La burocrazia spiegata
Contratto di Vendita e Acquisto (SPA): cos’è, perché è importante, come ottenerlo
Cos’è un Contratto di Vendita e Acquisto per l’acquisto di una proprietà in Vietnam?
Contratto di Vendita e Acquisto a colpo d’occhio
Documento- Nome vietnamita
- Hợp đồng mua bán (HĐMB)
- Letteralmente “contratto di vendita-acquisto” — il contratto principale di trasferimento, distinto dall’accordo di deposito (đặt cọc) che di solito lo precede
- Emesso da
- Non è un documento governativo — per unità in costruzione o nuove è il contratto standard del costruttore; per una rivendita è negoziato tra acquirente e venditore
- Un notaio autorizzato redige o certifica i contratti di rivendita; i contratti dei costruttori seguono un modello registrato presso il Dipartimento locale delle Costruzioni
- Quando si firma
- Dopo il deposito o la prenotazione, una volta definiti prezzo, specifiche dell’unità e calendario dei pagamenti — prima della consegna e della registrazione del Pink Book
- Consulta la nostra guida passo-passo al processo di acquisto
- Costo tipico
- Nessuna tassa legale per la firma del SPA stesso — i costi correlati sono notarizzazione (solo per rivendite), traduzione certificata e revisione legale indipendente
- Vedi il dettaglio completo dei costi qui sotto
- Notarizzazione
- Richiesta per contratti di rivendita tra privati; le vendite da costruttore generalmente usano un contratto standard registrato che non richiede notarizzazione
- La Legge sulla Casa 2023 e i suoi decreti attuativi stabiliscono il quadro applicabile
- Lingua
- Redatto in vietnamita; molti costruttori forniscono anche una traduzione in inglese a titolo di cortesia
- Il testo vietnamita è l’unica versione legalmente vincolante
- Legge applicabile
- Legge sulla Casa 2023 · Legge sulla Terra 2024 · Decreto 95/2024/ND-CP
- In vigore dal 1 gennaio 2025
- Richiesto per
- Stabilire il tuo diritto di proprietà e la base documentale per la successiva registrazione del Pink Book
- La firma del SPA non è, di per sé, prova di proprietà
Esemplare: un Contratto di Vendita e Acquisto di Hanoi
Come si compone un Contratto di Vendita e Acquisto
⏱ Da 2 a 6 settimane dalla bozza alla firma
Il SPA viene negoziato una volta che il tuo deposito o accordo di prenotazione è in vigore. Quello che segue è la sequenza che il nostro desk vede più spesso per un acquirente straniero a Hanoi, dal ricevimento della bozza fino al momento in cui diventa la base per il tuo fascicolo del Pink Book.
- 1
Ricevere e rivedere la bozza del SPA
⏱ 3–7 giorni
Il costruttore — o, per una rivendita, l’avvocato del venditore — emette la bozza del contratto una volta confermato il deposito e bloccate le specifiche dell’unità. Controllala rispetto all’accordo di prenotazione o di deposito: prezzo, numero dell’unità, superficie e calendario dei pagamenti devono corrispondere esattamente.
DocumentsBozza SPA · Accordo di deposito o prenotazione · Passaporto
⚠Una bozza che modifica la superficie, il prezzo o le scadenze di pagamento rispetto a quanto ti era stato originariamente comunicato è una fonte comune di controversie — segnala qualsiasi discrepanza prima di firmare, non dopo.
- 2
Far revisionare il contratto in modo indipendente
⏱ 3–7 giorni◈ €150–€600 per una revisione legale indipendente
Chiedi a un avvocato vietnamita autorizzato, indipendente dal costruttore o dall’agente del venditore, di verificare il prezzo indicato in lettere e cifre, il calendario dei pagamenti, la data di consegna, lo stato della quota di proprietà straniera dell’edificio e le clausole penali per ritardi nei pagamenti o nella consegna da entrambe le parti.
DocumentsBozza SPA · Conferma della quota di proprietà straniera del progetto, se disponibile
⚠Un calendario dei pagamenti che anticipa la maggior parte del prezzo prima di qualsiasi reale traguardo di costruzione presenta un profilo di rischio più elevato — confrontalo con l’effettivo avanzamento del progetto in cantiere.
- 3
Firmare — e notarizzare, se la vendita è una rivendita
⏱ Stesso giorno
Per un acquisto off-plan o di nuova costruzione da un costruttore, firmi il contratto standard registrato del costruttore, generalmente senza notarizzazione. Per una rivendita tra privati, il contratto deve essere notarizzato, di persona o tramite una procura notarile se firmi dall’estero.
DocumentsSPA firmato o notarizzato · Passaporto · Procura (se si firma dall’estero)
- 4
Pagare secondo il calendario stabilito nel SPA
⏱ In corso, durante il periodo di costruzione o consegna
Le rate sono pagate tramite bonifico bancario in base ai traguardi scritti nel contratto — comunemente legati all’avanzamento dei lavori per unità off-plan. Conserva ogni ricevuta di bonifico: insieme al SPA, fanno parte del tuo fascicolo per la successiva registrazione del Pink Book.
DocumentsRicevute di bonifico bancario
- 5
Passare alla consegna e alla registrazione del Pink Book
⏱ Dopo il pagamento completo e la consegna
Una volta pagata l’ultima rata e firmati i verbali di consegna, il SPA diventa il documento centrale nel tuo fascicolo di registrazione della proprietà presso l’Ufficio Territoriale del Registro Immobiliare.
DocumentsVerbali di consegna · Ricevute di pagamento complete
Quanto costa firmare un Contratto di Vendita e Acquisto
Il prezzo di acquisto vero e proprio viene pagato secondo il calendario del SPA e non è mostrato qui — questa tabella copre i costi di preparazione, verifica e firma del contratto. Esempio calcolato su un appartamento da €530.000, la mediana di Tây Hồ usata costantemente nelle nostre guide.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Spese notarili (solo contratti di rivendita)Non applicabile alle vendite standard da costruttore, che generalmente non sono notarizzate | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €500 (≈ 13,800,000 VND) | una tantum, legate al valoreAcquirente, presso uno studio notarile |
| Traduzione certificataIl testo vietnamita rimane l’unica versione legalmente vincolante | €100 (≈ 2,750,000 VND) | €300 (≈ 8,300,000 VND) | una tantumAcquirente, se non esiste una versione bilingue |
| Revisione legale indipendenteVerifica prezzo, calendario pagamenti, data consegna e stato della quota | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €600 (≈ 16,600,000 VND) | una tantum, consigliataAcquirente, prima della firma |
| Contributo al fondo di manutenzioneContributo standard al fondo di ammortamento per nuovi sviluppi | 2% | 2% | % del prezzo, off-plan/nuova costruzioneAcquirente, tipicamente con l’ultima rata |
| Total | ≈ €400 (≈ 11,000,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund | ≈ €1,400 (≈ 38,600,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund |
Esempio: appartamento da €530.000 (mediana Tây Hồ), acquisto off-plan
- Revisione legale indipendente
- €350 (≈ 9,700,000 VND)
- Traduzione certificata
- €180 (≈ 5,000,000 VND)
- Fondo di manutenzione (2%)
- €10,600 (≈ 292,000,000 VND)
- Σ
- €11.130 (≈ 307.000.000 VND)
Housing Law 2023 · Decree 95/2024/ND-CP
Avvocati che revisionano Contratti di Vendita e Acquisto per acquirenti stranieri
Frasers Law Company
4.2 / 5Premier cabinet à avoir obtenu une licence de cabinet étranger au Vietnam (32 ans, 17 practices). Corporate & M&A, Real Estate & Construction, banking & finance, foreign investment, data protection, compliance. Conseil international pour entreprises étrangères investissant au Vietnam.
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Vision & Associates
★Investissement étranger, immobilier, corporate/M&A, propriété intellectuelle, conseil - ~90 avocats/conseils
Hanoi · Vietnamien, Anglais
GV Lawyers (Global Vietnam Lawyers)
★Conveyancing immobilier, due diligence, acquisition foncière, conseil aux acheteurs étrangers, transactions résidentielles/commerciales
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais
Russin & Vecchi
4.1 / 5Cabinet international parmi les premiers cabinets étrangers licenciés au Vietnam (1993, ~4 associés/20 avocats). 17 domaines dont Real Estate & Construction, FDI & corporate, M&A, IP, banking/capital markets, employment, fiscalité. Sert investisseurs étrangers (référencé pour l'assistance juridique par l'ambassade US).
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Domande frequenti
Cos’è un Contratto di Vendita e Acquisto in Vietnam?
Un Contratto di Vendita e Acquisto (hợp đồng mua bán) è il contratto che fissa il prezzo, la descrizione dell’unità, il calendario dei pagamenti e la data di consegna per un acquisto immobiliare. Sostituisce qualsiasi precedente accordo di deposito o prenotazione e diventa la base per la successiva registrazione della proprietà.
Un Contratto di Vendita e Acquisto deve essere notarizzato?
Dipende dal tipo di vendita. Una rivendita tra privati deve essere notarizzata. Un acquisto da un costruttore generalmente utilizza un contratto standard registrato, che non richiede notarizzazione — il tuo avvocato può confermare quale si applica alla tua unità specifica.
Esiste un modello gratuito di Contratto di Vendita e Acquisto che posso usare?
Sconsigliamo di affidarsi a un modello generico scaricato. I contratti dei costruttori seguono un modulo registrato presso il Dipartimento locale delle Costruzioni, e i contratti di rivendita sono redatti o certificati da un notaio — un modello non corrispondente può omettere clausole necessarie. Il nostro esemplare sopra mostra i campi da controllare sulla tua bozza.
Posso firmare il SPA prima che l’unità sia finita?
Sì — per acquisti off-plan questa è la sequenza normale, con rate di pagamento legate all’avanzamento dei lavori piuttosto che al completamento. Informati sulla garanzia bancaria del costruttore per il progetto prima di pagare qualsiasi rata anticipata alla consegna.
Cosa succede se il costruttore manca la data di consegna scritta nel SPA?
Un SPA ben redatto include una clausola penale per la consegna in ritardo, solitamente una percentuale giornaliera o mensile dell’importo pagato. Controlla questa clausola — e se è reciproca, applicandosi anche in caso di ritardo nei tuoi pagamenti — prima di firmare, non dopo che si verifica un ritardo.
Posso firmare un Contratto di Vendita e Acquisto da remoto, dall’estero?
Sì, tramite una procura notarile conferita a un rappresentante di fiducia, tipicamente un avvocato. Le regole di idoneità per acquirenti stranieri — il termine di proprietà di 50 anni e la quota del 30% per edificio — si applicano comunque indipendentemente da dove firmi.
Come si collega il SPA al mio Pink Book?
Il SPA non è di per sé prova di proprietà. Una volta completamente eseguito, pagato e firmati i verbali di consegna, diventa il documento centrale nel fascicolo usato per registrare il tuo titolo — il Pink Book — presso l’Ufficio Territoriale del Registro Immobiliare.
Fonti
- Legge sulla Casa 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — regola il contratto di vendita e acquisto per immobili residenziali
- Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — regola i diritti d’uso del terreno alla base del titolo di proprietà
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto attuativo che dettaglia l’applicazione della Legge sulla Casa 2023, incluse le richieste di notarizzazione e contratti standard
Fai revisionare il tuo Contratto di Vendita e Acquisto prima di firmare
Inviaci la bozza, insieme al nome del progetto e al tuo calendario di pagamento, e il nostro desk di consulenza a Hanoi controllerà il prezzo, le scadenze di pagamento e la clausola di consegna prima che tu firmi. Rispondiamo entro 24 ore — senza impegno e mai in sostituzione del tuo avvocato.