El papeleo explicado
Contrato de Compraventa (SPA): qué es, por qué importa, cómo obtenerlo
¿Qué es un Contrato de Compraventa para la compra de una propiedad en Vietnam?
Contrato de Compraventa de un vistazo
Documento- Nombre vietnamita
- Hợp đồng mua bán (HĐMB)
- Literalmente “contrato de compraventa” — el contrato principal de transferencia, distinto del acuerdo de depósito (đặt cọc) que usualmente lo precede
- Emitido por
- No es un documento gubernamental — para unidades sobre plano o nuevas construcciones es el contrato estándar del desarrollador; para una reventa se negocia entre comprador y vendedor
- Un notario autorizado redacta o certifica contratos de reventa; los contratos de desarrolladores siguen un modelo registrado en el Departamento local de Construcción
- Cuándo firmarlo
- Después de la etapa de depósito o reserva, una vez finalizados el precio, la especificación de la unidad y el calendario de pagos — antes de la entrega y antes del registro en el Libro Rosa
- Consulta nuestra guía paso a paso del proceso de compra
- Costo típico
- No hay tarifa legal por firmar el SPA en sí — los costos relacionados son notarización (solo reventa), traducción certificada y revisión legal independiente
- Consulta el desglose completo de costos abajo
- Notarización
- Requerida para contratos de reventa entre particulares; las ventas de desarrolladores generalmente usan un contrato estándar registrado que no requiere notarización
- La Ley de Vivienda 2023 y sus decretos de implementación establecen el marco aplicable
- Idioma
- Redactado en vietnamita; muchos desarrolladores también emiten una traducción cortesía al inglés
- El texto vietnamita es la única versión legalmente vinculante
- Ley aplicable
- Ley de Vivienda 2023 · Ley de Tierras 2024 · Decreto 95/2024/ND-CP
- En vigor desde el 1 de enero de 2025
- Requerido para
- Establecer tu reclamo de propiedad y la base documental para el registro posterior en el Libro Rosa
- Firmar el SPA no es, por sí solo, prueba de propiedad
Ejemplar: un Contrato de Compraventa de Hanoi
Cómo se elabora un Contrato de Compraventa
⏱ De 2 a 6 semanas desde el borrador hasta la firma
El SPA se negocia una vez que tu depósito o acuerdo de reserva está en vigor. Lo que sigue es la secuencia que nuestro equipo ve con más frecuencia para un comprador extranjero en Hanoi, desde recibir el borrador hasta el punto en que se convierte en la base para tu expediente del Libro Rosa.
- 1
Recibir y revisar el borrador del SPA
⏱ 3–7 días
El desarrollador — o, para una reventa, el abogado del vendedor — emite el borrador del contrato una vez confirmado tu depósito y bloqueada la especificación de la unidad. Verifícalo con el acuerdo de reserva o de depósito: el precio, número de unidad, área y calendario de pagos deben coincidir exactamente.
DocumentsBorrador del SPA · Acuerdo de depósito o reserva · Pasaporte
⚠Un borrador que cambie el área, precio o hitos de pago respecto a lo originalmente cotizado es una fuente común de disputa — señala cualquier discrepancia antes de firmar, no después.
- 2
Haz que revisen el contrato de forma independiente
⏱ 3–7 días◈ €150–€600 por una revisión legal independiente
Pide a un abogado vietnamita autorizado, independiente del desarrollador o agente del vendedor, que revise el precio indicado en palabras y cifras, el calendario de pagos, la fecha de entrega, el estado de la cuota de propiedad extranjera del edificio y las cláusulas de penalización por pagos o entregas tardías de cualquiera de las partes.
DocumentsBorrador del SPA · Confirmación de la cuota de propiedad extranjera del proyecto, cuando esté disponible
⚠Un calendario de pagos que adelante la mayor parte del precio antes de cualquier hito real de construcción tiene un perfil de mayor riesgo — compáralo con el progreso real del proyecto en el sitio.
- 3
Firmar — y notarizar, si la venta es una reventa
⏱ Mismo día
Para una compra sobre plano o nueva construcción de un desarrollador, firmas el contrato estándar registrado del desarrollador, generalmente sin notarización. Para una reventa entre particulares, el contrato debe ser notarizado, en persona o mediante un poder notarial notarizado si firmas desde el extranjero.
DocumentsSPA firmado o notarizado · Pasaporte · Poder notarial (si firmas desde el extranjero)
- 4
Paga según el calendario establecido en el SPA
⏱ Continuo, durante el período de construcción o entrega
Los pagos se realizan por transferencia bancaria contra los hitos escritos en el contrato — comúnmente ligados al progreso de construcción para unidades sobre plano. Conserva todos los recibos de transferencia: junto con el SPA, forman parte de tu expediente para el registro posterior en el Libro Rosa.
DocumentsRecibos de transferencia bancaria
- 5
Pasar a la entrega y registro en el Libro Rosa
⏱ Tras el pago completo y la entrega
Una vez pagada la última cuota y firmadas las actas de entrega, el SPA se convierte en el documento central en tu expediente de registro de propiedad en la Oficina de Registro de Tierras del distrito.
DocumentsActas de entrega · Recibos de pago completos
Cuánto cuesta firmar un Contrato de Compraventa
El precio de compra se paga según el calendario del SPA y no se muestra aquí — esta tabla cubre los costos de preparar, revisar y firmar el contrato. Ejemplo trabajado en un apartamento de €530,000, la mediana de Tây Hồ usada consistentemente en nuestras guías.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Honorarios notariales (solo contratos de reventa)No aplicable a ventas estándar de desarrolladores, que generalmente no se notarizan | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €500 (≈ 13,800,000 VND) | único, vinculado al valorComprador, en una notaría |
| Traducción certificadaEl texto vietnamita sigue siendo la única versión legalmente vinculante | €100 (≈ 2,750,000 VND) | €300 (≈ 8,300,000 VND) | únicoComprador, si no existe versión bilingüe |
| Revisión legal independienteRevisa el precio, calendario de pagos, fecha de entrega y estado de la cuota | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €600 (≈ 16,600,000 VND) | único, recomendadaComprador, antes de firmar |
| Contribución al fondo de mantenimientoContribución estándar al fondo de amortización para nuevos desarrollos | 2% | 2% | % del precio, sobre plano/nueva construcciónComprador, típicamente con la cuota final |
| Total | ≈ €400 (≈ 11,000,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund | ≈ €1,400 (≈ 38,600,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund |
Ejemplo: apartamento de €530,000 (mediana de Tây Hồ), compra sobre plano
- Revisión legal independiente
- €350 (≈ 9,700,000 VND)
- Traducción certificada
- €180 (≈ 5,000,000 VND)
- Fondo de mantenimiento (2%)
- €10,600 (≈ 292,000,000 VND)
- Σ
- €11,130 (≈ 307,000,000 VND)
Housing Law 2023 · Decree 95/2024/ND-CP
Abogados que revisan Contratos de Compraventa para compradores extranjeros
Frasers Law Company
4.2 / 5Premier cabinet à avoir obtenu une licence de cabinet étranger au Vietnam (32 ans, 17 practices). Corporate & M&A, Real Estate & Construction, banking & finance, foreign investment, data protection, compliance. Conseil international pour entreprises étrangères investissant au Vietnam.
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Vision & Associates
★Investissement étranger, immobilier, corporate/M&A, propriété intellectuelle, conseil - ~90 avocats/conseils
Hanoi · Vietnamien, Anglais
GV Lawyers (Global Vietnam Lawyers)
★Conveyancing immobilier, due diligence, acquisition foncière, conseil aux acheteurs étrangers, transactions résidentielles/commerciales
Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais
Russin & Vecchi
4.1 / 5Cabinet international parmi les premiers cabinets étrangers licenciés au Vietnam (1993, ~4 associés/20 avocats). 17 domaines dont Real Estate & Construction, FDI & corporate, M&A, IP, banking/capital markets, employment, fiscalité. Sert investisseurs étrangers (référencé pour l'assistance juridique par l'ambassade US).
Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN
Preguntas frecuentes
¿Qué es un Contrato de Compraventa en Vietnam?
Un Contrato de Compraventa (hợp đồng mua bán) es el contrato que fija el precio, descripción de la unidad, calendario de pagos y fecha de entrega para la compra de una propiedad. Reemplaza cualquier acuerdo de depósito o reserva anterior y se convierte en la base para el registro posterior de la propiedad.
¿Necesita un Contrato de Compraventa ser notarizado?
Depende del tipo de venta. Una reventa entre particulares debe ser notarizada. Una compra a un desarrollador generalmente usa un contrato estándar registrado, que no requiere notarización — tu abogado puede confirmar cuál aplica a tu unidad específica.
¿Existe una plantilla gratuita de Contrato de Compraventa que pueda usar?
Desaconsejamos confiar en una plantilla genérica descargada. Los contratos de desarrolladores siguen un formulario registrado en el Departamento local de Construcción, y los contratos de reventa son redactados o certificados por un notario — una plantilla inadecuada puede omitir cláusulas que necesitas. Nuestro ejemplar arriba muestra los campos a revisar en tu propio borrador.
¿Puedo firmar el SPA antes de que la unidad esté terminada?
Sí — para compras sobre plano esta es la secuencia normal, con pagos ligados al progreso de construcción en lugar de a la finalización. Pregunta por la garantía bancaria del desarrollador para el proyecto antes de pagar cualquier cuota antes de la entrega.
¿Qué pasa si el desarrollador no cumple la fecha de entrega escrita en el SPA?
Un SPA bien redactado incluye una cláusula de penalización por entrega tardía, usualmente un porcentaje diario o mensual del monto pagado. Revisa esta cláusula — y si es mutua, aplicando igual si tú retrasas un pago — antes de firmar, no después de que ocurra un retraso.
¿Puedo firmar un Contrato de Compraventa de forma remota, desde el extranjero?
Sí, mediante un poder notarial otorgado a un representante de confianza, típicamente un abogado. Las reglas de elegibilidad para compradores extranjeros — el plazo de propiedad de 50 años y la cuota del 30% por edificio — siguen aplicando sin importar dónde firmes.
¿Cómo se relaciona el SPA con mi Libro Rosa?
El SPA no es en sí prueba de propiedad. Una vez que está completamente ejecutado, pagado y firmadas las actas de entrega, se convierte en el documento central en el expediente usado para registrar tu título — el Libro Rosa — en la Oficina de Registro de Tierras del distrito.
Fuentes
- Ley de Vivienda 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — regula el contrato de compraventa de propiedad residencial
- Ley de Tierras 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — regula los derechos de uso de la tierra subyacentes al título de propiedad
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto de implementación que detalla la aplicación de la Ley de Vivienda 2023, incluyendo requisitos de notarización y contratos estándar
Haz revisar tu Contrato de Compraventa antes de firmar
Envíanos el borrador, junto con el nombre del proyecto y tu calendario de pagos, y nuestro equipo asesor en Hanoi revisa el precio, los hitos de pago y la cláusula de entrega antes de que firmes. Respondemos en 24 horas — sin compromiso y nunca como sustituto de tu propio abogado.