Comprendre la paperasse
Charges de service : ce que c'est, pourquoi c'est important, comment l'obtenir
Qu'est-ce que les charges de service au Vietnam ?
Les charges de service (phí dịch vụ, également appelées phí quản lý vận hành) sont la redevance mensuelle récurrente que chaque propriétaire d'appartement à Hanoi paie au Conseil de gestion de l'immeuble pour les opérations quotidiennes — sécurité, ascenseurs, nettoyage, éclairage et aménagement paysager. Facturées au mètre carré de votre unité à un tarif fixé localement et révisé périodiquement par les propriétaires, elles s'appliquent tant que vous possédez l'unité, que vous l'occupiez, la louiez ou la laissiez vide pendant que vous êtes à l'étranger.
Charges de service en un coup d'œil
Document- Nom vietnamien
- Phí dịch vụ nhà chung cư
- Aussi appelé phí quản lý vận hành (« frais de gestion opérationnelle ») dans l'usage courant et sur les factures
- Fixé par
- Le Conseil de gestion de l'immeuble, à un tarif approuvé par les propriétaires lors de l'Assemblée générale
- Avant l'élection du Conseil, le promoteur ou son opérateur désigné fixe un tarif provisoire
- Quand vous le payez
- Mensuellement, à partir du mois où vous prenez possession de votre unité, aussi longtemps que vous en êtes propriétaire
- Généralement facturé avec l'électricité, l'eau et le parking par l'opérateur de l'immeuble
- Coût typique
- Environ 4 000 à 25 000 VND+ par m² par mois (≈ 0,15 €–0,95 €/m²/mois), selon le niveau de l'immeuble
- Les immeubles économiques se situent dans la fourchette basse, les tours premium et de luxe avec toutes les installations dans la fourchette haute — voir la répartition des coûts ci-dessous
- Base de facturation
- Facturé au mètre carré de la surface construite de votre unité, pas un forfait fixe
- Un appartement de 70 m² à 12 000 VND/m²/mois paie environ 840 000 VND (≈ 31 €) par mois
- Validité
- En vigueur pendant toute la durée de votre propriété ; le tarif peut être révisé par vote des propriétaires
- Pas de date d'expiration — le non-paiement peut entraîner une restriction d'accès aux installations communes ou, en cas de persistance, une action de recouvrement formelle par le Conseil de gestion
- Loi applicable
- Loi sur le logement 2023 et Décret 95/2024/ND-CP
- Exigent que le tarif soit transparent, lié aux services réellement fournis, et approuvé par les propriétaires plutôt que fixé unilatéralement
- Langue
- Les factures en vietnamien font foi
- Demandez un résumé en anglais à votre gestionnaire immobilier si vous gérez l'unité à distance
- Ce que cela couvre généralement
- Sécurité partagée, entretien des ascenseurs, nettoyage des parties communes, aménagement paysager, éclairage, collecte des déchets et personnel d'accueil
- Ne couvre généralement pas les réparations à l'intérieur de l'unité, vos propres compteurs d'utilités, ni les travaux structurels majeurs — les réparations à l'intérieur de vos murs sont à votre charge personnelle, et les travaux structurels à l'échelle de l'immeuble sont financés par le fonds de maintenance séparé
- Obligatoire pour
- Chaque unité possédée ou louée à l'intérieur d'une copropriété enregistrée (chung cư)
- Les villas et maisons individuelles sur terrain privé paient généralement une redevance distincte au niveau du domaine ou de l'arrondissement, pas ce document
Ce que coûtent typiquement les charges de service à Hanoi, par niveau d'immeuble
Les tarifs sont fixés localement par le Conseil de gestion de chaque immeuble et varient selon les équipements proposés — considérez les fourchettes ci-dessous comme un point de départ pour votre budget, pas comme un devis pour un immeuble spécifique. Deux projets dans le même district peuvent se situer à des niveaux différents selon les effectifs, le nombre de piscines et le nombre d'équipements maintenus par l'opérateur.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Appartement économique / sans fiorituresSécurité basique, entretien des ascenseurs et nettoyage des parties communes uniquement | VND 4,000/m²/mo | VND 7,000/m²/mo | par m² de surface construite, mensuelPropriétaire, à partir de la remise des clés |
| Copropriété milieu de gammeAjoute aménagement paysager, salle de sport ou piscine partagée, et réception 24h/24 | VND 7,000/m²/mo | VND 12,000/m²/mo | par m² de surface construite, mensuelPropriétaire, à partir de la remise des clés |
| Développement premium / de marqueMultiples piscines, conciergerie, recharge VE, espaces paysagers et ratio de personnel plus élevé par résident | VND 12,000/m²/mo | VND 18,000/m²/mo | par m² de surface construite, mensuelPropriétaire, à partir de la remise des clés |
| Résidence de luxe / style service hôtelierEntretien hôtelier, voiturier et services aux invités — certaines tours approchent les coûts de fonctionnement d'un appartement avec services plutôt que d'une copropriété standard | VND 18,000/m²/mo | VND 25,000+/m²/mo | par m² de surface construite, mensuelPropriétaire, à partir de la remise des clés |
| Parking réservé / supplémentaireLe parking moto est généralement inclus dans le tarif de base ; les places de voiture sont facturées séparément dans la plupart des tours de Hanoi | VND 800,000/mo | VND 2,500,000/mo | par place de parking, mensuel, le cas échéantPropriétaire, optionnel, en plus de la charge de service de base |
| Pénalité de retard, si applicableNon fixé par la loi nationale — le taux exact figure dans le règlement de copropriété de votre immeuble, pas dans le barème des charges de service lui-même | Set by building | Set by building | % du montant en retard par jour, selon le règlement de la copropriétéPropriétaire, uniquement en cas de retard de paiement |
| Total | VND 4,000/m²/mo (≈ €0.15/m²/mo) | VND 25,000+/m²/mo (≈ €0.95+/m²/mo) |
Exemple : appartement de 85 m² dans un développement milieu de gamme à Tây Hồ
- Charge de service à 9 000 VND/m²/mois
- VND 765,000/month · ≈ €28/month
- Total annuel
- VND 9,180,000/year · ≈ €334/year
- Σ
- ≈ 28 €/mois · ≈ 334 €/an, facturé mensuellement avec les charges
2023 Housing Law (in force since 1 January 2025) · Decree 95/2024/ND-CP
Gestionnaires immobiliers qui suivent les budgets des charges de service et les révisions tarifaires pour les propriétaires étrangers
Savills Property Management (Savills Vietnam Co., Ltd.)
★Conseiller immobilier international: Property & Asset Management (gestion locative et d'actifs), gestion résidentielle et commerciale, location résidentielle, valorisation, conseil en investissement, recherche de marché. Grand bureau à Hanoi (Lotte Center).
Ho Chi Minh City · EN, VN
CBRE Property Management (CBRE Vietnam Co., Ltd.)
★Plus grand conseiller immobilier mondial: Property Management / Asset Services, gestion d'immeubles, conseil, location bureaux/résidentiel, valorisation, project marketing résidentiel. Bureau Hanoi: Capital Place, 29 Lieu Giai.
Ho Chi Minh City · EN, VN
Anabuki NL Housing Service Vietnam
★Gestion et exploitation d'immeubles résidentiels au standard japonais (Anabuki Japon + Nam Long); call center 24/7, technique, financier, courtage.
Ho Chi Minh City · VI, EN, JA
JLL Vietnam (Jones Lang LaSalle)
★Property & facility management, conseil, valuation, leasing; division property management pour actifs premium et institutionnels.
Ho Chi Minh City · EN, VI
Questions fréquemment posées
Faut-il payer des charges de service au Vietnam ?
Oui. Chaque propriétaire d'appartement dans une copropriété à Hanoi paie la charge de service mensuelle, quelle que soit sa nationalité ou qu'il habite dans l'unité ou la loue. C'est une condition de propriété stipulée dans votre Contrat de vente et, plus tard, dans le règlement de copropriété de votre immeuble — ce n'est pas un extra optionnel.
Comment s'appellent les charges de copropriété au Vietnam ?
La redevance mensuelle récurrente est appelée phí dịch vụ ou phí quản lý vận hành (charge de service/gestion opérationnelle). Elle est distincte de la kinh phí bảo trì unique (fonds de maintenance de 2% maintenance fund) payée une fois à la remise des clés, et de toute redevance de parking séparée (phí gửi xe) que certains immeubles facturent en supplément.
Comment le tarif des charges de service est-il fixé, et peut-il changer ?
Avant l'élection du Conseil de gestion de l'immeuble, le promoteur ou son opérateur fixe un tarif provisoire — souvent un chiffre promotionnel pour la première ou les deux premières années. Une fois que les propriétaires tiennent leur première Assemblée générale, le Conseil propose un tarif lié aux services réels, que les propriétaires approuvent ou modifient par vote, et peuvent réviser à nouveau lors de réunions ultérieures en fonction des changements des équipements, du personnel ou des coûts des services publics.
Les propriétaires étrangers paient-ils un tarif différent des propriétaires locaux ?
Non. Le tarif est fixé par mètre carré de surface construite selon le barème approuvé de l'immeuble et s'applique à chaque unité sur la même base, quelle que soit la nationalité du propriétaire — une unité de 70 m² paie le même tarif que le propriétaire soit vietnamien ou étranger.
Existe-t-il un moyen d'estimer mes charges de service avant d'acheter ?
Utilisez les fourchettes par niveau d'immeuble ci-dessus comme règle de base, puis demandez à l'équipe de vente ou au Conseil de gestion le tarif approuvé actuel — les brochures citent souvent un chiffre optimiste. Notre bureau de conseil peut également vous fournir une estimation personnalisée une fois que vous aurez communiqué le projet spécifique et la taille de l'unité.
Que se passe-t-il si je ne paie pas mes charges de service ?
Les conséquences commencent généralement par une pénalité de retard fixée dans le règlement de copropriété de votre immeuble, suivie d'une restriction d'accès aux installations communes telles que la salle de sport, la piscine ou le parking, et parfois un blocage de la délivrance de documents dont vous pourriez avoir besoin — comme un certificat attestant l'absence de dettes impayées avant une revente. Le non-paiement persistant peut entraîner une action de recouvrement formelle par le Conseil de gestion.
La charge de service est-elle la même chose que le fonds de maintenance ?
Non. La charge de service est une redevance mensuelle récurrente pour l'entretien quotidien — sécurité, nettoyage, ascenseurs. Le fonds de maintenance est une contribution unique de 2% payée une fois à la remise des clés pour les réparations structurelles majeures telles que la révision des ascenseurs ou les travaux de façade. Consultez notre guide sur le fonds de maintenance pour comprendre comment les deux sont distingués sur votre relevé de règlement. Toute augmentation de tarif doit être approuvée par les propriétaires lors d'une Assemblée générale, et non imposée unilatéralement par le Conseil de gestion ou l'opérateur — si vous n'étiez pas présent, demandez le procès-verbal et le relevé des votes.
Sources
- Loi sur le logement 2023 (27/2023/QH15) — en vigueur depuis le 1er août 2024 ; régit la gestion des copropriétés, le Conseil de gestion et les charges de service.
- Décret 95/2024/ND-CP — décret d'application détaillant le fonctionnement des copropriétés et les règles des charges de service (aucun texte officiel en anglais actuellement publié en ligne ; cité à titre de référence uniquement).
Obtenez une estimation des charges de service pour un immeuble spécifique avant d'acheter
Envoyez-nous le nom du projet et la taille de l'unité — notre bureau de conseil à Hanoi vérifie le tarif approuvé actuel, les budgets récents du Conseil de gestion et toute augmentation prévue, puis vous fournit une estimation indépendante sans engagement sous 24 heures. Sans engagement, et jamais un substitut à votre propre avocat.