Comprendre la paperasse
Licence de promoteur : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir
Qu’est-ce qu’une licence de promoteur au Vietnam ?
Licence de promoteur — faits clés
Document- Nom vietnamien
- Giấy phép kinh doanh bất động sản
- Licence d’activité immobilière
- Délivrée par
- Le Département provincial de la Construction, dans le cadre de l’approbation du projet
- Quand vous la voyez
- Lors de la due diligence du projet, avant tout dépôt de réservation
- Coût typique pour vous
- 0 € pour l’obtenir — vérification indépendante généralement entre 150 € et 400 € (≈4,1M–11M VND)
- Validité
- Liée à la durée de vie du projet approuvé
- Reconfirmée par le promoteur à chaque nouvelle phase de vente, pas de date d’expiration fixe à suivre vous-même
- Loi applicable
- Loi sur le logement 2023 · Loi foncière 2024 · Décret 95/2024
- Ce sont les textes que notre rédaction cite tout au long de ce dossier — aucune autre source réglementaire n’est utilisée
- Nécessaire pour
- Tout achat d’une unité sur plan ou neuve auprès d’un promoteur commercial
- Non nécessaire pour les achats de revente entre particuliers, où le propre Livret Rose du vendeur est le document pertinent à la place
- Langue
- Délivrée en vietnamien
- Une traduction certifiée en anglais ou en français est conseillée si vous prévoyez de la montrer à une banque ou un avocat hors du Vietnam
Exemplaire : la licence d’activité du promoteur
Coût de la vérification d’une licence de promoteur
Ce sont les coûts du service de due diligence à la charge de l’acheteur, pas un barème gouvernemental — la licence elle-même est délivrée au promoteur sans frais pour vous. Les fourchettes reflètent ce que nos cabinets d’avocats partenaires à Hanoi facturent typiquement pour cette vérification spécifique dans le cadre d’un examen plus large du projet.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Vérification indépendante par un avocatCouvre la licence et le statut d’approbation du projet | €150 (≈4.1M VND) | €400 (≈11M VND) | ponctuelAcheteur, pendant la due diligence |
| Copie certifiée auprès de l’autorité émettrice | €40 (≈1.1M VND) | €100 (≈2.75M VND) | ponctuelAcheteur, demandé via votre avocat |
| Traduction certifiée (EN/FR) | €60 (≈1.65M VND) | €150 (≈4.1M VND) | ponctuelAcheteur, si nécessaire pour financement ou notarisation |
| Vérification étendue des documents liés au projetCertificat d’enregistrement commercial, Certificat d’investissement et garantie bancaire examinés avec la licence | €80 (≈2.2M VND) | €200 (≈5.5M VND) | ponctuelAcheteur, optionnel |
| Total | ≈€330 (≈9.1M VND) | ≈€850 (≈23.4M VND) |
Exemple : vérification de deux projets présélectionnés avant de choisir
- Vérification par avocat (2 projets)
- €300 (≈8.25M VND)
- Copies certifiées
- €80 (≈2.2M VND)
- Traduction certifiée
- €120 (≈3.3M VND)
- Vérification étendue des documents, 1 projet
- €150 (≈4.1M VND)
- Σ
- 650 € (≈17,9M VND)
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024
Avocats qui vérifient les licences de promoteurs pour les acheteurs étrangers
Frasers Law Company
4.2 / 5Premier cabinet à avoir obtenu une licence de cabinet étranger au Vietnam (32 ans, 17 practices). Corporate & M&A, Real Estate & Construction, banking & finance, foreign investment, data protection, compliance. Conseil international pour entreprises étrangères investissant au Vietnam.
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Vision & Associates
★Investissement étranger, immobilier, corporate/M&A, propriété intellectuelle, conseil - ~90 avocats/conseils
Hanoi · Vietnamien, Anglais
GV Lawyers (Global Vietnam Lawyers)
★Conveyancing immobilier, due diligence, acquisition foncière, conseil aux acheteurs étrangers, transactions résidentielles/commerciales
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais
Russin & Vecchi
4.1 / 5Cabinet international parmi les premiers cabinets étrangers licenciés au Vietnam (1993, ~4 associés/20 avocats). 17 domaines dont Real Estate & Construction, FDI & corporate, M&A, IP, banking/capital markets, employment, fiscalité. Sert investisseurs étrangers (référencé pour l'assistance juridique par l'ambassade US).
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Questions fréquemment posées
Faut-il une licence au Vietnam pour acheter un bien immobilier ?
Non — en tant qu’acheteur étranger individuel, vous n’avez pas besoin de licence vous-même. Seul le promoteur, ou l’entité qui vous vend l’unité, doit détenir une licence d’activité valide et une approbation de projet avant de pouvoir légalement commercialiser et vendre. Votre rôle se limite à vérifier cette licence, pas à l’obtenir.
Comment vérifier si une licence de promoteur est authentique ?
Demandez par écrit le numéro de licence et l’entité juridique exacte à laquelle elle a été délivrée, puis faites confirmer cela indépendamment par votre avocat auprès de l’autorité provinciale compétente plutôt que de vous fier uniquement aux documents fournis par le bureau de vente. Un court engagement de vérification suffit généralement avant un dépôt de réservation.
Que se passe-t-il si un promoteur ne détient pas de licence valide ?
Un projet vendu sans licence appropriée comporte un risque juridique réel — votre achat peut être difficile à faire valoir, le projet lui-même peut ne pas être autorisé à vendre des unités aux acheteurs étrangers, et tout acompte versé pourrait être difficile à récupérer. C’est précisément pour cela que la vérification se fait avant le paiement, pas après.
La licence de promoteur est-elle la même chose que le Livret Rose ?
Non. La licence confirme que le promoteur est autorisé à vendre le projet ; le Livret Rose est le certificat de propriété que vous recevez plus tard, une fois que vous avez payé et enregistré votre unité — avec une taxe d’enregistrement standard de 0,5 % à ce stade. Les deux documents correspondent à des étapes opposées de votre calendrier d’achat.
Une licence valide garantit-elle qu’un quota de propriété étrangère est disponible ?
Non. Elle confirme que le projet peut légalement être vendu, pas que le quota de 30 % par bâtiment pour les étrangers est encore disponible — la disponibilité du quota évolue au fur et à mesure des ventes et doit être vérifiée séparément, idéalement par écrit, au moment où vous faites une offre.
Qui paie la vérification de la licence du promoteur ?
La licence elle-même est payée par le promoteur, pas par vous. En tant qu’acheteur, vous ne payez que les honoraires de votre avocat pour la vérifier indépendamment, ce qui est généralement inclus dans un engagement plus large de due diligence du projet avant que vous ne vous engagiez à un acompte.
Combien de temps prend la vérification d’une licence de promoteur ?
Généralement trois à sept jours ouvrés une fois que votre avocat dispose de la référence de la licence et du nom exact du projet, bien qu’une vérification préliminaire puisse souvent être faite plus rapidement si le promoteur est bien établi et déjà connu des cabinets d’avocats de Hanoi.
Sources
- Loi sur l’activité immobilière 2023 (29/2023/QH15) — régit la licence de promoteur et la vente de projets résidentiels.
- Loi sur le logement 2023 (27/2023/QH15) — éligibilité à la propriété étrangère et quota de 30 % par bâtiment.
- Loi foncière 2024 (31/2024/QH15) — droits d’usage des terres sous-jacents à tout projet licencié.
- Décret 96/2024/ND-CP — règlements d’application détaillés de la Loi sur l’activité immobilière.
- Décret 95/2024/ND-CP — règlements d’application de la Loi sur le logement (cité par référence ; aucune URL officielle en anglais actuellement vérifiée).
- Ministère de la Construction (Bộ Xây dựng) — ministère supervisant la licence de promoteur et les approbations de projet.
Faites vérifier une licence de promoteur avant de payer
Notre bureau à Hanoi vérifie les licences de promoteurs, les approbations de projets et le quota de propriété étrangère avant que vous ne signiez une réservation ou un acompte — un second avis indépendant sous 24 heures.
Comment un acheteur étranger vérifie la licence du promoteur
⏱ 1 à 2 semaines, effectué avant votre signature
Vous ne demandez pas une licence de promoteur — elle existe déjà, ou pas. Votre tâche en tant qu’acheteur est seulement de confirmer qu’elle existe et qu’elle couvre bien le projet exact dans lequel vous achetez, pas une phase voisine ou une société affiliée au nom similaire. Voici les points de contrôle que notre bureau passe en revue avec votre avocat avant tout échange d’argent, dans l’ordre que nous recommandons.
Demandez les références de la licence du projet
⏱ Avant la réservation
Demandez à l’équipe commerciale — par écrit, par email plutôt que par téléphone — le numéro de licence d’activité du promoteur, le nom légal complet de l’entité titulaire, et la confirmation que ce projet et cette phase spécifiques relèvent bien de cette licence. Un promoteur sérieux fournira ces détails sans hésitation, généralement en un jour, bien avant que vous soyez invité à verser un acompte de réservation.
DocumentsNom légal de l’entité du promoteur · Numéro de référence de la licence du projet
⚠Une réponse vague, ou une licence délivrée à une entité juridique différente de celle imprimée sur votre contrat, est un signal d’alarme qui justifie de renoncer.
Faites vérifier la licence par un avocat indépendant
⏱ 3 à 7 jours ouvrés◈ ≈ 150 €–400 € (≈4,1M–11M VND)
Votre avocat recoupe la licence et le statut d’approbation du projet directement auprès de l’autorité provinciale compétente, plutôt que de se fier uniquement aux documents fournis par le bureau de vente. Cette étape indépendante est une due diligence standard pour tout projet commercial à Hanoi, que l’acheteur soit étranger ou non — elle est simplement plus importante pour vous car faire respecter un contrat depuis l’étranger est plus difficile si quelque chose s’avère incorrect par la suite.
DocumentsCopie certifiée de la licence · Référence d’approbation du projet
Confirmez le quota de propriété étrangère lié au projet
⏱ Même visite
Une licence valide confirme que le projet peut légalement être vendu ; elle ne confirme pas, en soi, qu’un quota de propriété étrangère reste disponible. Les étrangers peuvent détenir au maximum 30 % des appartements dans un bâtiment donné, et cette part se remplit au fur et à mesure des réservations — parfois bien avant que le projet ne soit commercialisé publiquement aux acheteurs étrangers. Demandez au promoteur une confirmation écrite du nombre d’unités encore disponibles dans le quota étranger pour votre projet et bâtiment ciblés.
⚠Certains bureaux de vente ne communiquent la disponibilité du quota que verbalement, et les chiffres peuvent évoluer rapidement dès qu’un projet devient populaire. Exigez une confirmation écrite, datée, avant de verser quoi que ce soit.
Recoupez avec les autres documents clés du projet
⏱ Même engagement que l’étape 2
Une licence n’est qu’une pièce du puzzle. Demandez à votre avocat de la revoir avec le Certificat d’enregistrement commercial du projet, le Certificat d’investissement, et — pour les achats sur plan — la garantie bancaire du promoteur pour la phase dans laquelle vous achetez. Ensemble, ces documents vous indiquent si l’entité devant vous est légalement autorisée à construire, à vendre, et à protéger votre dépôt en cas de blocage des travaux.
DocumentsCertificat d’enregistrement commercial · Certificat d’investissement · Référence de la garantie bancaire, pour les unités sur plan
Gardez une copie vérifiée avant de signer
⏱ En cours◈ ≈ 60 €–150 € (≈1,65M–4,1M VND) pour une traduction certifiée, si nécessaire
Une fois vérifiée, conservez une copie certifiée de la licence — traduite si nécessaire — dans votre dossier d’achat aux côtés de l’accord de réservation et, plus tard, de l’Acte de vente. Elle fait partie de la traçabilité sur laquelle votre avocat s’appuie en cas de litige sur la légalité du projet, et ne coûte rien à conserver une fois que vous l’avez.