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El papeleo explicado

Contrato de reserva: qué es, por qué importa y cómo obtenerlo

¿Qué es un contrato de reserva en Vietnam?

Un contrato de reserva es el primer y más ligero paso en una compra en Hanoi: una retención breve e informal de una unidad específica — a menudo gratuita o por una pequeña tarifa reembolsable — mientras completas las verificaciones básicas antes de pasar a un contrato de reserva formal o depósito pagado. No es un trámite gubernamental y, por sí solo, no crea derechos de propiedad.

Contrato de reserva en resumen

Documento
Nombre en vietnamita
Thỏa thuận giữ chỗ (giữ chỗ)
Término comercial usado de manera flexible por desarrolladores y agentes — no es un documento definido por la ley de propiedad vietnamita, por lo que el texto varía de un proyecto a otro
Emitido por
El desarrollador o su agente de ventas — a veces solo un formulario de registro en la sala de ventas
Un acuerdo privado e informal entre comprador y vendedor, no un trámite ante ninguna autoridad estatal
Cuándo se firma
Al inicio, justo cuando eliges una unidad — usualmente antes del contrato de reserva formal o depósito
Ver la línea de tiempo completa del proceso de compra
Costo típico
A menudo gratuito, o una pequeña tarifa de retención — comúnmente €0–1,000 · ≈ VND 0–27M
Práctica de mercado, no un arancel gubernamental; menor y más corto que una tarifa de reserva formal
Validez
Muy corta — típicamente de 3 a 14 días, establecida por el desarrollador
La retención caduca automáticamente si no avanzas al siguiente paso a tiempo
Ley aplicable
Principios generales de contrato (Código Civil 2015)
No es un documento definido bajo la Ley de Vivienda 2023 — un paso informal de práctica comercial
Requerido para
Algunos lanzamientos sobre plano y unidades de reventa de alta demanda
Opcional por ley — muchos vendedores pasan directamente a un contrato de reserva formal o depósito

Ejemplar: contrato de reserva de un desarrollador

Facsímil anotado en A4 de un contrato de reserva de un desarrollador (EJEMPLAR — datos ficticios, sin firmas ni sellos reproducidos). Los recuadros dorados señalan los campos a revisar: la referencia de la unidad, la tarifa de retención (si la hay) y si es reembolsable, y la fecha límite para avanzar a un contrato de reserva formal o depósito.

Descargar el modelo (PDF)
Facsímil anotado en A4 de un contrato de reserva de un desarrollador (EJEMPLAR — datos ficticios, sin firmas ni sellos reproducidos). Los recuadros dorados señalan los campos a revisar: la referencia de la unidad, la tarifa de retención (si la hay) y si es reembolsable, y la fecha límite para avanzar a un contrato de reserva formal o depósito.Descargar el modelo (PDF)

Cómo encaja un contrato de reserva en la compra

⏱ Desde el mismo día hasta 2 semanas, establecido por el desarrollador

Un contrato de reserva suele ser el primer documento que firmas, a menudo en la misma visita en que eliges una unidad — mucho antes de que se entregue una suma importante. Te da una ventana corta para completar verificaciones básicas antes de comprometerte con un contrato de reserva formal o depósito pagado.

  1. 1

    Elige la unidad y verifica lo básico

    ⏱ Misma visita◈ Verificación gratuita

    Antes de firmar cualquier cosa, confirma que el proyecto cuenta con su permiso de construcción y derechos de uso de la tierra, y que la cuota del 30% para extranjeros del edificio aún tiene espacio para la unidad que deseas. Esto generalmente se puede verificar en minutos en la sala de ventas y no tiene costo.

    DocumentsPasaporte (solo para identificación)

    ⚠Una sala de ventas que no puede mostrarte el rastreador de cuota o el permiso de construcción a solicitud es motivo para detenerse, no para continuar.

  2. 2

    Firma el formulario de reserva y paga la tarifa de retención, si la hay

    ⏱ 1 día◈ €0–1,000 · ≈ VND 0–27M, si se cobra

    Firmas un formulario corto que nombra la unidad, su piso y orientación, y el precio indicativo, y — si el desarrollador cobra una — pagas una pequeña tarifa de retención. Pregunta por escrito si la tarifa es reembolsable y obtén la condición de reembolso en el mismo formulario antes de pagar.

    DocumentsCopia del pasaporte · Formulario de reserva

    ⚠Promesas verbales ("Lo reservaré para ti") no son un contrato de reserva — insiste en un documento fechado y firmado que nombre la unidad exacta.

  3. 3

    Usa la ventana corta para prepararte

    ⏱ 3–14 días◈ €150–500 · ≈ VND 4M–13.5M (revisión legal opcional)

    Esta ventana es para trabajos básicos, no para una diligencia debida completa: confirma tu presupuesto y ruta de financiamiento, solicita el borrador del contrato de reserva formal o Contrato de Compraventa, y — para unidades de mayor valor — pide a un abogado independiente que señale cualquier aspecto inusual antes de pagar una suma mayor.

    DocumentsBorrador del contrato de reserva formal o SPA

    ⚠Debido a que la ventana es tan corta, los compradores que esperan hasta el último día para comenzar la diligencia debida a menudo se sienten presionados a firmar el siguiente documento sin una revisión adecuada.

  4. 4

    Avanza a un contrato de reserva formal, depósito o SPA

    ⏱ Dentro de la ventana de reserva

    Dentro de la ventana de reserva, avanzas al siguiente paso formal del desarrollador — un contrato de reserva formal o un contrato de depósito, según el proyecto — y cualquier tarifa de retención ya pagada normalmente se acredita hacia este. Si decides no continuar, confirma por escrito si se emite un reembolso y cuándo.

    DocumentsContrato de reserva formal o contrato de depósito

Costo típico de un contrato de reserva

Los términos de reserva los establece cada desarrollador o agente, no un arancel gubernamental — a diferencia de la tarifa de registro legal que pagarás mucho más adelante en la compra. Muchas reservas son gratuitas; donde se aplica una tarifa, siempre confirma los términos de reembolso por escrito antes de pagar. Las cifras en VND usan una tasa indicativa ≈27,000 VND/EUR.

—MinMaxBase
Tarifa de retención / reservaUsualmente acreditada hacia la tarifa de reserva formal o depósito si continúas€0 · Free€1,000 · ≈ VND 27Mtarifa fija, establecida por el desarrollador, a menudo reembolsableComprador, al firmar, si se cobra
Revisión legal independiente (opcional)Lectura breve del formulario de reserva y del borrador del contrato siguiente€150 · ≈ VND 4M€500 · ≈ VND 13.5Múnica vezComprador, recomendada para unidades de mayor valor
Traducción certificada (si es necesaria)Útil cuando el formulario de reserva se proporciona solo en vietnamita€50 · ≈ VND 1.4M€150 · ≈ VND 4Mpor documentoComprador, opcional
Total€200 · ≈ VND 5.4M€1,650 · ≈ VND 44.5M

Ejemplo: reservar un apartamento sobre plano de €380,000 (≈ VND 10.26 mil millones)

Tarifa de retención (fija, reembolsable)
€500 · ≈ VND 13.5M
Revisión legal independiente
€200 · ≈ VND 5.4M
Σ
€700 · ≈ VND 18.9M

Civil Code 2015 (Vietnam) — general basis for private commercial contracts · Market practice observed across major Hanoi developers, 2026 — not a statutory fee schedule

Preguntas frecuentes

¿Qué es un contrato de reserva?

Un contrato de reserva es la retención corta e informal del desarrollador o agente sobre una unidad específica a un precio indicativo, usualmente firmado el mismo día que la eliges. Es el paso más ligero y temprano en una compra en Hanoi — mucho antes del contrato de reserva formal, depósito o Contrato de Compraventa.

¿Es gratuito un contrato de reserva en Vietnam?

A menudo, sí — muchos desarrolladores reservan una unidad sin costo por unos días, mientras que otros cobran una pequeña tarifa de retención, usualmente reembolsable. No hay una regla legal al respecto, así que siempre confirma por escrito, antes de firmar, si se aplica una tarifa y si es reembolsable.

¿Es legalmente vinculante un contrato de reserva?

Sí, como un contrato civil ordinario una vez firmado, pero no crea derechos de propiedad y es mucho más ligero que un contrato de reserva formal o depósito. Su fuerza vinculante depende totalmente de su propio texto, ya que la ley vietnamita no lo define como un documento específico de propiedad.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de reserva y un contrato de reserva formal?

Un contrato de reserva es la retención anterior, más corta y típicamente más barata — a menudo gratuita — que algunos desarrolladores usan antes de un contrato de reserva formal pagado; otros lo omiten y van directamente a un contrato de reserva formal. Ambos preceden al depósito y al Contrato de Compraventa notariado.

¿Puedo recuperar mi tarifa de reserva si cambio de opinión?

Depende totalmente del texto del formulario que firmaste. Debido a que las tarifas de reserva las establece el desarrollador y no están reguladas, siempre obtén la condición de reembolso por escrito antes de pagar — algunas son totalmente reembolsables, otras se vuelven no reembolsables en el momento de la firma.

¿Pueden los extranjeros firmar un contrato de reserva antes de recibir una visa o TRC?

Sí — un contrato de reserva solo requiere un pasaporte válido para identificación, ya que es una retención privada e informal, no un registro de propiedad. No se necesita una visa ni Tarjeta de Residencia Temporal en esta etapa, aunque la entrada legal a Vietnam será importante para pasos posteriores.

¿Cuánto tiempo permanece válido un contrato de reserva?

Típicamente solo de 3 a 14 días, establecido por el desarrollador o agente. Si no avanzas al siguiente paso — usualmente un contrato de reserva formal o depósito — dentro de ese plazo, la retención caduca y, según los términos, cualquier tarifa pagada puede no ser devuelta.

Fuentes

  • Ley de Vivienda 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — base legal para la cuota del 30% de propiedad extranjera que debes verificar antes de reservar una unidad.
  • Ley de Tierras 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — base legal para los derechos de uso de la tierra que debes verificar antes de firmar.
  • Código Civil 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — principios generales de contrato que rigen un contrato de reserva como un contrato civil privado ordinario.
  • Ministerio de Construcción (Bộ Xây dựng) — portal oficial para verificar el permiso de construcción de un proyecto.

¿Te pidieron firmar un formulario de reserva? Obtén una segunda opinión primero.

Antes de pagar cualquier tarifa de retención o entregar documentos de identificación, nuestro servicio de asesoría en Hanoi puede verificar la reputación del desarrollador, la cuota extranjera del proyecto y los términos de reembolso de tu contrato de reserva — una segunda opinión independiente, no una oferta de venta. Dinos qué proyecto y unidad estás considerando y responderemos en 24 horas.

Al enviar el formulario, acepta ser contactado en relación con esta propiedad.