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Landnutzungsrechtsbescheinigung (LURC): was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man sie erhält

Was ist eine Landnutzungsrechtsbescheinigung (LURC) in Vietnam?

Eine Landnutzungsrechtsbescheinigung (LURC) — offiziell das Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hausbesitz und andere an das Land gebundene Vermögenswerte, allgemein als Pink Book (sổ hồng) bezeichnet — ist das rechtliche Dokument, das beweist, wer die Landnutzungsrechte hält und bei Gebäuden das Eigentum an der Immobilie. Für einen ausländischen Käufer bestätigt es Ihre Einheit für eine erneuerbare Laufzeit von 50 Jahren.

Landnutzungsrechtsbescheinigung — wichtige Fakten

Dokument

Vietnamesischer Name: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Allgemein als sổ hồng (Pink Book) bezeichnet; das ältere, nur das Land betreffende sổ đỏ (Red Book) wurde 2009 in dieses einheitliche Zertifikat integriert
Ausgestellt von: Dem örtlichen Landregistrierungsamt unter der Provinz-Landverwaltungsbehörde; Landgesetz 2024
Wann Sie es erhalten: Nach vollständiger Zahlung und Registrierung, am Ende des Kaufprozesses
Typische Kosten: 0,5 % Registrierungsgebühr zuzüglich sonstiger Verwaltungs- und Übersetzungskosten; Dekret 10/2022/ND-CP
Gültigkeit: 50 Jahre für ausländische Eigentümer, einmal verlängerbar; Wohnungsgesetz 2023
Sprache: Nur auf Vietnamesisch ausgestellt; Beglaubigte Übersetzung für die Verwendung bei einer Bank oder im Ausland ratsam
Erforderlich für: Nachweis des Eigentums, Wiederverkauf, Verpfändung oder Weitergabe der Immobilie
Anwendbares Recht: Wohnungsgesetz 2023 · Landgesetz 2024 · Dekret 95/2024

Muster: die Landnutzungsrechtsbescheinigung (Sổ hồng)

Kommentierte A4-Faksimile einer vietnamesischen Landnutzungsrechtsbescheinigung (MUSTER — fiktive Daten, keine offiziellen Siegel oder persönliche Daten). Goldfarbene Hervorhebungen zeigen die Felder, die zuerst geprüft werden sollten: die Parzellen- oder Wohnungsreferenz, die anerkannte Eigentumsdauer und der eingetragene Name des Inhabers.Muster herunterladen (PDF)

Was die LURC tatsächlich bescheinigt

Die Landnutzungsrechtsbescheinigung ist Vietnams einziges einheitliches Eigentumsdokument. Seit 2009 vereint sie, was früher zwei separate Papiere waren — das nur das Land betreffende sổ đỏ (Red Book) und das Gebäude-Eigentums-sổ hồng (Pink Book) — in einem Zertifikat, das sowohl die Landnutzungsrechte als auch, wo relevant, das Eigentum am Haus, der Wohnung oder einem anderen an das Land gebundenen Vermögenswert bestätigt.

Für eine von einer ausländischen Person gekaufte Wohnung verzeichnet die LURC das Projekt und die Einheitsreferenz (Block, Etage, Wohnungsnummer und Wohnfläche), den vollständigen Namen und die Nationalität des eingetragenen Inhabers, die anerkannte Eigentumsdauer — 50 Jahre für ausländische Käufer, einmal verlängerbar — sowie die rechtliche Grundlage der Gewährung. Sie erfasst nicht und kann nicht das private Eigentum am Land selbst verzeichnen: Land in Vietnam bleibt in jedem Fall im Staatsbesitz, sowohl für vietnamesische Staatsbürger als auch für Ausländer gemäß dem Landgesetz 2024; das Zertifikat gewährt nur ein Nutzungsrecht, und für ausländische Personen gilt dieses Recht für das Gebäude, nicht für das darunterliegende Grundstück.

Wie Sie Ihre LURC nach dem Kauf erhalten

⏱ Typischerweise 30–50 Arbeitstage nach vollständiger Zahlung, sobald die Akte vollständig ist

Sie beantragen das Zertifikat nicht vor dem Kauf — es wird Ihnen, auf Ihren Namen, erst ausgestellt, wenn Ihr Kauf abgeschlossen und registriert ist. Bei einer Off-Plan-Einheit reicht der Entwickler typischerweise zuerst die Projektdokumentation ein; bei einem Wiederverkauf reichen Sie oder Ihr Anwalt direkt ein. Die untenstehenden Schritte sind gleich, egal ob Sie die Unterlagen in Hanoi persönlich oder per Vollmacht aus der Ferne erledigen.

1
Vollständige Zahlung und Abholung der Übergabedokumente
⏱ Bei Übergabe / Abschluss
Zahlen Sie die letzte Rate gemäß Ihrem Kaufvertrag und erhalten Sie die Übergabeprotokolle vom Entwickler oder schließen Sie die Übertragungsurkunde bei einem Wiederverkauf ab. Diese Unterlagen — zusammen mit Ihrem Reisepass — bilden die Grundlage für Ihren LURC-Antrag.
DocumentsKaufvertrag · Übergabeprotokolle oder Übertragungsurkunde · Reisepass
⚠Akzeptieren Sie die Übergabe nicht, bevor Sie bestätigt haben, dass die Wohnfläche und die Referenznummer der Einheit genau mit den beim Landamt eingereichten Angaben übereinstimmen.
→ law firms
2
Reichen Sie die Registrierungsakte beim Landregistrierungsamt ein
⏱ 1–2 Wochen für die Einreichung
Der Entwickler (Off-Plan) oder Ihr Anwalt (Wiederverkauf) reicht den Antrag beim Bezirks- oder Provinz-Landregistrierungsamt ein, einschließlich Zahlungsnachweis, Kaufvertrag oder Übertragungsurkunde und Identitätsdokumenten. Ein vietnamesisch lizenzierter Anwalt, der unter Vollmacht handelt, ist der praktische Weg für Käufer, die nicht in Hanoi ansässig sind.
DocumentsAntragsformular für die Registrierung · Nachweis der vollständigen Zahlung · Notarielle Reisepasskopie
3
Zahlen Sie die Registrierungsgebühr und alle fälligen landbezogenen Gebühren
⏱ Gleicher Besuch◈ 0,5 % Registrierungsgebühr
Die 0,5 % Registrierungsgebühr wird in diesem Stadium gezahlt, berechnet auf den Vertragspreis oder den lokalen Bodenpreiskatalog, je nachdem, was das Amt anwendet. Für die meisten Wohnungskäufe von ausländischen Privatpersonen in einem bereits als Wohngebiet ausgewiesenen Projekt fällt keine separate Landnutzungsumwandlungsgebühr an — lassen Sie sich dies jedoch von Ihrem Anwalt für Ihr spezielles Projekt vor der Einreichung bestätigen.
4
Prüfung und Bewertung durch das Landamt
⏱ 20–40 Arbeitstage
Das Landregistrierungsamt prüft die Akte anhand der genehmigten Pläne des Projekts und der eigenen Unterlagen des Entwicklers, bestätigt, dass die Ausländerquote zum Zeitpunkt Ihres Kaufs eingehalten wurde, und bereitet die Ausstellung des Zertifikats vor.
⚠Verzögerungen sind häufig, wenn ein Entwickler die eigene Projektregistrierung noch nicht abgeschlossen hat — lassen Sie Ihren Anwalt den Status vor dem Kauf prüfen, nicht danach.
5
Holen Sie Ihr Zertifikat ab oder erhalten Sie es
Nach Ausstellung wird das Zertifikat persönlich abgeholt, von einem vietnamesisch lizenzierten Anwalt unter Vollmacht oder über den After-Sales-Service des Entwicklers, falls angeboten. Bewahren Sie das Original sicher auf — es wird erneut benötigt, wenn Sie verkaufen, beleihen oder die Laufzeit verlängern.
DocumentsVollmacht, wenn die Abholung aus der Ferne erfolgt

Was die LURC-Registrierung kostet

Die Zahlen kombinieren die gesetzliche Registrierungsgebühr mit typischen Servicekosten für einen ausländischen Käufer mit unabhängiger rechtlicher Unterstützung; die Spannen richten sich nach dem eingetragenen Preis der Einheit.

—	Min	Max	Base
RegistrierungsgebührDekret 10/2022/ND-CP	0.5%	0.5%	% des Vertragspreises oder BodenpreiskatalogsKäufer, bei Einreichung
Aktevorbereitung & Einreichung (Anwalt)	€150 (≈4M VND)	€400 (≈10.6M VND)	einmaligKäufer, optional aber empfohlen
Beglaubigte Übersetzung des Zertifikats	€40 (≈1.06M VND)	€120 (≈3.18M VND)	pro DokumentKäufer, falls für Bank oder Ausland benötigt
Vollmacht (Notarisierung/Legalisierung)	€80 (≈2.1M VND)	€250 (≈6.6M VND)	einmaligKäufer, falls aus der Ferne eingereicht wird
Total	≈0.5% + €270 (≈7.2M VND)	≈0.5% + €770 (≈20.4M VND)

Beispiel: 300.000 € Wohnung, lokal durch Anwalt eingereicht

Registrierungsgebühr (0,5 %): €1,500
Anwaltliche Einreichung: €280
Beglaubigte Übersetzung: €80
Σ: 1.860 € (≈49,3 Mio. VND)

Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024

Keine Rechtsberatung

Diese Seite erklärt, wie die Landnutzungsrechtsbescheinigung für einen ausländischen Käufer nach aktuellem vietnamesischem Land- und Wohnungsrecht grundsätzlich funktioniert; sie stellt keine Rechtsberatung zu Ihrem spezifischen Projekt, Ihrer Einheit oder Ihrem Zeitplan dar. Die Einreichungsanforderungen können je nach Provinz und Projekt variieren, und eine Akte, die vollständig aussieht, kann dennoch aus einem technischen Grund abgelehnt werden, den nur ein vietnamesisch lizenzierter Anwalt im Voraus erkennt.

Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, lassen Sie Ihren potenziellen LURC-Weg überprüfen — einschließlich, ob das Projekt seine eigene Projekt-Landregistrierung bereits abgeschlossen hat. Unser Beratungsdesk kann Sie kostenlos für die Erstbewertung an einen Anwalt vermitteln, der dies routinemäßig für ausländische Käufer erledigt.

Anwaltskanzleien, die LURC-Registrierungen für ausländische Käufer durchführen

Frasers Law Company

4.2 / 5

Premier cabinet à avoir obtenu une licence de cabinet étranger au Vietnam (32 ans, 17 practices). Corporate & M&A, Real Estate & Construction, banking & finance, foreign investment, data protection, compliance. Conseil international pour entreprises étrangères investissant au Vietnam.

Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN

Vision & Associates

★

Investissement étranger, immobilier, corporate/M&A, propriété intellectuelle, conseil - ~90 avocats/conseils

Hanoi · Vietnamien, Anglais

GV Lawyers (Global Vietnam Lawyers)

★

Conveyancing immobilier, due diligence, acquisition foncière, conseil aux acheteurs étrangers, transactions résidentielles/commerciales

Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais

Russin & Vecchi

4.1 / 5

Cabinet international parmi les premiers cabinets étrangers licenciés au Vietnam (1993, ~4 associés/20 avocats). 17 domaines dont Real Estate & Construction, FDI & corporate, M&A, IP, banking/capital markets, employment, fiscalité. Sert investisseurs étrangers (référencé pour l'assistance juridique par l'ambassade US).

Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN

→ law firms

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer auf einer Landnutzungsrechtsbescheinigung eingetragen werden?

Ja. Eine ausländische Person, die legal eine Wohnung oder ein Haus in einem genehmigten Gewerbeprojekt gekauft hat, kann als Zertifikatsinhaber eingetragen werden, anerkannt für eine 50-jährige Laufzeit, einmal verlängerbar, gemäß dem Wohnungsgesetz 2023 — jedoch niemals als Eigentümer des zugrundeliegenden Landes selbst.

Was ist der Unterschied zwischen der LURC, dem Pink Book und dem Red Book?

Sie gehören zur gleichen Dokumentenfamilie. Die Landnutzungsrechtsbescheinigung ist der formale rechtliche Begriff; sổ hồng (Pink Book) ist der gebräuchliche Name, besonders für Wohnungen und Häuser; sổ đỏ (Red Book) war das ältere, nur das Land betreffende Zertifikat, das vor der Vereinheitlichung in einem einzigen Formular im Jahr 2009 existierte.

Wie lange dauert es, das Zertifikat nach dem Kauf zu erhalten?

Sobald Ihre Akte vollständig und eingereicht ist, benötigt das Landregistrierungsamt typischerweise 20–40 Arbeitstage zur Prüfung und Ausstellung des Zertifikats — die Gesamtzeit kann jedoch länger sein, wenn das Projekt selbst seine eigene Projekt-Landregistrierung noch nicht abgeschlossen hat.

Kann ich meine LURC abholen, wenn ich nicht in Vietnam bin?

Ja. Ein vietnamesisch lizenzierter Anwalt kann das Zertifikat in Ihrem Namen unter einer notariell beglaubigten Vollmacht beantragen und abholen — der Standardweg für Käufer, die ihren Kauf aus der Ferne abschließen.

Was passiert, wenn die 50-jährige Laufzeit abläuft?

Die Laufzeit ist nach geltendem Recht einmal verlängerbar, und Verlängerungen wurden in der Praxis in der Regel gewährt, wenn das zugrundeliegende Projekt weiterhin legal und als Wohngebiet genutzt wird. Die Verlängerung ist ein separater administrativer Schritt, der näher am Ablauf erfolgt und nicht beim Kauf zu veranlassen ist.

Brauche ich die LURC, um eine Hypothek auf die Immobilie zu erhalten?

Lokale Hypotheken sind für ausländische Käufer ohne Wohnsitz in der Regel nicht verfügbar, aber das Zertifikat ist dennoch zentral für den rechtlichen Status der Immobilie: Jede Bank, die später eine Finanzierung gewährt, oder jeder zukünftige Käufer wird es als Nachweis eines klaren Eigentums verlangen.

Quellen

Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15) — Laufzeit und Bedingungen für Ausländereigentum
Landgesetz 2024 (Gesetz Nr. 31/2024/QH15) — Landnutzungsrechte, Staatseigentum am Land und Ausstellung von Zertifikaten
Dekret 10/2022/ND-CP — Gebührenordnung für die Registrierung (0,5 %)
Dekret 95/2024/ND-CP — Durchführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz

Lassen Sie Ihren LURC-Weg prüfen, bevor Sie unterschreiben

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