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Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA): was er ist, warum er wichtig ist, wie man ihn erhält

Was ist ein Kauf- und Verkaufsvertrag für einen Immobilienkauf in Vietnam?

Ein Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA) — hợp đồng mua bán — ist der Vertrag, der den Preis, Zahlungsplan, die Beschreibung der Einheit und das Übergabedatum für eine Immobilie in Hanoi festlegt. Nach vollständiger Ausführung wird er zur rechtlichen Grundlage für die Registrierung Ihres Eigentums. Geregelt durch das Wohnungsgesetz 2023, ersetzt er alle früheren Anzahlungs- oder Reservierungsvereinbarungen.

Kauf- und Verkaufsvertrag auf einen Blick

Dokument
Vietnamesischer Name
Hợp đồng mua bán (HĐMB)
Wörtlich „Kauf-Verkaufs-Vertrag“ — der primäre Übertragungsvertrag, unterscheidet sich von der Anzahlungsvereinbarung (đặt cọc), die ihm normalerweise vorausgeht
Ausgestellt von
Kein Regierungsdokument — bei Neubau- oder Off-Plan-Einheiten ist es der standardisierte Vertrag des Entwicklers; bei einem Wiederverkauf wird er zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt
Ein lizenzierter Notar erstellt oder beglaubigt Wiederverkaufsverträge; Entwicklerverträge folgen einer beim örtlichen Bauamt registrierten Vorlage
Wann Sie unterschreiben
Nach der Anzahlung oder Reservierungsphase, sobald Preis, Einheitsspezifikation und Zahlungsplan feststehen — vor der Übergabe und vor der Registrierung im Pink Book
Siehe unseren Schritt-für-Schritt-Kaufprozess-Leitfaden
Typische Kosten
Keine gesetzliche Unterzeichnungsgebühr für den SPA selbst — damit verbundene Kosten sind Notarisierung (nur Wiederverkauf), beglaubigte Übersetzung und unabhängige rechtliche Prüfung
Siehe die vollständige Kostenaufstellung unten
Notarisierung
Erforderlich für Wiederverkaufsverträge zwischen Privatpersonen; Entwicklerverkäufe verwenden in der Regel einen registrierten Standardvertrag, der keine Notarisierung erfordert
Das Wohnungsgesetz 2023 und seine Durchführungsverordnungen legen den anwendbaren Rahmen fest
Sprache
In Vietnamesisch verfasst; viele Entwickler stellen auch eine englische Höflichkeitsübersetzung aus
Der vietnamesische Text ist die einzige rechtlich bindende Version
Anwendbares Recht
Wohnungsgesetz 2023 · Landgesetz 2024 · Verordnung 95/2024/ND-CP
In Kraft seit 1. Januar 2025
Erforderlich für
Begründung Ihres Eigentumsanspruchs und die Aktenbasis für die spätere Pink Book-Registrierung
Die Unterzeichnung des SPA ist für sich genommen kein Eigentumsnachweis

Muster: ein Kauf- und Verkaufsvertrag aus Hanoi

Kommentierte A4-Faksimile eines typischen hợp đồng mua bán (MUSTER — fiktive Daten, keine Unterschriften oder offizielle Siegel). Goldfarbene Hervorhebungen markieren die Felder, die ein ausländischer Käufer zuerst prüfen sollte: die vollständigen rechtlichen Namen der Parteien, die Beschreibung der Einheit und die Wohnfläche, den Preis in Worten und Zahlen, den Zahlungsplan und das Übergabedatum.

Muster herunterladen (PDF)
Kommentierte A4-Faksimile eines typischen hợp đồng mua bán (MUSTER — fiktive Daten, keine Unterschriften oder offizielle Siegel). Goldfarbene Hervorhebungen markieren die Felder, die ein ausländischer Käufer zuerst prüfen sollte: die vollständigen rechtlichen Namen der Parteien, die Beschreibung der Einheit und die Wohnfläche, den Preis in Worten und Zahlen, den Zahlungsplan und das Übergabedatum.Muster herunterladen (PDF)

Wie ein Kauf- und Verkaufsvertrag zustande kommt

⏱ 2 bis 6 Wochen vom Entwurf bis zur Unterschrift

Der SPA wird verhandelt, sobald Ihre Anzahlung oder Reservierungsvereinbarung vorliegt. Folgend sehen Sie die Abfolge, die unser Büro für einen ausländischen Käufer in Hanoi am häufigsten erlebt, vom Erhalt des Entwurfs bis zu dem Punkt, an dem er die Grundlage für Ihre Pink Book-Akten bildet.

  1. 1

    Entwurf des SPA erhalten und prüfen

    ⏱ 3–7 Tage

    Der Entwickler — oder bei einem Wiederverkauf der Anwalt des Verkäufers — stellt den Vertragsentwurf aus, sobald Ihre Anzahlung bestätigt und die Einheitsspezifikation festgelegt ist. Vergleichen Sie ihn mit der Reservierungs- oder Anzahlungsvereinbarung: Preis, Einheitsnummer, Wohnfläche und Zahlungsplan müssen exakt übereinstimmen.

    DocumentsEntwurf SPA · Anzahlungs- oder Reservierungsvereinbarung · Reisepass

    ⚠Ein Entwurf, der die Wohnfläche, den Preis oder Zahlungsmeilensteine von Ihrem ursprünglichen Angebot ändert, ist eine häufige Streitquelle — melden Sie Unstimmigkeiten vor der Unterschrift, nicht danach.

  2. 2

    Lassen Sie den Vertrag unabhängig prüfen

    ⏱ 3–7 Tage◈ 150–600 € für eine unabhängige rechtliche Prüfung

    Bitten Sie einen lizenzierten vietnamesischen Anwalt, unabhängig vom Entwickler oder Verkäufervertreter, den in Worten und Zahlen angegebenen Preis, den Zahlungsplan, das Übergabedatum, den Status der Ausländerquote des Gebäudes und die Strafklauseln für verspätete Zahlung oder verspätete Übergabe auf beiden Seiten zu prüfen.

    DocumentsEntwurf SPA · Bestätigung der Ausländerquote des Projekts, sofern verfügbar

    ⚠Ein Zahlungsplan, der den Großteil des Preises vor realen Baufortschritten verlangt, birgt ein höheres Risiko — vergleichen Sie ihn mit dem tatsächlichen Fortschritt vor Ort.

  3. 3

    Unterschreiben — und notariell beglaubigen, wenn es sich um einen Wiederverkauf handelt

    ⏱ Am selben Tag

    Bei einem Off-Plan- oder Neubaukauf vom Entwickler unterschreiben Sie den registrierten Standardvertrag des Entwicklers, in der Regel ohne Notarisierung. Bei einem Wiederverkauf zwischen Privatpersonen muss der Vertrag notariell beglaubigt werden, persönlich oder über eine notariell beglaubigte Vollmacht, wenn Sie aus dem Ausland unterschreiben.

    DocumentsUnterschriebener oder notariell beglaubigter SPA · Reisepass · Vollmacht (bei Unterschrift aus dem Ausland)

  4. 4

    Zahlen Sie gemäß dem im SPA festgelegten Zahlungsplan

    ⏱ Laufend, über die Bau- oder Übergabezeit

    Raten werden per Banküberweisung gegen die im Vertrag festgelegten Meilensteine gezahlt — üblicherweise an den Baufortschritt bei Off-Plan-Einheiten gebunden. Bewahren Sie jeden Überweisungsbeleg auf: Zusammen mit dem SPA bilden sie einen Teil Ihrer Akte für die spätere Pink Book-Registrierung.

    DocumentsBanküberweisungsbelege

  5. 5

    Übergang zur Übergabe und Pink Book-Registrierung

    ⏱ Nach vollständiger Zahlung und Übergabe

    Sobald die letzte Rate bezahlt und die Übergabeprotokolle unterschrieben sind, wird der SPA zum Kerndokument Ihrer Eigentumsregistrierungsakte beim Bezirksgrundbuchamt.

    DocumentsÜbergabeprotokolle · Vollständige Zahlungsbelege

Was die Unterzeichnung eines Kauf- und Verkaufsvertrags kostet

Der Kaufpreis selbst wird gemäß dem Zahlungsplan des SPA gezahlt und ist hier nicht aufgeführt — diese Tabelle deckt die Kosten für die Vorbereitung, Prüfung und Unterzeichnung des Vertrags ab. Beispielrechnung für eine Wohnung im Wert von 530.000 €, dem in unseren Leitfäden durchgängig verwendeten Medianwert für Tây Hồ.

—MinMaxBase
Notargebühren (nur Wiederverkaufsverträge)Nicht anwendbar auf standardisierte Entwicklerverkäufe, die in der Regel nicht notariell beglaubigt werden€150 (≈ 4,100,000 VND)€500 (≈ 13,800,000 VND)einmalig, wertabhängigKäufer, beim Notariat
Beglaubigte ÜbersetzungDer vietnamesische Text bleibt die einzige rechtlich bindende Version€100 (≈ 2,750,000 VND)€300 (≈ 8,300,000 VND)einmaligKäufer, falls keine zweisprachige Version vorliegt
Unabhängige rechtliche PrüfungPrüft Preis, Zahlungsplan, Übergabedatum und Quotenstatus€150 (≈ 4,100,000 VND)€600 (≈ 16,600,000 VND)einmalig, empfohlenKäufer, vor der Unterzeichnung
InstandhaltungsfondsbeitragStandardbeitrag zum Rücklagenfonds für Neubauprojekte2%2%% des Preises, Off-Plan/NeubauKäufer, typischerweise mit der letzten Rate
Total≈ €400 (≈ 11,000,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund≈ €1,400 (≈ 38,600,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund

Beispiel: 530.000 € Wohnung (Tây Hồ Median), Off-Plan-Kauf

Unabhängige rechtliche Prüfung
€350 (≈ 9,700,000 VND)
Beglaubigte Übersetzung
€180 (≈ 5,000,000 VND)
Instandhaltungsfonds (2 %)
€10,600 (≈ 292,000,000 VND)
Σ
11.130 € (≈ 307.000.000 VND)

Housing Law 2023 · Decree 95/2024/ND-CP

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Kauf- und Verkaufsvertrag in Vietnam?

Ein Kauf- und Verkaufsvertrag (hợp đồng mua bán) ist der Vertrag, der Preis, Einheitbeschreibung, Zahlungsplan und Übergabedatum für einen Immobilienkauf festlegt. Er ersetzt alle früheren Anzahlungs- oder Reservierungsvereinbarungen und bildet die Grundlage für die spätere Eigentumsregistrierung.

Muss ein Kauf- und Verkaufsvertrag notariell beglaubigt werden?

Das hängt von der Art des Verkaufs ab. Ein Wiederverkauf zwischen Privatpersonen muss notariell beglaubigt werden. Ein Kauf vom Entwickler verwendet in der Regel einen registrierten Standardvertrag, der keine Notarisierung erfordert — Ihr Anwalt kann bestätigen, was für Ihre spezifische Einheit gilt.

Gibt es eine kostenlose Vorlage für einen Kauf- und Verkaufsvertrag, die ich verwenden kann?

Wir raten davon ab, sich auf eine generische heruntergeladene Vorlage zu verlassen. Entwicklerverträge folgen einer beim örtlichen Bauamt registrierten Form, und Wiederverkaufsverträge werden von einem Notar erstellt oder beglaubigt — eine nicht passende Vorlage kann Klauseln weglassen, die Sie benötigen. Unser oben gezeigtes Muster zeigt die Felder, die Sie in Ihrem eigenen Entwurf prüfen sollten.

Kann ich den SPA unterschreiben, bevor die Einheit fertiggestellt ist?

Ja — bei Off-Plan-Käufen ist dies die normale Reihenfolge, wobei die Zahlungsraten an den Baufortschritt und nicht an die Fertigstellung gebunden sind. Fragen Sie vor der Zahlung einer Rate vor der Übergabe nach der Bankgarantie des Entwicklers für das Projekt.

Was passiert, wenn der Entwickler das im SPA festgelegte Übergabedatum verpasst?

Ein gut formulierter SPA enthält eine Strafklausel für verspätete Übergabe, üblicherweise einen täglichen oder monatlichen Prozentsatz des bereits gezahlten Betrags. Prüfen Sie diese Klausel — und ob sie gegenseitig gilt, also auch bei verspäteter Zahlung Ihrerseits — bevor Sie unterschreiben, nicht erst nach einer Verzögerung.

Kann ich einen Kauf- und Verkaufsvertrag aus der Ferne, aus dem Ausland unterschreiben?

Ja, über eine notariell beglaubigte Vollmacht, die einem vertrauenswürdigen Vertreter, typischerweise einem Anwalt, erteilt wird. Die zugrunde liegenden Zulassungsregeln für ausländische Käufer — die 50-jährige Eigentumsdauer und die 30%-Quote pro Gebäude — gelten unabhängig davon, wo Sie unterschreiben.

Wie steht der SPA in Beziehung zu meinem Pink Book?

Der SPA ist für sich genommen kein Eigentumsnachweis. Sobald er vollständig ausgeführt, bezahlt und die Übergabeprotokolle unterschrieben sind, wird er zum Kerndokument der Akte, die zur Registrierung Ihres Eigentums — dem Pink Book — beim Bezirksgrundbuchamt verwendet wird.

Quellen

Vom Entwurf bis zur Unterschrift: der SPA in 2–6 Wochen
Vom Entwurf bis zur Unterschrift: der SPA in 2–6 WochenMaison Hanoi

Lassen Sie Ihren Kauf- und Verkaufsvertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben

Senden Sie uns den Entwurf zusammen mit dem Projektnamen und Ihrem Zahlungsplan, und unser Beratungsbüro in Hanoi prüft Preis, Zahlungsmeilensteine und Übergabeklausel, bevor Sie unterschreiben. Wir antworten innerhalb von 24 Stunden — unverbindlich und niemals als Ersatz für Ihren eigenen Anwalt.

Mit dem Absenden erklären Sie sich einverstanden, zu dieser Immobilie kontaktiert zu werden.