La burocrazia spiegata
Contratto di deposito: cos’è, perché è importante, come ottenerlo
Cos’è un contratto di deposito per l’acquisto di una proprietà in Vietnam?
Contratto di deposito a colpo d’occhio
Documento- Nome vietnamita
- Hợp đồng đặt cọc (đặt cọc)
- Letteralmente: “contratto di deposito” — uno strumento generale di diritto civile, non specifico per proprietà
- Emesso da
- Non è un documento governativo — è un contratto privato tra acquirente e venditore, o acquirente e sviluppatore
- Solitamente redatto dall’agente o avvocato del venditore; può prepararlo anche un notaio
- Quando si firma
- Dopo che prezzo e condizioni sono concordati, prima del Contratto di Compravendita notarile
- Vedi il nostro processo di acquisto passo dopo passo
- Importo tipico
- Comunemente dal 5 al 30% del prezzo concordato
- Nessun minimo o massimo legale — negoziato individualmente tra le parti
- Notarizzazione
- Non legalmente obbligatoria, ma fortemente consigliata per somme elevate
- Il Codice Civile 2015 non impone la notarizzazione dei contratti di deposito
- Lingua
- Solitamente redatto solo in vietnamita
- È fortemente consigliata una versione bilingue vietnamita–inglese, revisionata da un avvocato indipendente
- Legge applicabile
- Codice Civile 2015 (disposizioni sul deposito); Legge sulla Casa 2023 per la vendita sottostante
- In vigore dal 1 gennaio 2025
- Richiesto per
- Riservare un’unità specifica prima del SPA — non è prova di proprietà
- La proprietà viene registrata solo successivamente, tramite il Pink Book
Esemplare: contratto di deposito per una proprietà a Hanoi
Come si compone un contratto di deposito
⏱ Da 3 giorni a circa 2 settimane
Non è coinvolto alcun ufficio governativo — un contratto di deposito viene negoziato e firmato direttamente tra le parti. Di seguito la sequenza che un acquirente straniero dovrebbe aspettarsi, dal primo accordo sul prezzo alla consegna del Contratto di Compravendita completo.
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Concordare prezzo e condizioni con il venditore
⏱ 1–3 giorni
Una volta che tu e il venditore — o, per un’unità in costruzione, l’ufficio vendite dello sviluppatore — concordate prezzo, piano di pagamento e tempi di consegna, una delle parti può redigere il contratto di deposito. Per un’unità in rivendita solitamente è il venditore o il suo agente; uno sviluppatore fornirà il proprio modello standard.
DocumentsPassaporto · Prova dei fondi (consigliata)
⚠Non trasferire mai un deposito prima di avere un documento firmato e datato in mano — una promessa verbale o una fattura dell’agente non sono un contratto di deposito e non ti danno protezione in caso di confisca.
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Far revisionare la bozza prima di firmare
⏱ 1–3 giorni◈ €150–€500 per una revisione legale indipendente
Chiedi a un avvocato vietnamita indipendente e autorizzato di verificare l’identità del venditore rispetto al Pink Book, l’esatto importo del deposito indicato in lettere e cifre, la clausola di confisca e rimborso e la scadenza per firmare il Contratto di Compravendita.
DocumentsBozza del contratto di deposito · Copia del Pink Book del venditore
⚠Una clausola di confisca unilaterale — perdi il deposito se ti ritiri, ma il venditore non deve nulla se si ritira lui — è la trappola più comune nei contratti di deposito per rivendita.
→ law firms - 3
Firmare e pagare il deposito
⏱ Stesso giorno◈ Comunemente dal 5 al 30% del prezzo concordato
Firma di persona quando possibile, o dall’estero tramite una procura notarile data a un rappresentante di fiducia. Paga tramite bonifico bancario piuttosto che in contanti quando puoi, e conserva la ricevuta del bonifico — è la tua prova di pagamento e, successivamente, la prova del capitale di origine estera usato per l’acquisto.
DocumentsContratto di deposito firmato · Ricevuta del bonifico bancario
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Passare al Contratto di Compravendita
⏱ 2–6 settimane dopo la firma
Il contratto di deposito viene superato una volta firmato il Contratto di Compravendita notarile, e l’importo versato viene normalmente scalato dal prezzo di acquisto anziché pagato una seconda volta. Segui attentamente la scadenza indicata nel contratto di deposito — perderla può annullare la protezione che avrebbe dovuto darti.
DocumentsContratto di Compravendita
Quanto costa un contratto di deposito
Il deposito stesso è un pagamento a conto prezzo, non una tassa — normalmente viene scalato dal Contratto di Compravendita. Esempio calcolato su un appartamento da €530.000, il valore mediano di Tây Hồ usato costantemente nelle nostre guide.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Importo del depositoNessun minimo o massimo legale — negoziato tra le parti; verifica le condizioni di rimborso prima di pagare | 5% | 30% | % del prezzo concordatoAcquirente, alla firma |
| Spese notarili (se notarizzato)Non obbligatorio secondo il Codice Civile 2015, ma consigliabile per somme significative | €100 (≈ 2,750,000 VND) | €400 (≈ 11,000,000 VND) | una tantum, opzionaleAcquirente, presso un notaio |
| Traduzione certificataUtile se ti affiderai al documento dall’estero; l’originale vietnamita rimane vincolante | €80 (≈ 2,200,000 VND) | €250 (≈ 6,900,000 VND) | una tantumAcquirente, se non esiste una versione bilingue |
| Revisione legale indipendenteVerifica il titolo del venditore e la clausola di confisca/rimborso prima del trasferimento del denaro | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €500 (≈ 13,800,000 VND) | una tantum, consigliataAcquirente, prima di firmare |
| Total | ≈ €330 (≈ 9,100,000 VND) — excl. the deposit itself | ≈ €1,150 (≈ 31,700,000 VND) — excl. the deposit itself |
Esempio: appartamento da €530.000 (mediano Tây Hồ), deposito 10%
- Deposito (10%)
- €53,000 (≈ 1.46 billion VND)
- Spese notarili
- €250 (≈ 6,900,000 VND)
- Traduzione certificata
- €150 (≈ 4,100,000 VND)
- Revisione legale indipendente
- €300 (≈ 8,300,000 VND)
- Σ
- €53.700 (≈ 1,48 miliardi VND)
Civil Code 2015 (deposit provisions) · Housing Law 2023
Domande frequenti
Cos’è un contratto di deposito?
Un contratto di deposito (hợp đồng đặt cọc) è un contratto privato in cui un acquirente versa una somma — comunemente dal 5 al 30% del prezzo concordato — per assicurarsi una proprietà specifica prima del Contratto di Compravendita notarile. È regolato dalle disposizioni generali sul deposito del Codice Civile 2015, non da una legislazione specifica per le proprietà.
Qual è il tasso di interesse per i depositi in Vietnam?
Un deposito immobiliare è un anticipo sul prezzo di acquisto, non un prodotto di risparmio, e non matura automaticamente interessi a meno che il contratto non lo preveda. Non confonderlo con un conto deposito bancario: quello è un prodotto bancario separato il cui tasso di interesse è fissato da ogni banca e cambia regolarmente, quindi chiedi direttamente alla tua banca i tassi correnti.
Un contratto di deposito è legalmente vincolante in Vietnam?
Sì. Una volta firmato, un contratto di deposito è un contratto civile vincolante. Secondo il Codice Civile 2015, se l’acquirente si ritira il deposito viene generalmente confiscato, e se si ritira il venditore deve solitamente restituire il deposito più una somma aggiuntiva — a meno che il contratto non disponga diversamente, motivo per cui la formulazione precisa è fondamentale.
Il deposito è rimborsabile se la vendita non va a buon fine?
Dipende interamente dalla clausola che hai firmato. Un contratto ben redatto dovrebbe specificare esattamente quali fallimenti — un difetto di titolo, una quota di proprietà straniera mancante, il fallimento del finanziamento — danno diritto a un rimborso completo. Senza quella clausola, un tribunale vietnamita applica la regola predefinita di confisca del Codice Civile, che raramente favorisce l’acquirente.
Un contratto di deposito deve essere notarizzato?
No — la notarizzazione non è un requisito legale per un contratto di deposito secondo il Codice Civile 2015. Per somme elevate, tuttavia, farlo notarizzare, o almeno farlo revisionare da un avvocato indipendente, riduce significativamente il rischio di una clausola contestata o non applicabile.
Uno straniero può firmare un contratto di deposito prima di arrivare in Vietnam?
Sì, tramite una procura notarile data a un rappresentante di fiducia, tipicamente un avvocato. Le regole sottostanti per la proprietà straniera — il termine di 50 anni e la quota del 30% per edificio — si applicano ancora una volta che si passa al Contratto di Compravendita, quindi l’idoneità dovrebbe essere verificata prima, non dopo, aver pagato un deposito.
Cosa succede dopo la firma del contratto di deposito?
Le parti passano al Contratto di Compravendita notarile entro la scadenza fissata nel contratto di deposito — comunemente da due a sei settimane. L’importo versato come deposito viene normalmente scalato dal prezzo di acquisto anziché pagato una seconda volta.
Fonti
- Codice Civile 2015 (Bộ luật Dân sự), n. 91/2015/QH13 — disposizioni generali sui depositi (đặt cọc).
- Legge sulla Casa 2023 (Luật Nhà ở), n. 27/2023/QH15 — regola il Contratto di Compravendita notarile che segue il deposito e le regole sulla proprietà straniera citate in questa guida.
Fai revisionare il tuo contratto di deposito prima di firmare
Inviaci la bozza, insieme al Pink Book del venditore, e il nostro desk consulenze di Hanoi verifica l’importo del deposito, la clausola di confisca e il titolo del venditore prima che tu paghi. Rispondiamo entro 24 ore — senza impegno e mai in sostituzione del tuo avvocato.