El papeleo explicado
Licencia de desarrollador: qué es, por qué importa, cómo obtenerla
¿Qué es una licencia de desarrollador en Vietnam?
Licencia de desarrollador — datos clave
Documento- Nombre vietnamita
- Giấy phép kinh doanh bất động sản
- Licencia de negocio inmobiliario
- Emitido por
- Departamento Provincial de Construcción, como parte de la aprobación del proyecto
- Cuándo verla
- Durante la diligencia debida del proyecto, antes de cualquier depósito de reserva
- Costo típico para usted
- €0 para obtenerla — la verificación independiente suele costar €150–€400 (≈4.1M–11M VND)
- Validez
- Vinculada a la vida útil del proyecto aprobado
- Reconfirmada por el desarrollador en cada nueva fase de venta, no una fecha fija de expiración que usted deba controlar
- Ley aplicable
- Ley de Vivienda 2023 · Ley de Tierras 2024 · Decreto 95/2024
- Estos son los textos que nuestro equipo editorial cita en todo este conjunto — no se usa ninguna otra fuente regulatoria
- Requerida para
- Cualquier compra de una unidad sobre plano o recién construida de un desarrollador comercial
- No requerida para compras de reventa entre particulares, donde el propio Libro Rosa del vendedor es el documento relevante
- Idioma
- Emitida en vietnamita
- Se recomienda una traducción certificada al inglés o francés si planea mostrarla a un banco o abogado fuera de Vietnam
Ejemplar: la licencia comercial del desarrollador
Cómo un comprador extranjero verifica la licencia del desarrollador
⏱ 1–2 semanas, completado antes de firmar
Usted no solicita una licencia de desarrollador — esta ya existe o no. Su tarea como comprador es solo confirmar que existe y que realmente cubre el proyecto exacto en el que está comprando, no una fase vecina o una empresa afiliada con un nombre similar. Estos son los puntos de control que nuestro equipo revisa con su abogado antes de que se entregue cualquier dinero, en el orden que recomendamos.
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Solicite las referencias de la licencia del proyecto
⏱ Antes de la reserva
Pida al equipo de ventas — por escrito, por correo electrónico en lugar de una llamada telefónica — el número de licencia comercial del desarrollador, el nombre legal completo de la entidad licenciada y la confirmación de que este proyecto y fase específicos están cubiertos por esa licencia. Un desarrollador serio proporcionará estos detalles sin dudar, usualmente en un día, mucho antes de que le pidan comprometerse con un depósito de reserva.
DocumentsNombre legal de la entidad del desarrollador · Número de referencia de la licencia del proyecto
⚠Una respuesta vaga, o una licencia emitida a una entidad legal diferente a la que aparece en su contrato, es una señal de alerta por la que vale la pena retirarse.
- 2
Haga que un abogado la verifique de forma independiente
⏱ 3–7 días hábiles◈ ≈ €150–€400 (≈4.1M–11M VND)
Su abogado verifica la licencia y el estado de aprobación del proyecto directamente con la autoridad provincial correspondiente, en lugar de confiar solo en los documentos que suministra la oficina de ventas. Este paso independiente es una diligencia debida estándar en cualquier proyecto comercial en Hanoi, sea o no el comprador extranjero — simplemente es más importante para usted porque hacer cumplir un contrato desde el extranjero es más difícil si luego resulta que algo está mal.
DocumentsCopia certificada de la licencia · Referencia de aprobación del proyecto
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Confirme la cuota de propiedad extranjera vinculada al proyecto
⏱ Misma visita
Una licencia válida confirma que el proyecto puede venderse legalmente; no confirma por sí sola que queda un cupo para propiedad extranjera. Los extranjeros pueden poseer como máximo el 30% de los apartamentos en un edificio dado, y esa cuota se llena a medida que se reservan unidades — a veces mucho antes de que un proyecto se comercialice públicamente a compradores extranjeros. Pida al desarrollador una confirmación escrita de cuántas unidades en la cuota extranjera aún están disponibles para su proyecto y edificio objetivo.
⚠Algunas oficinas de ventas solo citan la disponibilidad de cuota verbalmente, y las cifras pueden cambiar rápido una vez que un proyecto es popular. Insista en una confirmación escrita, fechada, antes de pagar nada.
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Verifique con otros documentos clave del proyecto
⏱ Mismo compromiso que el Paso 2
Una licencia es solo una parte del panorama. Pida a su abogado que la revise junto con el Certificado de Registro Comercial del proyecto, el Certificado de Inversión y — para compras sobre plano — la garantía bancaria del desarrollador para la fase en la que está comprando. Juntos, estos documentos le indican si la entidad frente a usted está legalmente autorizada para construir, vender y proteger su depósito si la construcción se detiene.
DocumentsCertificado de Registro Comercial · Certificado de Inversión · Referencia de garantía bancaria, para unidades sobre plano
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Guarde una copia verificada antes de firmar
⏱ Continuo◈ ≈ €60–€150 (≈1.65M–4.1M VND) por traducción certificada, si se requiere
Una vez verificada, guarde una copia certificada de la licencia — traducida si es necesario — en su archivo de compra junto con el acuerdo de reserva y, más adelante, el Contrato de Compraventa. Se convierte en parte del historial documental en el que su abogado se basará si surge alguna disputa sobre la legalidad del proyecto, y no cuesta nada conservarla una vez que la tiene.
Cuánto cuesta verificar una licencia de desarrollador
Estos son los costos del servicio de diligencia debida del comprador, no una tarifa gubernamental — la licencia en sí se emite al desarrollador sin costo para usted. Los rangos reflejan lo que nuestros bufetes asociados en Hanoi suelen cobrar por esta verificación específica como parte de una revisión más amplia del proyecto.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Verificación independiente por abogadoCubre la licencia y el estado de aprobación del proyecto | €150 (≈4.1M VND) | €400 (≈11M VND) | únicoComprador, durante la diligencia debida |
| Copia certificada de la autoridad emisora | €40 (≈1.1M VND) | €100 (≈2.75M VND) | únicoComprador, solicitada a través de su abogado |
| Traducción certificada (EN/FR) | €60 (≈1.65M VND) | €150 (≈4.1M VND) | únicoComprador, si se requiere para financiamiento o notarización |
| Revisión ampliada de documentos relacionados con el proyectoCertificado de Registro Comercial, Certificado de Inversión y garantía bancaria revisados junto con la licencia | €80 (≈2.2M VND) | €200 (≈5.5M VND) | únicoComprador, opcional |
| Total | ≈€330 (≈9.1M VND) | ≈€850 (≈23.4M VND) |
Ejemplo: verificación de dos proyectos preseleccionados antes de elegir entre ellos
- Verificación por abogado (2 proyectos)
- €300 (≈8.25M VND)
- Copias certificadas
- €80 (≈2.2M VND)
- Traducción certificada
- €120 (≈3.3M VND)
- Revisión ampliada de documentos, 1 proyecto
- €150 (≈4.1M VND)
- Σ
- €650 (≈17.9M VND)
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024
Abogados que verifican licencias de desarrollador para compradores extranjeros
Frasers Law Company
4.2 / 5Premier cabinet à avoir obtenu une licence de cabinet étranger au Vietnam (32 ans, 17 practices). Corporate & M&A, Real Estate & Construction, banking & finance, foreign investment, data protection, compliance. Conseil international pour entreprises étrangères investissant au Vietnam.
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Vision & Associates
★Investissement étranger, immobilier, corporate/M&A, propriété intellectuelle, conseil - ~90 avocats/conseils
Hanoi · Vietnamien, Anglais
GV Lawyers (Global Vietnam Lawyers)
★Conveyancing immobilier, due diligence, acquisition foncière, conseil aux acheteurs étrangers, transactions résidentielles/commerciales
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais
Russin & Vecchi
4.1 / 5Cabinet international parmi les premiers cabinets étrangers licenciés au Vietnam (1993, ~4 associés/20 avocats). 17 domaines dont Real Estate & Construction, FDI & corporate, M&A, IP, banking/capital markets, employment, fiscalité. Sert investisseurs étrangers (référencé pour l'assistance juridique par l'ambassade US).
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Preguntas frecuentes
¿Se necesita licencia en Vietnam para comprar propiedad?
No — como comprador extranjero individual no necesita ninguna licencia propia. Solo el desarrollador, o la entidad que le vende la unidad, debe tener una licencia comercial válida y aprobación del proyecto antes de poder comercializar y vender legalmente. Su papel se limita a verificar esa licencia, no a obtenerla.
¿Cómo verifico si una licencia de desarrollador es genuina?
Pida el número de licencia y la entidad legal exacta a la que fue emitida, por escrito, luego haga que su abogado la confirme de forma independiente con la autoridad provincial correspondiente en lugar de confiar solo en los documentos que proporciona la oficina de ventas. Un compromiso corto de verificación suele ser suficiente antes de un depósito de reserva.
¿Qué pasa si un desarrollador no tiene una licencia válida?
Un proyecto vendido sin la licencia adecuada conlleva un riesgo legal real — su compra puede ser difícil de hacer cumplir, el proyecto mismo puede no estar autorizado para vender unidades a compradores extranjeros en absoluto, y cualquier depósito que haya pagado podría ser difícil de recuperar. Por eso la verificación se hace antes del pago, no después.
¿Es la licencia de desarrollador lo mismo que el Libro Rosa?
No. La licencia confirma que el desarrollador está autorizado para vender el proyecto; el Libro Rosa es el certificado de propiedad que recibe después, una vez que ha pagado y registrado su propia unidad — con una tarifa estándar de registro del 0.5% en esa etapa. Los dos documentos están en extremos opuestos de su línea de tiempo de compra.
¿Una licencia válida garantiza que hay un cupo para propiedad extranjera disponible?
No. Confirma que el proyecto puede venderse legalmente, no que la cuota del 30% para extranjeros por edificio aún tenga espacio — la disponibilidad de cuota cambia a medida que se venden unidades y debe verificarse por separado, idealmente por escrito, en el momento en que haga una oferta.
¿Quién paga por verificar la licencia del desarrollador?
La licencia en sí la paga el desarrollador, no usted. Como comprador, solo paga la tarifa de su propio abogado para verificarla de forma independiente, lo que generalmente se incluye en un compromiso más amplio de diligencia debida del proyecto antes de comprometerse con un depósito.
¿Cuánto tarda la verificación de una licencia de desarrollador?
Generalmente de tres a siete días hábiles una vez que su abogado tiene la referencia de la licencia y el nombre exacto del proyecto, aunque una revisión preliminar a menudo puede hacerse más rápido si el desarrollador está bien establecido y ya es conocido por bufetes de abogados en Hanoi.
Fuentes
- Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 (29/2023/QH15) — regula la licencia de desarrolladores y la venta de proyectos residenciales.
- Ley de Vivienda 2023 (27/2023/QH15) — elegibilidad para propiedad extranjera y cuota del 30% por edificio.
- Ley de Tierras 2024 (31/2024/QH15) — derechos de uso de la tierra subyacentes a cualquier proyecto licenciado.
- Decreto 96/2024/ND-CP — regulaciones detalladas para la Ley de Negocios Inmobiliarios.
- Decreto 95/2024/ND-CP — regulaciones para la Ley de Vivienda (citada por referencia; sin URL oficial en inglés verificada actualmente).
- Ministerio de Construcción (Bộ Xây dựng) — ministerio encargado de la licencia de desarrolladores y aprobaciones de proyectos.
Haga revisar la licencia del desarrollador antes de pagar
Nuestro equipo en Hanoi verifica licencias de desarrolladores, aprobaciones de proyectos y la cuota de propiedad extranjera antes de que firme una reserva o depósito — una segunda opinión independiente en 24 horas.