El papeleo explicado
Contrato de reserva: qué es, por qué importa, cómo obtenerlo
¿Qué es un contrato de reserva en Vietnam?
Un contrato de reserva es el contrato privado del desarrollador que reserva una unidad específica en Hanoi a un precio fijo por un período corto — usualmente de 7 a 30 días — mientras usted completa la diligencia debida antes de firmar el vinculante Contrato de Compraventa. No es un trámite gubernamental y normalmente se aplica una tarifa de reserva pagada.
Contrato de reserva en resumen
Documento- Nombre vietnamita
- Thỏa thuận đặt chỗ / phiếu đăng ký giữ chỗ
- La redacción varía según el desarrollador — este es un término comercial, no uno legal fijo, así que lea cuidadosamente el encabezado de su propio contrato
- Emitido por
- El desarrollador (chủ đầu tư) o su agente de ventas autorizado
- Un contrato civil privado entre comprador y vendedor, no un documento emitido por una autoridad estatal o la oficina de tierras
- Cuándo se firma
- Al inicio de la compra, justo después de elegir una unidad — antes del Contrato de Compraventa (SPA)
- Ver la línea de tiempo completa del proceso de compra
- Costo típico
- €1,000–5,000 · ≈ VND 27M–135M tarifa de reserva
- Fijado por el desarrollador, no un calendario gubernamental; usualmente acreditado hacia su depósito
- Validez
- 7–30 días, fijado por el desarrollador
- La reserva caduca si el SPA no se firma dentro de este plazo
- Ley aplicable
- Principios generales de contratos (Código Civil 2015)
- No es un documento definido bajo la Ley de Vivienda 2023 — un paso de práctica comercial
- Requerido para
- La mayoría de compras sobre plano; algunas reservas de reventa
- No obligatorio por ley — algunos vendedores pasan directamente al SPA sin un paso de reserva separado
Ejemplar: contrato de reserva de un desarrollador
Cómo encaja un contrato de reserva en la compra
⏱ 1–5 semanas, fijado por el desarrollador
El contrato de reserva suele ser el primer documento que firma una vez que ha elegido una unidad — mucho antes de que se manejen las sumas mayores. Existe para reservar la unidad y el precio para usted mientras ambas partes preparan el contrato vinculante, y cuatro verificaciones importan en la ventana corta que abre.
- 1
Elija la unidad y verifique al desarrollador
⏱ Mismo día–1 semana◈ Gratis para verificar · revisión asesoría €150–500 · ≈ VND 4M–13.5M
Antes de pagar nada, confirme que el proyecto posee su permiso de construcción y derechos de uso de suelo y — para una torre sobre plano — una garantía bancaria (bảo lãnh) válida de un banco en la lista aprobada por el Banco Estatal de Vietnam. Verifique nuevamente que el cupos del 30% para extranjeros del edificio aún esté disponible para la unidad que desea, ya que la disponibilidad puede cambiar entre su primera consulta y su visita a la sala de ventas.
DocumentsPasaporte
⚠La ausencia de garantía bancaria en una torre sobre plano es la causa más común de pérdida de depósitos.
- 2
Pague la tarifa de reserva y firme el contrato de reserva
⏱ 1 día◈ €1,000–5,000 · ≈ VND 27M–135M
Usted paga una tarifa de reserva y firma el contrato de reserva, que bloquea la referencia de la unidad, su piso y orientación, y el precio de venta por un período fijo — típicamente de 7 a 30 días. La tarifa la fija el desarrollador, no un calendario gubernamental, y usualmente se descuenta de su depósito una vez que firme el SPA. Guarde el original firmado y el recibo de pago juntos — necesitará ambos si surge una disputa.
DocumentsPasaporte · Contrato de reserva · Recibo de pago
⚠Obtenga las condiciones de reembolso por escrito antes de pagar — muchas tarifas de reserva se vuelven no reembolsables en el momento de firmar, incluso si luego se retira.
- 3
Use la ventana para diligencia debida independiente
⏱ 7–30 días◈ €150–500 · ≈ VND 4M–13.5M (revisión legal opcional)
Esta ventana corta es su mejor oportunidad para que un abogado vietnamita autorizado revise el borrador del Contrato de Compraventa, confirme la carta de garantía bancaria y verifique el expediente legal del vendedor o desarrollador — registro de la empresa, historial de entregas, litigios pendientes — antes de comprometerse financieramente más allá de la tarifa de reserva.
DocumentsBorrador del SPA · Carta de garantía bancaria · Expediente legal del proyecto
⚠Omitir este paso es el arrepentimiento que los compradores extranjeros reportan con más frecuencia tras firmar bajo presión de tiempo.
- 4
Firme el Contrato de Compraventa (SPA)
⏱ Dentro de la ventana de reserva◈ 30–70% del precio en el primer pago
Dentro de la ventana de reserva, usted firma el SPA — el contrato vinculante — y paga el primer pago, típicamente del 30–70% del precio según el calendario de pagos. La tarifa de reserva normalmente se deduce de este primer pago; confirme la mecánica exacta en el SPA mismo, y firme solo cuando el precio, la unidad y el calendario de pagos coincidan con lo acordado en la etapa de reserva.
DocumentsSPA · Calendario de pagos
Cuánto cuesta típicamente un contrato de reserva
Estas son tarifas comerciales fijadas por el desarrollador, no tarifas reguladas por el gobierno — a diferencia de la tarifa de registro legal o el fondo de mantenimiento que pagará después, ninguna circular o decreto fija la tarifa de reserva. Siempre confirme el monto exacto y los términos de reembolso por escrito antes de pagar. Las cifras en VND usan una tasa indicativa ≈27,000 VND/EUR.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tarifa de reserva / reservaUsualmente acreditada hacia el depósito si continúa con el SPA | €1,000 · ≈ VND 27M | €5,000 · ≈ VND 135M | tarifa fija o ~1% del precio, fijada por el desarrolladorComprador, al firmar |
| Revisión legal independiente (opcional)Cubre la lectura del abogado sobre los términos de reserva y el borrador del SPA | €150 · ≈ VND 4M | €500 · ≈ VND 13.5M | única vezComprador, recomendada no obligatoria |
| Traducción certificada (si es necesaria)Útil cuando el desarrollador solo proporciona un contrato en vietnamita | €50 · ≈ VND 1.4M | €150 · ≈ VND 4M | por documentoComprador, opcional |
| Total | €1,200 · ≈ VND 32M | €5,650 · ≈ VND 153M |
Ejemplo: reservar un apartamento sobre plano de €450,000 (≈ VND 12.15 mil millones)
- Tarifa de reserva (~1% del precio)
- €4,500 · ≈ VND 121.5M
- Revisión legal independiente
- €300 · ≈ VND 8.1M
- Σ
- €4,800 · ≈ VND 129.6M
Civil Code 2015 (Vietnam) — general basis for private commercial contracts · Market practice observed across major Hanoi developers, 2026 — not a statutory fee schedule
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de reserva?
Un contrato de reserva (a veces llamado formulario de reserva) es el contrato privado del desarrollador que reserva una unidad específica en Hanoi a un precio fijo por un período limitado, usualmente de 7 a 30 días. Firmarlo no es lo mismo que comprar — usted se compromete completamente solo cuando firma el Contrato de Compraventa (SPA).
¿Es un contrato de reserva legalmente vinculante en Vietnam?
Sí, como un contrato civil ordinario bajo la ley general de contratos vietnamita — pero no es un documento de título de propiedad y no crea derechos de propiedad. Sus términos (tarifa, condiciones de reembolso, penalizaciones) los fija el desarrollador, así que léalos cuidadosamente antes de firmar.
¿La tarifa de reserva es reembolsable?
Depende totalmente de la redacción de su contrato de reserva. Muchos desarrolladores hacen la tarifa no reembolsable si el comprador se retira, mientras que usualmente se acredita hacia el depósito si continúa con el SPA. Siempre confirme la cláusula de reembolso por escrito antes de pagar.
¿Necesito un abogado antes de firmar un contrato de reserva?
No es obligatorio, pero muy recomendable. La ventana de reserva es su mejor oportunidad para que un abogado vietnamita independiente revise la garantía bancaria del desarrollador, el cupo de propiedad extranjera del proyecto y el borrador del SPA antes de comprometerse financieramente.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de reserva y el Contrato de Compraventa?
El contrato de reserva es una reserva a corto plazo con una tarifa modesta; el SPA es el contrato de venta vinculante, que típicamente requiere del 30 al 70% del precio y establece la transferencia de propiedad. La tarifa de reserva usualmente se deduce de su primer pago del SPA.
¿Pueden los extranjeros firmar un contrato de reserva antes de recibir su visa o TRC?
Sí — un contrato de reserva solo requiere un pasaporte válido, ya que es un contrato privado de reserva, no un registro de propiedad. No se requiere visa ni Tarjeta de Residencia Temporal en esta etapa, aunque la documentación legal de entrada será importante para pasos posteriores.
¿Cuánto tiempo es válido un contrato de reserva?
Los desarrolladores típicamente establecen una ventana de 7 a 30 días entre el contrato de reserva y la firma del SPA. Si no firma el SPA dentro de ese período, la reserva puede caducar y, dependiendo de los términos del contrato, la tarifa de reserva puede perderse.
Fuentes
- Ley de Vivienda 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — regula los derechos de propiedad extranjera y el cupo de unidades referenciado en esta página; el contrato de reserva en sí está fuera de esta ley, como un contrato comercial privado.
- Ley de Tierras 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — sustenta los derechos de uso de suelo y el marco de propiedad extranjera que un comprador verifica antes de reservar una unidad.
- Código Civil 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — base legal general para contratos civiles privados como el contrato de reserva (no hay URL oficial en inglés disponible; citado solo por referencia).
¿Reservando una unidad? Haga revisar su contrato de reserva primero.
Antes de pagar una tarifa de reserva, nuestro escritorio de asesoría en Hanoi puede verificar la garantía bancaria del desarrollador, el cupo extranjero del proyecto y los términos de reembolso de su contrato de reserva — una segunda opinión independiente, no una oferta de venta. Díganos qué proyecto y unidad está considerando y responderemos en 24 horas.