Comprendre la paperasse
Contrat de réservation : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir
Qu’est-ce qu’un contrat de réservation au Vietnam ?
Un contrat de réservation est le contrat privé du promoteur qui réserve une unité spécifique à Hanoi à un prix fixe pour une courte période — généralement de 7 à 30 jours — pendant que vous effectuez votre diligence raisonnable avant de signer le Contrat de Vente contraignant. Ce n’est pas un document officiel gouvernemental, et des frais de réservation payants s’appliquent normalement.
Contrat de réservation en un coup d’œil
Document- Nom vietnamien
- Thỏa thuận đặt chỗ / phiếu đăng ký giữ chỗ
- La formulation varie selon le promoteur — c’est un terme commercial, pas un terme légal fixe, donc lisez attentivement l’intitulé de votre propre contrat
- Délivré par
- Le promoteur (chủ đầu tư) ou son agent commercial agréé
- Un contrat civil privé entre acheteur et vendeur, pas un document émis par une autorité d’État ou le bureau foncier
- Quand vous le signez
- Au début de l’achat, juste après avoir choisi une unité — avant le Contrat de Vente (SPA)
- Voir le calendrier complet du processus d’achat
- Coût typique
- 1 000–5 000 € · ≈ 27M–135M VND frais de réservation
- Fixé par le promoteur, pas par un barème gouvernemental ; généralement imputé sur votre dépôt
- Validité
- 7–30 jours, fixé par le promoteur
- La réservation expire si le SPA n’est pas signé dans ce délai
- Droit applicable
- Principes généraux du contrat (Code civil 2015)
- Pas un document défini par la Loi sur le logement 2023 — une étape de pratique commerciale
- Nécessaire pour
- La plupart des achats sur plan ; certaines réservations de revente
- Pas obligatoire par la loi — certains vendeurs passent directement au SPA sans étape de réservation distincte
Exemplaire : un contrat de réservation d’un promoteur
Ce que coûte typiquement un contrat de réservation
Ce sont des frais commerciaux fixés par le promoteur, non des tarifs réglementés par le gouvernement — contrairement aux frais d’enregistrement légaux ou au fonds de maintenance que vous paierez plus tard, aucune circulaire ou décret ne fixe les frais de réservation. Confirmez toujours le montant exact et les conditions de remboursement par écrit avant de payer. Les montants en VND utilisent un taux indicatif ≈ 27 000 VND/EUR.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Frais de réservation / de réservationGénéralement imputé sur le dépôt si vous poursuivez avec le SPA | €1,000 · ≈ VND 27M | €5,000 · ≈ VND 135M | forfait ou ~1 % du prix, fixé par le promoteurAcheteur, à la signature |
| Examen juridique indépendant (optionnel)Couvre la lecture par un avocat des conditions de réservation et du projet de SPA | €150 · ≈ VND 4M | €500 · ≈ VND 13.5M | ponctuelAcheteur, recommandé mais non obligatoire |
| Traduction certifiée (si nécessaire)Utile lorsque le promoteur ne fournit qu’un contrat en vietnamien | €50 · ≈ VND 1.4M | €150 · ≈ VND 4M | par documentAcheteur, optionnel |
| Total | €1,200 · ≈ VND 32M | €5,650 · ≈ VND 153M |
Exemple : réservation d’un appartement sur plan à 450 000 € (≈ 12,15 milliards VND)
- Frais de réservation (~1 % du prix)
- €4,500 · ≈ VND 121.5M
- Examen juridique indépendant
- €300 · ≈ VND 8.1M
- Σ
- 4 800 € · ≈ 129,6M VND
Civil Code 2015 (Vietnam) — general basis for private commercial contracts · Market practice observed across major Hanoi developers, 2026 — not a statutory fee schedule
Questions fréquemment posées
Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?
Un contrat de réservation (parfois appelé formulaire de réservation) est le contrat privé du promoteur qui réserve une unité spécifique à Hanoi à un prix fixe pour une période limitée, généralement de 7 à 30 jours. Le signer n’est pas équivalent à acheter — vous vous engagez pleinement uniquement lorsque vous signez le Contrat de Vente (SPA).
Un contrat de réservation est-il juridiquement contraignant au Vietnam ?
Oui, en tant que contrat civil ordinaire selon le droit vietnamien général des contrats — mais ce n’est pas un titre de propriété immobilière et il ne crée aucun droit de propriété. Ses conditions (frais, conditions de remboursement, pénalités) sont fixées par le promoteur, donc lisez-les attentivement avant de signer.
Les frais de réservation sont-ils remboursables ?
Cela dépend entièrement de la formulation de votre contrat de réservation. Beaucoup de promoteurs rendent les frais non remboursables si l’acheteur se rétracte, tandis qu’ils sont généralement imputés sur le dépôt si vous poursuivez avec le SPA. Confirmez toujours la clause de remboursement par écrit avant de payer.
Ai-je besoin d’un avocat avant de signer un contrat de réservation ?
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé. La période de réservation est votre meilleure occasion de faire vérifier par un avocat vietnamien indépendant la garantie bancaire du promoteur, le quota de propriété étrangère du projet et le projet de SPA avant de vous engager financièrement.
Quelle est la différence entre un contrat de réservation et le Contrat de Vente ?
Le contrat de réservation est une réservation à court terme avec des frais modestes ; le SPA est le contrat de vente contraignant, nécessitant généralement 30–70 % du prix et définissant le transfert de propriété. Les frais de réservation sont généralement déduits de votre premier paiement SPA.
Les étrangers peuvent-ils signer un contrat de réservation avant d’obtenir leur visa ou carte de résidence temporaire (TRC) ?
Oui — un contrat de réservation ne nécessite qu’un passeport valide, car c’est un contrat privé de réservation, pas un enregistrement de propriété. Un visa ou une Carte de Résidence Temporaire n’est pas requis à ce stade, bien que les documents d’entrée légale seront importants pour les étapes ultérieures.
Quelle est la durée de validité d’un contrat de réservation ?
Les promoteurs fixent généralement une période de 7 à 30 jours entre le contrat de réservation et la signature du SPA. Si vous ne signez pas le SPA dans ce délai, la réservation peut expirer et, selon les termes du contrat, les frais de réservation peuvent être perdus.
Sources
- Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — régit les droits de propriété étrangère et le quota d’unités mentionné sur cette page ; le contrat de réservation lui-même est hors de cette loi, en tant que contrat commercial privé.
- Loi foncière 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — base des droits d’usage du sol et du cadre de propriété étrangère qu’un acheteur vérifie avant de réserver une unité.
- Code civil 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — base juridique générale pour les contrats civils privés tels que le contrat de réservation (pas d’URL officielle en anglais disponible ; cité à titre de référence uniquement).
Vous réservez une unité ? Faites d’abord examiner votre contrat de réservation.
Avant de payer des frais de réservation, notre bureau de conseil à Hanoi peut vérifier la garantie bancaire du promoteur, le quota étranger du projet et les conditions de remboursement de votre contrat de réservation — un second avis indépendant, pas un argumentaire commercial. Dites-nous quel projet et quelle unité vous envisagez et nous répondrons sous 24 heures.
Comment un contrat de réservation s’intègre dans l’achat
⏱ 1–5 semaines, fixé par le promoteur
Le contrat de réservation est généralement le premier document que vous signez une fois que vous avez choisi une unité — bien avant que les sommes les plus importantes ne changent de mains. Il sert à bloquer l’unité et le prix pour vous pendant que les deux parties préparent le contrat contraignant, et quatre vérifications sont importantes dans la courte période qu’il ouvre.
Choisir l’unité et vérifier le promoteur
⏱ Le jour même–1 semaine◈ Vérification gratuite · revue conseil 150–500 € · ≈ 4M–13,5M VND
Avant de payer quoi que ce soit, confirmez que le projet détient son permis de construire et ses droits d’usage du sol et — pour une tour sur plan — une garantie bancaire (bảo lãnh) valide d’une banque figurant sur la liste approuvée par la Banque d’État du Vietnam. Vérifiez de nouveau que le quota de 30 % pour les étrangers est toujours disponible pour l’unité que vous souhaitez, car la disponibilité peut changer entre votre première demande et votre visite à la galerie commerciale.
DocumentsPasseport
⚠L’absence de garantie bancaire sur une tour sur plan est la cause la plus fréquente de perte de dépôts.
Payer les frais de réservation et signer le contrat de réservation
⏱ 1 jour◈ 1 000–5 000 € · ≈ 27M–135M VND
Vous payez des frais de réservation et signez le contrat de réservation, qui bloque la référence de l’unité, son étage et son orientation, ainsi que le prix de vente pour une période fixe — généralement de 7 à 30 jours. Les frais sont fixés par le promoteur, pas par un barème gouvernemental, et sont généralement imputés sur votre dépôt une fois que vous signez le SPA. Conservez ensemble l’original signé et le reçu de paiement — vous aurez besoin des deux en cas de litige.
DocumentsPasseport · Contrat de réservation · Reçu de paiement
⚠Obtenez par écrit les conditions de remboursement avant de payer — de nombreux frais de réservation deviennent non remboursables dès la signature, même si vous vous rétractez ensuite.
Utilisez la période pour une diligence raisonnable indépendante
⏱ 7–30 jours◈ 150–500 € · ≈ 4M–13,5M VND (examen juridique optionnel)
Cette courte période est votre meilleure occasion de faire examiner par un avocat vietnamien agréé le projet de Contrat de Vente, de confirmer la lettre de garantie bancaire et de vérifier le dossier juridique du vendeur ou du promoteur — immatriculation de la société, historique des livraisons, litiges en cours — avant de vous engager financièrement au-delà des frais de réservation.
DocumentsProjet de SPA · Lettre de garantie bancaire · Dossier juridique du projet
⚠Sauter cette étape est le regret le plus souvent exprimé par les acheteurs étrangers après avoir signé sous pression.
Signer le Contrat de Vente (SPA)
⏱ Dans la période de réservation◈ 30–70 % du prix au premier acompte
Dans la période de réservation, vous signez le SPA — le contrat contraignant — et payez le premier acompte, généralement de 30 à 70 % du prix selon le calendrier de paiement. Les frais de réservation sont normalement déduits de ce premier paiement ; confirmez les modalités exactes dans le SPA lui-même, et ne signez que lorsque le prix, l’unité et le calendrier de paiement correspondent à ce que vous avez convenu lors de la réservation.
DocumentsSPA · Calendrier de paiement