Unterlagen erklärt
Rotes Buch (Sổ đỏ): was es ist, warum es wichtig ist, wie man es erhält
Was ist ein Rotes Buch in Vietnam?
Rotes Buch — wichtige Fakten
Dokument- Vietnamesischer Name
- Sổ đỏ — informell und früher offiziell Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Zertifikat der Landnutzungsrechte)
- Das ältere, nur Land betreffende Zertifikat; seit 2009 weitgehend ersetzt
- Ausgestellt von
- Historisch vom Bezirks- oder Provinz-Landregistrierungsamt; neue eigenständige Rote Bücher werden heute selten ausgestellt
- Landgesetz 2024
- Wird es heute noch ausgestellt?
- Selten — seit 2009 stellt das Landamt das einheitliche Landnutzungsrechtszertifikat (Pink Book) anstelle eines eigenständigen, nur Land betreffenden Zertifikats aus
- Bestehende Rote Bücher im Umlauf bleiben gültige Landnachweise bis zur Aktualisierung
- Typische Kosten
- Nicht anwendbar bei einem neuen Einzelkauf — der Titel eines ausländischen Käufers wird als Pink Book registriert, nicht als Rotes Buch ausgestellt
- Siehe die untenstehenden Umwandlungskosten, wenn der Titel des Verkäufers noch ein altes Rotes Buch ist
- Kann ein Ausländer eines besitzen
- Nein — ein Rotes Buch verzeichnet nur Landnutzungsrechte, und ausländische Einzelpersonen können Landnutzungsrechte nicht direkt halten, nur Eigentum an einem Gebäude innerhalb eines genehmigten Gewerbeprojekts
- Wohnungsgesetz 2023 · Landgesetz 2024
- Sprache
- Nur auf Vietnamesisch ausgestellt
- Eine beglaubigte Übersetzung ist ratsam, wenn ein Titel von einer Bank oder Behörde im Ausland geprüft wird
- Erforderlich für
- Überprüfung des historischen Landtitels eines Verkäufers vor einem Wiederverkaufskauf und Bestätigung, ob eine Immobilie bereits in das einheitliche Zertifikat umgewandelt wurde
- Gewährt für sich genommen kein Aufenthaltsrecht in Vietnam
- Geltendes Recht
- Wohnungsgesetz 2023 · Landgesetz 2024 · Dekret 95/2024
- Die Texte, die unsere Redaktion in diesem Cluster zitiert — keine anderen regulatorischen Quellen werden verwendet
Muster: das Rote Buch (Sổ đỏ)
Was passiert, wenn eine Immobilie noch nur ein Rotes Buch hat
⏱ Fügt dem Kaufzeitplan etwa 4–10 Wochen hinzu, wenn die Umwandlung noch aussteht
Das Rote Buch verzeichnet Landnutzungsrechte über ein bestimmtes Grundstück – die Referenz, Fläche und Grenzen, die anerkannte Nutzungsdauer und den eingetragenen Inhaber – aber es gibt keinen Abschnitt für Haus- oder Wohnungsbesitz. Seit 2009 stellt Vietnam stattdessen ein einheitliches Zertifikat aus, das Landnutzungsrecht-Zertifikat, umgangssprachlich als Pink Book (sổ hồng) bezeichnet, das Landnutzungsrechte und Gebäudeeigentum zusammen auf einem Dokument erfasst; neue eigenständige Rote Bücher sind heute selten.
Als ausländischer Käufer wird Ihnen kein eigenständiges Rotes Buch ausgestellt – das vietnamesische Recht erlaubt es ausländischen Personen nicht, Landnutzungsrechte direkt zu halten, sondern nur den Besitz eines Gebäudes innerhalb eines genehmigten kommerziellen Projekts, und Land in Vietnam bleibt für jeden Käufer, vietnamesisch oder ausländisch, im Staatsbesitz. Wo das Rote Buch in der Praxis wichtig ist, ist auf der Verkäuferseite: Ein älteres Haus oder Grundstück, das vor Jahren gekauft wurde, kann noch in einem alten, nur Land betreffenden Roten Buch verzeichnet sein, das nie in das einheitliche Zertifikat umgewandelt wurde. Die folgenden Schritte beschreiben, wie diese Situation normalerweise vor oder im Rahmen Ihres Kaufs gelöst wird.
- 1
Fragen Sie nach dem genauen angebotenen Zertifikat
⏱ Vor jeglicher Zahlung
Fordern Sie eine Kopie des aktuellen Titels an, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Wenn es sich um ein Rotes Buch und nicht um ein einheitliches Pink Book handelt, betrachten Sie dies als ein Due-Diligence-Signal, nicht als automatischen Grund zum Rücktritt – viele vollkommen legitime ältere Immobilien befinden sich einfach noch in der Umwandlung.
DocumentsKopie des aktuellen Zertifikats · Reisepass, zum Abgleich der Verkäufer-ID
⚠Ein Rotes Buch allein kann keinen Haus- oder Wohnungsbesitz verzeichnen – wenn sich ein Gebäude auf dem Land befindet, muss dessen Eigentum separat verifiziert und registriert werden, bevor Sie sich sicher auf den Titel verlassen können.
- 2
Bestätigen Sie, dass das Grundstück und das Projekt überhaupt berechtigt sind
⏱ Parallel zur Due Diligence
Ausländische Personen können Landnutzungsrechte unter keinem Zertifikat, weder Rotes Buch noch anderes, direkt erwerben – nur den Besitz eines Hauses oder einer Wohnung innerhalb eines genehmigten kommerziellen Wohnprojekts und nur innerhalb der 30% Ausländerbesitz-Quote pro Gebäude. Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, dass das zugrundeliegende Land und Projekt berechtigt sind, bevor Sie weiter vorgehen.
DocumentsProjektgenehmigungsdokumente (für Entwicklerverkäufe) · Kopie des Grundstückszertifikats
- 3
Fordern Sie die Umwandlung in das einheitliche Zertifikat an
⏱ Typischerweise 20–40 Arbeitstage nach Antragstellung◈ 0,5% Registrierungsgebühr, bezahlt von der anmeldenden Partei
Wenn die Immobilie berechtigt ist, stellt der Verkäufer oder Entwickler beim Bezirksamt für Landregistrierung den Antrag, das alte Rote Buch durch das einheitliche Landnutzungsrecht-Zertifikat zu ersetzen, das allein sowohl Landnutzungsrechte als auch Gebäudeeigentum zusammen erfassen kann.
- 4
Unterschreiben Sie erst, wenn der Umwandlungsweg klar ist
⏱ Vor der Unterzeichnung
Ihr Kauf- und Verkaufsvertrag sollte die Abwicklung bedingen an entweder ein bereits umgewandeltes Pink Book oder eine klare, zeitlich gebundene Verpflichtung – idealerweise schriftlich vom Entwickler – die Umwandlung vor der Übergabe abzuschließen. Zahlen Sie niemals den vollen Kaufpreis gegen ein alleinstehendes, nicht umgewandeltes Rotes Buch.
⚠Ein Rotes Buch mit einer Hypothek, einem Streit oder Grenzvermerk wird in jedes zukünftige Zertifikat übernommen – lassen Sie dies vor der Unterzeichnung klären, nicht danach.
- 5
Registrieren Sie Ihr Pink Book auf Ihren Namen
⏱ Folgt dem Standard-Zeitplan für die Pink Book-Registrierung
Sobald Zahlung, Übergabe und Umwandlung abgeschlossen sind, wird Ihr Eigentum auf einem Pink Book auf Ihren Namen für eine erneuerbare 50-jährige Laufzeit eingetragen – niemals auf einem Roten Buch, das rechtlich keinen Gebäudebesitz eines ausländischen Individuums erfassen kann.
DocumentsKauf- und Verkaufsvertrag · Übergabeprotokoll oder Übertragungsurkunde · Vollmacht, falls die Anmeldung aus der Ferne erfolgt
Rotes Buch vs Pink Book
| Rotes Buch (Sổ đỏ) | Pink Book (Sổ hồng) | |
|---|---|---|
| Vietnamesischer Begriff | Sổ đỏ — informeller Name für das ältere, nur das Land betreffende Zertifikat | Sổ hồng — informeller Name für das einheitliche Zertifikat, das jetzt auch den Hausbesitz einschließt |
| Was es bescheinigt | Nur Nutzungsrechte am Land — kein eingetragener Gebäude- oder Hausbesitz | Nutzungsrechte am Land UND Eigentum am darauf befindlichen Gebäude |
| Typische Immobilie | Einzelne Landparzellen — ländliche, landwirtschaftliche oder städtische Grundstücke ohne eingetragenes Wohngebäude | Wohnungen und Häuser, die auf Land mit anerkannten Nutzungsrechten gebaut sind |
| Ausgestellt seit | Hauptsächlich vor 2009 ausgestellt; neue eigenständige Rote Bücher sind heute selten | Einheitliches Format seit 2009 in Gebrauch, weiterhin das heute ausgestellte Zertifikat |
| Kann ein Ausländer eines besitzen | Nein — ein Rotes Buch dokumentiert Landrechte, die Ausländer in der Regel nicht direkt halten können | Ja — für ein Gebäude oder eine Wohnung, innerhalb der 50-Jahres-Frist und der 30%-Quote pro Gebäude |
| Wo Sie es noch sehen werden | Ältere Immobilien oder Landaufzeichnungen, die noch nicht auf das einheitliche Zertifikat umgestellt wurden | Jeder Wohnungskauf oder Hauskauf, den Sie in Hanoi tätigen |
Was die Klärung eines Roten Buch-Titels typischerweise kostet
Diese Kosten gelten nur, wenn ein altes Rotes Buch vor Ihrem Kauf überprüft oder umgewandelt werden muss; eine Immobilie, die bereits im einheitlichen Pink Book geführt wird, verursacht keine dieser Kosten.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Titelrecherche & Verifizierung (Anwalt) | €100 (≈2,750,000 VND) | €300 (≈8,250,000 VND) | einmaligKäufer, vor der Anzahlung |
| Umwandlung in ein einheitliches Pink Book (Registrierungsgebühr)Dekret 10/2022/ND-CP — derselbe nationale Registrierungssatz wie bei jeder Pink Book-Einreichung | 0.5% | 0.5% | % des deklarierten ImmobilienwertsVerkäufer oder Entwickler, bei Einreichung |
| Beglaubigte Übersetzung des Zertifikats | €40 (≈1,100,000 VND) | €120 (≈3,300,000 VND) | pro DokumentensatzKäufer, falls für eine Bank oder Nutzung im Ausland benötigt |
| Vollmacht (Notarisierung/Legalisierung) | €80 (≈2,200,000 VND) | €250 (≈6,875,000 VND) | einmaligKäufer, falls Fernanmeldung |
| Total | ≈€220 (≈6,050,000 VND) + 0.5% conversion fee | ≈€670 (≈18,425,000 VND) + 0.5% conversion fee |
Beispiel zur Veranschaulichung: Überprüfung und Umwandlung eines Titels bei einem Wiederverkaufshaus im Wert von rund €300.000 (kein Marktdurchschnitt — prüfen Sie aktuelle Bezirksmedianwerte in unseren Live-Angeboten)
- Titelrecherche & Verifizierung
- €220 (≈6,050,000 VND)
- Umwandlungs- / Registrierungsgebühr (0,5%)
- €1,500 (≈41,250,000 VND)
- Beglaubigte Übersetzung
- €70 (≈1,925,000 VND)
- Σ
- €1.790 (≈49.225.000 VND)
Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024
Notare und Anwälte, die alte Rote Buch-Titel für ausländische Käufer prüfen
Văn phòng Công chứng CVN
★Notariat contrats vente/transfert immobilier, sổ đỏ, procurations, héritages ; service 24/7 et à domicile
Hanoi · Vietnamien, Anglais, Chinois, Japonais, Coréen
TA PHA Public Notary Office (TA PHA Group)
★Bureau notarial + cabinet juridique : notariat, conveyancing immobilier, due diligence, conseil contrats
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais
Thao & Co.
★Traduction certifiée/notariée, légalisation consulaire, documents légaux et immobiliers pour transactions d'étrangers
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais (multilingue)
Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ
Notariat contrats vente/transfert/donation nhà đất, hypothèques, héritages, procurations ; service à domicile
Hanoi · Vietnamien
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Rotes Buch in Vietnam?
Ein Rotes Buch (sổ đỏ) ist Vietnams älteres, nur das Land betreffendes Zertifikat, das Landnutzungsrechte, aber keinen Haus- oder Gebäudebesitz dokumentiert. Seit 2009 kombinieren neue Zertifikate Landnutzungsrechte und Gebäudeeigentum in einem einzigen einheitlichen Dokument, das umgangssprachlich als Pink Book bezeichnet wird – das Dokument, das Sie heute als ausländischer Käufer erhalten.
Was ist der Unterschied zwischen einem Roten Buch und einem Pink Book?
Ein Rotes Buch dokumentiert nur Landnutzungsrechte, ohne ein Gebäude zu erfassen. Seit 2009 erfasst das einheitliche Zertifikat – das Pink Book – sowohl Landnutzungsrechte als auch das Eigentum an einem Haus oder einer Wohnung auf diesem Land. Fast jeder Immobilienkauf in Hanoi endet heute mit einem Pink Book, nicht mit einem Roten Buch.
Wie bekomme ich als Ausländer ein Rotes Buch in Vietnam?
Im Allgemeinen nicht. Das vietnamesische Recht reserviert Landnutzungszertifikate für Inhaber, die Landnutzungsrechte direkt besitzen können, was ausländische Einzelpersonen nicht können. Wenn eine Immobilie, die Sie kaufen, noch ein altes Rotes Buch trägt, wandelt der Verkäufer oder Entwickler es vor oder bei Ihrer Registrierung in das einheitliche Pink Book um – Sie registrieren niemals ein Rotes Buch auf Ihren eigenen Namen.
Können Ausländer eine Immobilie besitzen, die in einem Roten Buch eingetragen ist?
Nicht direkt. Ein Rotes Buch bescheinigt Landnutzungsrechte, die ausländische Einzelpersonen nicht halten können. Wenn sich ein Haus oder eine Wohnung auf dem Land befindet, muss deren Eigentum zuerst auf ein einheitliches Pink Book umgeschrieben werden, und erst dann kann es innerhalb der 50-jährigen Laufzeit und der pro Gebäude geltenden Ausländerquote an einen ausländischen Käufer übertragen und registriert werden.
Wird in Vietnam 2026 noch ein Rotes Buch ausgestellt?
Selten. Seit 2009 geben die Grundbuchämter das einheitliche Landnutzungsrecht-Zertifikat (Pink Book) aus, anstatt ein eigenständiges, nur das Land betreffendes Zertifikat. Ältere Rote Bücher, die bereits im Umlauf sind, bleiben gültige Grundbucheinträge, bis sie umgewandelt werden, aber eine neue eigenständige Ausstellung ist jetzt die Ausnahme.
Kann ich sehen, wie ein vietnamesisches Rotes Buch aussieht?
Ja – siehe das oben gezeigte annotierte Muster, das als PDF heruntergeladen werden kann. Es zeigt die Flurstücksreferenz, die eingetragene Landnutzungsdauer und Inhaberdetails, die typisch für ein älteres Zertifikat sind, und hebt das Fehlen eines Gebäudeeigentumsabschnitts hervor, der Hauptunterschied zum Pink Book.
Was sollte ich prüfen, wenn ein Verkäufer nur ein Rotes Buch hat?
Bestätigen Sie, ob ein Haus oder Gebäude auf dem Land separat registriertes Eigentum hat; prüfen Sie das Zertifikat auf Hypotheken-, Streit- oder Grenzvermerke; und holen Sie eine schriftliche Bestätigung des Umwandlungswegs und Zeitplans in ein einheitliches Pink Book ein, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Verifizieren Sie immer mit einem unabhängigen Anwalt, nicht nur anhand der Dokumente des Verkäufers.
Quellen
- Wohnungsgesetz 2023 (27/2023/QH15) — regelt die Berechtigung ausländischer Einzelpersonen, ein Gebäude innerhalb eines genehmigten kommerziellen Wohnprojekts zu besitzen.
- Landgesetz 2024 (31/2024/QH15) — regelt Landnutzungsrechte sowie die Ausstellung und Umwandlung von Land- und Eigentumszertifikaten.
- Verordnung 95/2024/ND-CP — detaillierte Durchführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz (keine verifizierte öffentliche URL; nur als Referenz zitiert).
- Verordnung 10/2022/ND-CP — legt die nationale Registrierungsgebühr von 0,5 % fest, die bei der Umwandlung oder Neuregistrierung eines Zertifikats anfällt (keine verifizierte öffentliche URL; nur als Referenz zitiert).
Lassen Sie einen Roten Buch-Titel prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten
Senden Sie uns die Adresse oder den Projektnamen und eine Kopie des Zertifikats, das Ihnen gezeigt wurde. Unser Beratungsbüro in Hanoi bestätigt, ob es sich um ein altes Rotes Buch oder ein einheitliches Pink Book handelt und welche Umwandlung, falls vorhanden, noch aussteht – eine Antwort innerhalb von 24 Stunden, unverbindlich und niemals ein Ersatz für Ihren eigenen Anwalt.