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Comprendre la paperasse

Contrat de réservation : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation au Vietnam ?

Un contrat de réservation est la première étape, la plus légère, dans un achat à Hanoi : une réservation courte et informelle d’une unité spécifique — souvent gratuite ou moyennant une petite somme remboursable — pendant que vous effectuez des vérifications de base avant de passer à un contrat de réservation payant ou un dépôt. Ce n’est pas un enregistrement officiel et, à lui seul, il ne crée aucun droit de propriété.

Contrat de réservation en un coup d’œil

Document
Nom vietnamien
Thỏa thuận giữ chỗ (giữ chỗ)
Terme commercial utilisé de manière vague par les promoteurs et agents — pas un document défini par la loi vietnamienne sur la propriété, donc la formulation varie d’un projet à l’autre
Émis par
Le promoteur ou son agent commercial — parfois juste un formulaire d’enregistrement à la galerie de vente
Un arrangement privé et informel entre acheteur et vendeur, pas un dépôt auprès d’une autorité étatique
Quand vous le signez
Au tout début, dès que vous choisissez une unité — généralement avant le contrat de réservation ou le dépôt
Voir la chronologie complète du processus d’achat
Coût typique
Souvent gratuit, ou une petite somme de réservation — généralement €0–1,000 · ≈ VND 0–27M
Pratique du marché, pas un barème gouvernemental ; plus petit et plus court qu’un frais de réservation
Validité
Très courte — généralement de 3 à 14 jours, fixée par le promoteur
La réservation expire automatiquement si vous ne passez pas à l’étape suivante à temps
Droit applicable
Principes généraux du contrat (Code civil 2015)
Pas un document défini par la Loi sur le logement 2023 — une étape informelle de pratique commerciale
Nécessaire pour
Certains lancements sur plan et unités de revente très demandées
Optionnel selon la loi — de nombreux vendeurs passent directement au contrat de réservation ou au dépôt

Exemplaire : un contrat de réservation d’un promoteur

Fac-similé annoté A4 d’un contrat de réservation d’un promoteur (EXEMPLAIRE — données fictives, aucune signature ni sceau reproduits). Les encadrés dorés signalent les champs à vérifier : la référence de l’unité, le frais de réservation (le cas échéant) et s’il est remboursable, ainsi que la date limite pour passer à un contrat de réservation ou un dépôt.

Télécharger le spécimen (PDF)
Fac-similé annoté A4 d’un contrat de réservation d’un promoteur (EXEMPLAIRE — données fictives, aucune signature ni sceau reproduits). Les encadrés dorés signalent les champs à vérifier : la référence de l’unité, le frais de réservation (le cas échéant) et s’il est remboursable, ainsi que la date limite pour passer à un contrat de réservation ou un dépôt.Télécharger le spécimen (PDF)

Comment un contrat de réservation s’intègre dans l’achat

⏱ Du même jour à 2 semaines, fixé par le promoteur

Un contrat de réservation est généralement le tout premier document que vous signez, souvent lors de la même visite où vous choisissez une unité — bien avant qu’une somme importante ne soit versée. Il vous offre une courte période pour effectuer des vérifications de base avant de vous engager dans un contrat de réservation payant ou un dépôt.

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    Choisissez l’unité et vérifiez les bases

    ⏱ Même visite◈ Vérification gratuite

    Avant de signer quoi que ce soit, confirmez que le projet détient son permis de construire et ses droits d’utilisation des terres, et que le quota de 30% pour les étrangers dans l’immeuble a encore de la place pour l’unité que vous souhaitez. Cela peut généralement être vérifié en quelques minutes à la galerie de vente et ne vous coûte rien.

    DocumentsPasseport (uniquement pour identification)

    ⚠Une galerie de vente qui ne peut pas vous montrer le suivi du quota ou le permis de construire sur demande est une raison de faire une pause, pas de continuer.

  2. 2

    Signez le formulaire de réservation et payez le frais de réservation, le cas échéant

    ⏱ 1 jour◈ €0–1,000 · ≈ VND 0–27M, si facturé

    Vous signez un formulaire court mentionnant l’unité, son étage et son orientation, ainsi que le prix indicatif, et — si le promoteur en demande un — payez un petit frais de réservation. Demandez par écrit si ce frais est remboursable et obtenez la condition de remboursement sur le formulaire lui-même avant de payer.

    DocumentsCopie du passeport · Formulaire de réservation

    ⚠Les promesses verbales (« Je vous le réserve ») ne sont pas un contrat de réservation — exigez un document daté et signé mentionnant l’unité exacte.

  3. 3

    Utilisez cette courte période pour vous préparer

    ⏱ 3–14 jours◈ €150–500 · ≈ VND 4M–13.5M (examen juridique optionnel)

    Cette période sert à des vérifications de base, pas à une due diligence complète : confirmez votre budget et votre mode de financement, demandez le projet de contrat de réservation ou Contrat de Vente, et — pour les unités de valeur plus élevée — demandez à un avocat indépendant de signaler tout élément inhabituel avant de verser une somme plus importante.

    DocumentsProjet de contrat de réservation ou de contrat de vente

    ⚠Comme la période est si courte, les acheteurs qui attendent le dernier jour pour commencer la due diligence se sentent souvent pressés de signer le document suivant sans examen adéquat.

    → law firms
  4. 4

    Passez à un contrat de réservation, un dépôt ou au contrat de vente

    ⏱ Dans la période de réservation

    Dans la période de réservation, vous passez à l’étape formelle suivante du promoteur — un contrat de réservation ou un contrat de dépôt, selon le projet — et tout frais de réservation déjà payé est normalement imputé sur celui-ci. Si vous décidez de ne pas poursuivre, confirmez par écrit si un remboursement est effectué et quand.

    DocumentsContrat de réservation ou contrat de dépôt

Ce que coûte typiquement un contrat de réservation

Les conditions de réservation sont fixées par chaque promoteur ou agent, pas par un barème gouvernemental — contrairement aux frais d’enregistrement légaux que vous paierez bien plus tard dans l’achat. Beaucoup de réservations sont gratuites ; lorsqu’un frais s’applique, confirmez toujours par écrit les conditions de remboursement avant de payer. Les montants en VND utilisent un taux indicatif ≈27 000 VND/EUR.

—MinMaxBase
Frais de réservation / de blocageGénéralement imputé sur les frais de réservation ou le dépôt si vous poursuivez€0 · Free€1,000 · ≈ VND 27Mfrais fixe, fixé par le promoteur, souvent remboursableAcheteur, au moment de la signature, si facturé
Examen juridique indépendant (optionnel)Lecture rapide du formulaire de réservation et du projet de contrat suivant€150 · ≈ VND 4M€500 · ≈ VND 13.5MponctuelAcheteur, recommandé pour les unités de valeur plus élevée
Traduction certifiée (si nécessaire)Utile lorsque le formulaire de réservation est fourni uniquement en vietnamien€50 · ≈ VND 1.4M€150 · ≈ VND 4Mpar documentAcheteur, optionnel
Total€200 · ≈ VND 5.4M€1,650 · ≈ VND 44.5M

Exemple : réservation d’un appartement sur plan à 380 000 € (≈ 10,26 milliards VND)

Frais de réservation (fixe, remboursable)
€500 · ≈ VND 13.5M
Examen juridique indépendant
€200 · ≈ VND 5.4M
Σ
€700 · ≈ VND 18,9M

Civil Code 2015 (Vietnam) — general basis for private commercial contracts · Market practice observed across major Hanoi developers, 2026 — not a statutory fee schedule

Questions fréquemment posées

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?

Un contrat de réservation est la réservation courte et informelle du promoteur ou de l’agent pour une unité spécifique à un prix indicatif, généralement signé le jour même où vous la choisissez. C’est l’étape la plus légère et la plus précoce dans un achat à Hanoi — bien avant le contrat de réservation, le dépôt ou le Contrat de Vente.

Un contrat de réservation est-il gratuit au Vietnam ?

Souvent, oui — de nombreux promoteurs réservent une unité gratuitement pendant quelques jours, tandis que d’autres facturent un petit frais de réservation généralement remboursable. Il n’existe pas de règle légale à ce sujet, donc confirmez toujours par écrit, avant de signer, si un frais s’applique et s’il est remboursable.

Un contrat de réservation est-il juridiquement contraignant ?

Oui, en tant que contrat civil ordinaire une fois signé, mais il ne crée aucun droit de propriété et est bien plus léger qu’un contrat de réservation ou de dépôt. Sa force obligatoire dépend entièrement de sa propre formulation, car la loi vietnamienne ne le définit pas comme un document spécifique de propriété.

Quelle est la différence entre un contrat de réservation et un contrat de réservation payant ?

Un contrat de réservation est la réservation antérieure, plus courte et généralement moins chère — souvent gratuite — que certains promoteurs utilisent avant un contrat de réservation payant ; d’autres le sautent et passent directement au contrat de réservation. Les deux précèdent le dépôt et le Contrat de Vente notarié.

Puis-je récupérer mes frais de réservation si je change d’avis ?

Cela dépend entièrement de la formulation du formulaire que vous avez signé. Comme les frais de réservation sont fixés par le promoteur et non réglementés, obtenez toujours la condition de remboursement par écrit avant de payer — certains sont entièrement remboursables, d’autres deviennent non remboursables dès la signature.

Les étrangers peuvent-ils signer un contrat de réservation avant d’obtenir un visa ou une carte de résidence temporaire ?

Oui — un contrat de réservation ne nécessite qu’un passeport valide pour l’identification, car il s’agit d’une réservation privée informelle, pas d’un enregistrement de propriété. Un visa ou une carte de résidence temporaire n’est pas nécessaire à ce stade, bien que l’entrée légale au Vietnam soit importante pour les étapes ultérieures.

Combien de temps un contrat de réservation reste-t-il valable ?

Généralement seulement 3 à 14 jours, fixés par le promoteur ou l’agent. Si vous ne passez pas à l’étape suivante — généralement un contrat de réservation ou un dépôt — dans ce délai, la réservation expire et, selon les conditions, tout frais payé peut ne pas être remboursé.

Sources

  • Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — base légale pour le quota de propriété étrangère de 30% à vérifier avant de réserver une unité.
  • Loi foncière 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — base légale pour les droits d’utilisation des terres à vérifier avant de signer.
  • Code civil 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — principes généraux du contrat qui régissent un contrat de réservation en tant que contrat civil privé ordinaire.
  • Ministère de la Construction (Bộ Xây dựng) — portail officiel pour vérifier le permis de construire d’un projet.

On vous demande de signer un formulaire de réservation ? Obtenez d’abord un second avis.

Avant de payer un frais de réservation ou de remettre des documents d’identification, notre bureau de conseil à Hanoi peut vérifier la réputation du promoteur, le quota étranger du projet et les conditions de remboursement de votre contrat de réservation — un second avis indépendant, pas un argumentaire de vente. Dites-nous quel projet et quelle unité vous envisagez et nous répondrons sous 24 heures.

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