Unterlagen erklärt
Übertragungsvertrag: was er ist, warum er wichtig ist, wie man ihn erhält
Was ist ein Übertragungsvertrag beim Kauf einer Immobilie in Vietnam?
Übertragungsvertrag auf einen Blick
Dokument- Vietnamesischer Name
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Wörtlich „Vertrag über die Übertragung des Nutzungsrechts an Land und des daran befestigten Eigentums“ — der Standardvertrag für den Sekundärmarkt, unterscheidet sich vom Verkaufs- und Kaufvertrag des Entwicklers, der für Neubau- oder Off-Plan-Einheiten verwendet wird
- Ausgestellt von
- Kein Regierungsdokument — wird vom Verkäufer, einem Anwalt oder Notar erstellt und anschließend von einem lizenzierten öffentlichen Notariat beglaubigt
- Die meisten Notariate in Hanoi arbeiten mit einer Standardvorlage, die Sie oder Ihr Anwalt direkt anfordern können
- Wann Sie ihn unterschreiben
- Beim Kauf einer bereits eingetragenen Immobilie (bestehendes Pink Book oder Red Book) von einem privaten Eigentümer, nach der Anzahlung und vor der Eigentumsregistrierung
- Für einen Off-Plan- oder Neubaukauf vom Entwickler entspricht der Schritt unserem Leitfaden zum Verkaufs- und Kaufvertrag
- Typische Kosten
- Keine gesetzliche Unterschriftsgebühr für den Vertrag selbst — Notarisierung, Registrierung und unabhängige Rechtsprüfung sind die damit verbundenen Kosten
- Siehe die vollständige Kostenaufstellung unten
- Notarisierung
- Erforderlich — ein Vertrag zur Übertragung von Nutzungsrechten hat keine rechtliche Wirkung, bis er notariell beglaubigt oder zertifiziert ist, und kann sonst nicht zur Registrierung eingereicht werden
- Landgesetz 2024
- Sprache
- Nur in Vietnamesisch verfasst und notariell beglaubigt
- Eine zweisprachige Übersetzung durch Ihren Anwalt oder Agenten wird dringend empfohlen
- Anwendbares Recht
- Landgesetz 2024 · Wohnungsbaugesetz 2023 · Dekret 95/2024/ND-CP
- In Kraft seit 1. Januar 2025
- Erforderlich für
- Die rechtliche Grundlage zur Registrierung des Eigentumswechsels — ein neues Pink Book kann ohne ihn nicht auf Ihren Namen ausgestellt werden
- Siehe unseren Pink Book-Leitfaden für die nächsten Schritte
Muster: ein Übertragungsvertrag für eine Immobilie in Hanoi
Was ein Übertragungsvertrag abdeckt und wie er sich von einem SPA unterscheidet
Ein Übertragungsvertrag hält dieselben Kerndaten fest wie jeder vietnamesische Immobilienverkauf — die Identitäten von Käufer und Verkäufer, eine genaue Beschreibung der Einheit und des dahinterstehenden Nutzungsrechts, den Preis in Worten und Zahlen sowie den Zahlungsplan — aber seine rechtliche Grundlage ist eine andere. Er wird gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes 2024 zur Übertragung von Nutzungsrechten erstellt, weil der Verkäufer bereits seine eigene Urkunde (Pink Book oder Red Book) besitzt und nicht eine Einheit verkauft, die noch unter dem projektspezifischen Titel eines Entwicklers geführt wird.
Das ist die praktische Trennlinie zu unserem Leitfaden zum Verkaufs- und Kaufvertrag: Ein SPA regelt typischerweise einen Kauf direkt vom Entwickler, Off-Plan oder Neubau, unter dem Wohnungsbaugesetz 2023. Ein Übertragungsvertrag regelt einen Sekundärmarkt-Kauf — ein bestehender Eigentümer verkauft eine Einheit, die bereits ihre eigene Urkunde trägt. Beide müssen notariell beglaubigt sein, um bei einem Wiederverkauf durchsetzbar zu sein; nur ein ordnungsgemäß ausgeführter Übertragungsvertrag kann eingereicht werden, um ein Pink Book auf Ihren Namen neu auszustellen.
Wie ein Übertragungsvertrag zustande kommt
⏱ 2 bis 5 Wochen vom Entwurf bis zum eingetragenen Titel
Ein Übertragungsvertrag wird direkt zwischen Ihnen und dem Verkäufer — oder deren jeweiligen Anwälten — ausgehandelt, sobald Ihre Anzahlung erfolgt ist. Folgendes ist die Abfolge, die unser Büro am häufigsten bei einem ausländischen Käufer sieht, der eine bereits eingetragene Wiederverkaufseinheit in Hanoi erwirbt.
- 1
Überprüfen Sie den Eigentumstitel des Verkäufers, bevor der Entwurf beginnt
⏱ 3–5 Tage
Bitten Sie Ihren Anwalt, das Pink Book des Verkäufers direkt beim Bezirksamt für Grundbuchregistrierung zu prüfen: Der Name auf der Urkunde muss mit dem Reisepass oder Ausweis des Verkäufers übereinstimmen, und die Laufzeit des Nutzungsrechts sowie etwaige Hypotheken- oder Streitvermerke sollten bestätigt werden, bevor eine einzige Klausel entworfen wird.
DocumentsKopie des Pink Books des Verkäufers · Auszug aus dem Grundbuch
⚠Ein Verkäufer, der nicht alleiniger Name auf der Urkunde ist — ein Ehepartner, Erbe oder eine Bank, die sie als Sicherheit hält — kann nicht allein übertragen; bestätigen Sie alle Parteien, die unterschreiben müssen, bevor Sie fortfahren.
- 2
Vertrag entwerfen und prüfen
⏱ 3–7 Tage◈ 150–500 € für eine unabhängige Rechtsprüfung
Der Entwurf legt den Preis in Worten und Zahlen, die genaue Nutzungsfläche und etwaiges angehängtes Eigentum sowie den Zahlungsplan fest. Lassen Sie ihn von einem unabhängigen, lizenzierten vietnamesischen Anwalt gegen Ihren Anzahlungsvertrag und die Urkunde des Verkäufers prüfen, bevor Sie zum Notar gehen.
DocumentsEntwurf des Übertragungsvertrags · Anzahlungsvertrag · Reisepass
⚠Ein nur in Zahlen angegebener Preis oder eine Diskrepanz zwischen Worten und Zahlen kann die Notarisierung verzögern oder ungültig machen — prüfen Sie beides sorgfältig.
- 3
Unterschreiben und notariell beglaubigen
⏱ Am selben Tag, sobald die Dokumente in Ordnung sind
Beide Parteien unterschreiben vor einem lizenzierten öffentlichen Notar, persönlich oder über eine notariell beglaubigte Vollmacht, wenn Sie aus dem Ausland unterschreiben. Der Notar überprüft die Identitäten, kontrolliert die Urkunde und beglaubigt den Vertrag — ohne diesen Schritt hat er keine rechtliche Wirkung und kann nicht registriert werden.
DocumentsNotariell beglaubigter Übertragungsvertrag · Reisepass · Vollmacht (wenn aus dem Ausland unterschrieben wird)
- 4
Zahlen Sie den Übertragungspreis und begleichen Sie die Steuer des Verkäufers
⏱ Zeitgleich oder kurz nach der Unterzeichnung◈ Preis laut Vertrag; die 2% persönliche Einkommensteuer des Verkäufers wird typischerweise von dessen Erlös abgezogen, nicht zu Ihren Kosten hinzugefügt
Zahlen Sie per Banküberweisung gemäß dem Zahlungsplan im Vertrag und bewahren Sie jeden Beleg auf. Die Einkommensteuer des Verkäufers auf den Übertragungspreis wird normalerweise in diesem Stadium beglichen — sie muss bezahlt sein, bevor die neue Urkunde zur Registrierung eingereicht werden kann.
DocumentsBanküberweisungsbelege · Steuerzahlungsbeleg
- 5
Reichen Sie die neue Pink Book-Urkunde auf Ihren Namen ein
⏱ Typischerweise 30–50 Arbeitstage
Der notariell beglaubigte Übertragungsvertrag, zusammen mit Zahlungsnachweis und der Originalurkunde des Verkäufers, wird beim Bezirksamt für Grundbuchregistrierung eingereicht, um den Eigentumswechsel zu registrieren und ein neues Pink Book auf Ihren Namen auszustellen.
DocumentsNotariell beglaubigter Übertragungsvertrag · Zahlung der Registrierungsgebühr (0,5%)
Was die Unterzeichnung eines Übertragungsvertrags kostet
Der Übertragungspreis selbst wird gemäß dem Zahlungsplan im Vertrag bezahlt und ist hier nicht aufgeführt — diese Tabelle umfasst Notargebühren, Registrierung und die durch die Transaktion ausgelösten Steuern. Beispielrechnung für eine Wohnung im Wert von 530.000 €, dem in unseren Leitfäden durchgängig verwendeten Medianwert für Tây Hồ.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| NotargebührenFestgelegt durch die Gebührentabelle jedes Notariats, abgestuft nach dem deklarierten Immobilienwert | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €600 (≈ 16,500,000 VND) | einmalig, wertabhängigTypischerweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder verhandelt |
| Registrierungsgebühr (Eigentumsübertragung)Dekret 10/2022/ND-CP — nicht verhandelbar | 0.5% | 0.5% | % des deklarierten ImmobilienwertsKäufer, bei Einreichung |
| Einkommensteuer des Verkäufers auf die ÜbertragungEinkommensteuer (PIT) — keine Kosten für den Käufer, aber bestätigen Sie, dass sie beglichen ist, bevor Sie sich auf die Einreichung verlassen | 2% | 2% | % des ÜbertragungspreisesVerkäufer, einbehalten bevor die Urkunde eingereicht werden kann |
| Unabhängige RechtsprüfungÜberprüft den Titel des Verkäufers und die Vertragsbedingungen | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €500 (≈ 13,800,000 VND) | einmalig, empfohlenKäufer, vor der Unterzeichnung |
| Beglaubigte ÜbersetzungDas vietnamesische Original bleibt die einzig rechtsverbindliche Version | €80 (≈ 2,200,000 VND) | €250 (≈ 6,900,000 VND) | einmaligKäufer, falls keine zweisprachige Version vorliegt |
| Total | ≈ 0.5% of price + €380 (≈ 10,500,000 VND) — excl. the transfer price and seller's tax | ≈ 0.5% of price + €1,350 (≈ 37,200,000 VND) — excl. the transfer price and seller's tax |
Beispiel: 530.000 € Wohnung (Tây Hồ Median), Sekundärmarkt-Kauf
- Registrierungsgebühr (0,5%)
- €2,650 (≈ 73,000,000 VND)
- Notargebühren
- €400 (≈ 11,000,000 VND)
- Unabhängige Rechtsprüfung
- €300 (≈ 8,300,000 VND)
- Beglaubigte Übersetzung
- €150 (≈ 4,100,000 VND)
- Σ
- 3.500 € (≈ 96.400.000 VND) — Kosten auf Käuferseite, ohne Übertragungspreis und Steuer des Verkäufers
Land Law 2024 · Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Übertragungsvertrag in Vietnam?
Ein Übertragungsvertrag (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) ist die notariell beglaubigte Urkunde, die Nutzungsrechte an Land und das daran befestigte Eigentum von einem bestehenden eingetragenen Eigentümer auf einen Käufer überträgt. Es ist das Dokument, das beim Bezirksamt für Grundbuchregistrierung eingereicht wird, um ein neues Pink Book auf den Namen des Käufers zu registrieren.
Was ist der Zweck eines Übertragungsvertrags?
Sein Zweck ist es, einem Eigentumswechsel zwischen zwei Privatparteien rechtliche Wirkung zu verleihen. Ohne einen gültig notariell beglaubigten Übertragungsvertrag kann das Bezirksamt für Grundbuchregistrierung den Verkauf nicht verzeichnen oder eine neue Urkunde ausstellen — er ist das rechtliche Bindeglied zwischen der Zahlung für eine Immobilie und dem tatsächlichen Eigentum daran.
Welche Hauptverträge unterschreiben Sie beim Immobilienkauf in Vietnam?
Ein typischer Kauf in Hanoi umfasst eine Reservierungs- oder Anzahlungsvereinbarung zur Sicherung der Einheit, einen Verkaufs- und Kaufvertrag (für Off-Plan- oder Entwicklerverkäufe) oder einen Übertragungsvertrag (für einen bereits eingetragenen Wiederverkauf), Übergabeprotokolle bei der Schlüsselübergabe und oft eine Vollmacht, wenn Sie aus dem Ausland unterschreiben.
Muss ein Übertragungsvertrag notariell beglaubigt werden?
Ja. Nach dem Landgesetz 2024 muss ein Vertrag zur Übertragung von Nutzungsrechten und angehängtem Eigentum von einem lizenzierten Notariat notariell beglaubigt oder zertifiziert werden, um gültig zu sein und für die Registrierung beim Grundbuchamt akzeptiert zu werden — dies ist nicht optional, im Gegensatz zur Notarisierung einer früheren Anzahlungsvereinbarung.
Kann ein Ausländer einen Übertragungsvertrag aus dem Ausland unterschreiben?
Ja, über eine notariell beglaubigte Vollmacht, die einem vertrauenswürdigen Vertreter, typischerweise einem Anwalt, erteilt wird. Die zugrundeliegenden Berechtigungsregeln für ausländische Käufer — die 50-jährige Eigentumsdauer und die 30%-Quote pro Gebäude — gelten weiterhin unabhängig davon, wo der Vertrag unterschrieben wird.
Was passiert, wenn auf dem Pink Book des Verkäufers mehr als ein Name steht?
Jede auf der Urkunde genannte Person — Ehepartner, Miteigentümer oder Erbe — muss Vertragspartei sein und persönlich oder per Vollmacht unterschreiben. Ein Vertrag, der nur von einem von mehreren eingetragenen Eigentümern unterschrieben wird, kann angefochten werden und Ihre Registrierung blockieren.
Wie unterscheidet sich ein Übertragungsvertrag von einem Verkaufs- und Kaufvertrag?
Ein SPA gilt typischerweise für einen Kauf direkt vom Entwickler, Off-Plan oder Neubau, unter dem Wohnungsbaugesetz 2023. Ein Übertragungsvertrag gilt für einen Sekundärmarkt-Kauf von einer Privatperson, die bereits ihr eigenes Pink Book oder Red Book besitzt, und wird nach dem Landgesetz 2024 erstellt.
Quellen
- Landgesetz 2024 (Luật Đất đai, Nr. 31/2024/QH15, in Kraft seit 1. August 2024) — regelt die Übertragung von Nutzungsrechten und die Notarisierungspflicht für den Übertragungsvertrag.
- Wohnungsbaugesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15) — regelt den entwicklerseitigen Verkaufs- und Kaufvertrag und die auf dieser Seite genannten Berechtigungsregeln für ausländische Käufer.
- Dekret 10/2022/ND-CP — legt die 0,5%-Registrierungsgebühr für Eigentumsübertragungen fest (wörtlich zitiert; keine verifizierte offizielle URL verfügbar).
- Dekret 95/2024/ND-CP — Durchführungsverordnung zum Wohnungsbaugesetz 2023, in Kraft seit 1. Januar 2025 (wörtlich zitiert; keine verifizierte offizielle URL verfügbar).
Lassen Sie Ihren Übertragungsvertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben
Senden Sie uns den Entwurf zusammen mit dem Pink Book des Verkäufers, und unser Beratungsbüro in Hanoi prüft den Titel des Verkäufers, die Preisklausel und die Notarisierungsvoraussetzungen, bevor Sie unterschreiben. Wir antworten innerhalb von 24 Stunden — unverbindlich und niemals als Ersatz für Ihren eigenen Anwalt.