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Déclaration fiscale : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir

Qu’est-ce qu’une déclaration fiscale au Vietnam pour un propriétaire étranger ?

Une déclaration fiscale ici est la déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT) qu’un propriétaire étranger dépose auprès de l’administration fiscale vietnamienne — le plus souvent pour déclarer les revenus locatifs (5 % TVA plus 5 % PIT sur le loyer brut) ou, lors de la revente, le PIT de 2 % dû sur le prix de transfert. Personne ne vous la remet : vous, ou votre expert-comptable, la déposez.

Déclaration fiscale — faits clés

Document
Nom vietnamien
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân — le formulaire de déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT)
Le terme générique pour la déclaration que vous déposez, quel que soit l’événement qui la déclenche
Déposé par
Vous, ou plus couramment votre expert-comptable ou un agent fiscal agréé, agissant en votre nom
Les gestionnaires immobiliers déposent souvent directement les déclarations de location pour les propriétaires qu’ils gèrent
Format
Une déclaration écrite, soumise sur papier ou via le portail en ligne de l’administration fiscale — le formulaire exact dépend de l’événement de revenu déclaré
Il n’existe pas de formulaire universel unique de « déclaration fiscale » couvrant tous les scénarios
Quand elle est requise
Chaque fois qu’un événement imposable survient pendant votre propriété — principalement lorsque vous louez le bien, ou lorsque vous le revendez
Non déposée au moment même de l’achat
Coût typique
Aucun frais d’État pour déposer la déclaration elle-même ; les frais de préparation d’un expert-comptable sont le coût habituel, en plus de l’impôt déclaré — 2 % du prix de transfert à la revente, ou 5 % TVA + 5 % PIT sur les revenus locatifs bruts
Voir l’annuaire comptable ci-dessous pour des devis indicatifs
Validité
N’expire pas comme un certificat — une déclaration de location doit être redéposée à chaque période imposable, tandis qu’une déclaration de revente est un dépôt unique lié à cette transaction seule
Langue
Vietnamien uniquement
Déposée directement auprès d’une autorité vietnamienne ; conservez une copie traduite pour vos propres archives
Loi applicable
Loi sur le logement 2023 · Loi foncière 2024 · Décret 95/2024
Le cadre que notre rédaction cite tout au long de ce dossier
Requise pour
Prouver que vos revenus locatifs ou votre revente sont conformes fiscalement — et, lors de la revente, faire partie du dossier dont votre notaire a besoin avant que le Pink Book de l’acheteur puisse être enregistré

Comment déclarer vos impôts en tant que propriétaire étranger

⏱ Quelques jours ouvrables une fois vos documents et code fiscal prêts — plus longtemps si vous déclarez depuis l’étranger

Il n’y a pas de moment unique où vous « déposez » une déclaration d’impôt comme vous le feriez pour une Pink Book. Au lieu de cela, deux événements distincts pendant votre propriété déclenchent chacun leur propre déclaration : la mise en location du bien, ou sa vente. Les deux partent du même prérequis — un Numéro d’Identification Fiscale vietnamien — et les deux sont presque toujours gérés avec un comptable plutôt que déposés en solo, puisque les formulaires, la correspondance avec le bureau des impôts et le portail eTax lui-même sont tous en vietnamien.

  1. 1

    Obtenez d’abord votre Numéro d’Identification Fiscale vietnamien

    ⏱ Une fois, idéalement à l’achat

    Avant de pouvoir déposer quoi que ce soit, vous avez besoin d’un Numéro d’Identification Fiscale (Mã số thuế, MST) — le code à 10 chiffres que l’administration fiscale vietnamienne délivre contre votre passeport. La plupart des acheteurs l’obtiennent automatiquement lorsqu’ils paient les 0,5 % de frais d’enregistrement sur leur achat, il est donc souvent déjà en place au moment où une déclaration est nécessaire.

    DocumentsPasseport · Contrat de vente ou Pink Book existant

    ⚠Arriver à l’étape de revente ou de déclaration de location sans MST ajoute une étape préliminaire et un délai — confirmez que vous en avez déjà un dès l’achat.

  2. 2

    Déterminez quelle déclaration vous concerne

    ⏱ Dès qu’un événement imposable survient

    La voie de la location et celle de la revente conduisent à des déclarations différentes et à des contacts différents au bureau des impôts. Louer le bien signifie des déclarations périodiques tant que vous le louez ; revendre signifie une déclaration unique liée à cette transaction. Un comptable peut confirmer ce qui vous concerne — et, pour une location, si votre niveau de revenu déclenche effectivement une déclaration.

  3. 3

    Revenus locatifs : déclarez 5 % de TVA et 5 % d’IRPP

    ⏱ Trimestriellement ou annuellement, tant que le bien est loué◈ 5 % de TVA + 5 % d’IRPP sur le revenu locatif brut

    Si vous louez le bien, vous — ou votre gestionnaire immobilier, agissant en votre nom — déclarez le loyer brut perçu et payez 5 % de TVA plus 5 % d’impôt sur le revenu des personnes physiques dessus, sans déduction pour un prêt hypothécaire ou des frais de gestion. La plupart des propriétaires font déposer cette déclaration trimestriellement ou annuellement par leur gestionnaire immobilier ou comptable pendant toute la durée du bail.

    DocumentsContrat de location · Relevés de revenus locatifs · Numéro d’Identification Fiscale

    ⚠Louer un bien sans jamais déposer cette déclaration est une pratique courante qui laisse des arriérés d’impôts et des pénalités en attente si le bureau des impôts examine le dossier plus tard.

  4. 4

    Revente : déclarez les 2 % d’IRPP sur la cession

    ⏱ Avant le dépôt de l’acte, au moment de la revente◈ 2 % du prix de cession

    Lorsque vous vendez, la déclaration de votre 2 % d’impôt sur le revenu des personnes physiques sur le prix de cession doit être déposée avant que le notaire puisse traiter l’acte de vente et le Pink Book de l’acheteur. En pratique, cela est généralement préparé par votre avocat ou comptable en même temps que le contrat de vente, et non laissé après la signature de l’acte.

    DocumentsContrat de vente notarié · Pink Book existant · Numéro d’Identification Fiscale

    ⚠Un prix de cession minoré pour réduire les 2 % d’impôt peut être contesté par le bureau des impôts, et complique la preuve de votre coût réel d’acquisition si la vente est à nouveau imposée dans votre pays d’origine.

  5. 5

    Conservez la copie déposée et le reçu de paiement

    ⏱ Immédiatement après le dépôt et le paiement

    Une fois votre déclaration déposée et l’impôt payé, demandez une copie de la déclaration acceptée et le reçu officiel de paiement. Ensemble, ils constituent votre preuve de conformité — pour une future revente, pour une demande de prêt hypothécaire dans votre pays d’origine, ou si le bureau des impôts vous demande un jour de justifier une déclaration passée.

    DocumentsCopie de la déclaration déposée · Reçu de paiement des impôts

    ⚠La perte de la copie déposée est courante lorsque la déclaration est entièrement gérée par un tiers — demandez votre propre ensemble de documents au moment même, pas des années plus tard.

Questions fréquemment posées

Comment faire déposer une déclaration fiscale au Vietnam en tant qu’étranger ?

Vous ne récupérez pas une déclaration fiscale dans un bureau comme un certificat — vous, ou plus couramment votre comptable, complétez la déclaration et la soumettez directement au Service local des impôts, généralement via le portail eTax ou en personne. La première exigence est un numéro d’identification fiscale vietnamien, obtenu sur présentation de votre passeport.

Existe-t-il un calculateur de déclaration ou de remboursement d’impôt au Vietnam pour les étrangers ?

Il n’existe aucun calculateur public officiel. Les taux applicables sont fixés par la loi — 2 % du prix de transfert lors de la revente, ou 5 % de TVA plus 5 % d’impôt sur le revenu des personnes physiques sur le revenu locatif brut — ainsi un comptable peut calculer votre chiffre exact directement à partir de votre contrat ou bail, sans avoir besoin d’un outil générique.

Comment obtenir un remboursement d’impôt au Vietnam ?

Un remboursement peut survenir si un impôt a été retenu ou payé en excès par rapport à ce qui était réellement dû — par exemple si un gestionnaire immobilier a trop retenu d’impôt sur le revenu locatif par rapport à votre responsabilité finale. Vous, ou votre comptable, déposez une demande de finalisation avec les justificatifs auprès du bureau des impôts, qui examine et traite tout remboursement ; ce n’est pas automatique.

Quelle est la date limite pour déposer une déclaration fiscale vietnamienne sur les revenus locatifs ou une revente ?

Les délais dépendent de la déclaration que vous déposez et de la façon dont vos revenus sont évalués — les déclarations locatives sont généralement trimestrielles ou annuelles, tandis qu’une déclaration de revente est liée à la transaction elle-même, avant le transfert de l’acte. Votre comptable confirme la date légale exacte applicable à votre cas spécifique.

Ai-je besoin d’un numéro d’identification fiscale vietnamien avant de pouvoir déposer une déclaration ?

Oui. Le numéro d’identification fiscale (Mã số thuế) est le préalable à toute déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques au Vietnam, que vous soyez propriétaire étranger ou non. La plupart des acheteurs en reçoivent un automatiquement lorsqu’ils paient les 0,5 % de frais d’enregistrement à l’achat, il est donc généralement déjà en place avant qu’une déclaration locative ou de revente ne soit nécessaire.

Le processus est-il différent pour les propriétaires étrangers par rapport aux propriétaires vietnamiens ?

Les taux et formulaires sont les mêmes — il n’existe pas de déclaration distincte à taux plus élevé qui s’applique uniquement aux étrangers. La différence pratique réside généralement dans la langue et la coordination à distance : la plupart des propriétaires étrangers utilisent un comptable agréé vietnamien pour déposer en leur nom, surtout lorsqu’ils ne vivent pas à Hanoï toute l’année.

Que se passe-t-il si je ne dépose pas à temps ?

Les déclarations locatives tardives ou manquantes entraînent des intérêts de retard et peuvent déclencher un contrôle fiscal de l’historique locatif du bien. Lors d’une revente, le notaire ne traitera pas un nouvel acte tant que la déclaration du vendeur n’est pas déposée et que la taxe de 2 % n’est pas payée, donc une déclaration non déposée peut retarder ou bloquer la vente entière.

Puis-je déposer la déclaration moi-même, sans comptable ?

Rien n’exige légalement que vous utilisiez un comptable, et certains propriétaires étrangers résidents déposent eux-mêmes des déclarations locatives simples via le portail eTax. En pratique, la plupart des propriétaires non-résidents trouvent qu’un comptable agréé — qui lit les formulaires en vietnamien, connaît les attentes du bureau des impôts local et peut agir pendant que vous êtes à l’étranger — vaut bien les frais modestes de dépôt.

Sources

Obtenez de l’aide pour déposer votre déclaration fiscale vietnamienne

Envoyez-nous votre situation — une location que vous déclarez, ou une revente que vous préparez — et nous vous mettrons en relation avec un comptable agréé au Vietnam qui dépose régulièrement pour des propriétaires étrangers. Une réponse sous 24 heures, sans obligation, et jamais un substitut à votre propre conseiller.

En soumettant ce formulaire, vous acceptez d'être contacté au sujet de ce bien.