focalizzati sui rendimenti da locazione, il dipartimento leasing di Savills si occupa della ricerca degli inquilini, dei controlli referenziali e della manutenzione quotidiana dell'appartamento, garantendo un'esperienza di investimento fluida e senza pensieri.

Per quanto riguarda la struttura delle commissioni, la dinamica è generalmente molto favorevole per gli acquirenti di nuovi sviluppi. Nel mercato primario (su carta), le commissioni d'agenzia sono tipicamente a carico dello sviluppatore. Ciò significa che gli acquirenti stranieri possono usufruire dell'ampia due diligence, delle analisi di mercato e del supporto contrattuale bilingue di Savills senza pagare una commissione di intermediazione diretta. Per le acquisizioni sul mercato secondario o per mandati di investimento altamente personalizzati, si applicano le commissioni standard di consulenza o di agenzia, che vengono sempre illustrate in modo trasparente prima dell'incarico.

Savills è stata una delle prime società di consulenza immobiliare internazionale a stabilire una presenza ufficiale in Vietnam, aprendo i battenti nel 1995. In quasi tre decenni, l'azienda è cresciuta di pari passo con la rapida urbanizzazione e l'espansione economica del Paese. Oggi è universalmente riconosciuta come leader di mercato, non solo nelle vendite residenziali, ma anche nelle locazioni commerciali, nella consulenza per investimenti istituzionali e nelle valutazioni immobiliari. Questa storia radicata fornisce loro un livello di memoria istituzionale e di influenza sul mercato che è virtualmente impareggiabile per le agenzie boutique più recenti.

Nella capitale, Savills mantiene una presenza dominante nelle zone residenziali più ambite da expat e diplomatici, in particolare Tây Hồ (West Lake), Ba Đình e i mega-quartieri emergenti nei distretti orientali e occidentali. Le loro pubblicazioni trimestrali sulle prospettive del mercato immobiliare di Hanoi sono considerate il punto di riferimento per l'analisi di mercato, ampiamente utilizzate da sviluppatori, ambasciate straniere e fondi istituzionali. Per il singolo acquirente europeo, ciò significa che la consulenza ricevuta è supportata da una ricerca rigorosa e basata sui dati, piuttosto che da semplici tattiche di vendita speculative.

Il track record dell'agenzia è strettamente legato al suo impegno nella due diligence. Il mercato immobiliare vietnamita, in particolare il settore delle vendite su carta, ha storicamente registrato casi di sviluppatori che non hanno consegnato i progetti a causa di insolvenza finanziaria o mancanza di licenze adeguate. Savills protegge i propri clienti da questi rischi applicando rigidi protocolli di verifica interna. Collaborano e rappresentano esclusivamente sviluppatori in possesso di approvazioni chiare del piano regolatore, licenze di costruzione valide e le garanzie bancarie obbligatorie richieste per tutelare i depositi degli acquirenti. Questa verifica di livello istituzionale è senza dubbio il servizio più prezioso che offrono ai cittadini stranieri che non dispongono di una rete locale per verificare la salute finanziaria di uno sviluppatore.

Tuttavia, questo approccio rigoroso determina naturalmente il loro posizionamento sul mercato. Savills Vietnam si rivolge quasi esclusivamente ai segmenti di lusso e di fascia medio-alta. I loro portafogli selezionati sono composti da residenze di marca premium, condomini di lusso e complessi esclusivi di ville. Di conseguenza, gli acquirenti in cerca di appartamenti economici sul mercato secondario o di proprietà in sofferenza in edifici più vecchi e non commerciali troveranno l'inventario di Savills limitato. Il loro modello operativo si basa su qualità, conformità e fornitura di servizi premium, rendendoli la scelta naturale per i clienti con patrimoni elevati che danno priorità alla sicurezza rispetto alla ricerca di affari a tutti i costi.

Una competenza fondamentale di Savills Vietnam è la capacità di guidare in sicurezza gli investitori europei attraverso il restrittivo panorama legale che disciplina la proprietà immobiliare straniera. Un principio legale fondamentale in Vietnam è che non esiste la proprietà privata della terra; lo Stato amministra tutta la terra per conto del popolo. Gli acquirenti, sia locali che stranieri, acquisiscono solo i diritti d'uso del suolo. Per i cittadini stranieri, le normative sono ancora più specifiche: ai sensi della Legge sull'Alloggio 2023, agli stranieri è vietato possedere proprietà terriere o case singole al di fuori di progetti di sviluppo edilizio commerciale rigorosamente approvati.

Savills garantisce che ogni proprietà presentata a un acquirente straniero rispetti queste quote nazionali. La legge stabilisce che la proprietà straniera non può superare il 30% del numero totale di appartamenti in un singolo edificio condominiale, o 250 case singole all'interno di un distretto amministrativo. Inoltre, le proprietà situate in aree considerate sensibili per la difesa o la sicurezza nazionale sono rigorosamente vietate. Il team legale di Savills verifica l'idoneità del progetto e la disponibilità in tempo reale della quota prima di consentire al cliente di procedere con un deposito, prevenendo costose complicazioni legali.

Un altro aspetto cruciale su cui Savills fa chiarezza è la durata della concessione e i diritti associati alla proprietà. Agli stranieri viene concesso un titolo di proprietà di 50 anni, rinnovabile una volta per ulteriori 50 anni. Ciò è attestato dal rilascio del Libretto Rosa (il certificato dei diritti d'uso del suolo e di proprietà delle case). Savills assiste nella compilazione dei dossier necessari per questa registrazione. Inoltre, si assicura che gli acquirenti siano pienamente consapevoli degli obblighi finanziari, delineando chiaramente le tasse e le commissioni previste, come la tassa di registrazione dello 0,5% e il fondo di manutenzione obbligatorio del 2% tipicamente pagato al momento della consegna.

Infine, Savills definisce aspettative realistiche riguardo alla residenza e ai finanziamenti. Informano esplicitamente i clienti che l'acquisto di un immobile in Vietnam non conferisce alcun diritto di visto di residenza o percorsi verso la cittadinanza. Inoltre, poiché i prestiti bancari locali sono generalmente inaccessibili ai stranieri non residenti, i consulenti di Savills aiutano i clienti a strutturare i loro piani di pagamento utilizzando trasferimenti di capitale internazionali, offrendo spesso consulenza sulla conformità necessaria per i fondi transfrontalieri. Per chi necessita di capitale, possono fornire indicazioni di alto livello sulle opzioni di finanziamento disponibili al di fuori del sistema bancario locale.

Fonti

• Legge sull'Alloggio 2023 (Legge N. 27/2023/QH15)
• Legge sul Territorio 2024 (Legge N. 31/2024/QH15)