Contrat de Vente (SPA) Vietnam

Qu’est-ce qu’un Contrat de Vente pour un achat immobilier au Vietnam ?

Un Contrat de Vente (SPA) — hợp đồng mua bán — est le contrat qui fixe le prix, le calendrier de paiement, la description de l’unité et la date de remise pour un bien immobilier à Hanoi. Une fois entièrement signé, il devient la base légale pour l’enregistrement de votre titre. Réglementé par la Loi sur le logement 2023, il remplace tout contrat de dépôt ou contrat de réservation antérieur.

Contrat de Vente en un coup d’œil

Document

Nom vietnamien: Hợp đồng mua bán (HĐMB); Littéralement « contrat de vente-achat » — le contrat principal de transfert, distinct du contrat de dépôt (đặt cọc) qui le précède généralement
Émis par: Pas un document gouvernemental — pour les unités sur plan ou neuves, c’est le contrat type du promoteur ; pour une revente, il est négocié entre acheteur et vendeur; Un notaire agréé rédige ou certifie les contrats de revente ; les contrats promoteurs suivent un modèle enregistré auprès du Département local de la Construction
Quand vous le signez: Après l’étape de dépôt ou de réservation, une fois le prix, la spécification de l’unité et le calendrier de paiement finalisés — avant la remise et avant l’enregistrement du Livret Rose; Voir notre guide étape par étape du processus d’achat
Coût typique: Pas de frais légaux pour la signature du SPA lui-même — les coûts associés sont la notarisation (revente uniquement), la traduction certifiée et la révision juridique indépendante; Voir la ventilation complète des coûts ci-dessous
Notarisation: Obligatoire pour les contrats de revente entre particuliers ; les ventes promoteurs utilisent généralement un contrat type enregistré qui ne nécessite pas de notarisation; La Loi sur le logement 2023 et ses décrets d’application définissent le cadre applicable
Langue: Rédigé en vietnamien ; de nombreux promoteurs fournissent aussi une traduction anglaise à titre de courtoisie; Le texte vietnamien est la seule version légalement contraignante
Droit applicable: Loi sur le logement 2023 · Loi foncière 2024 · Décret 95/2024/ND-CP; En vigueur depuis le 1er janvier 2025
Nécessaire pour: Établir votre revendication de propriété et le dossier de base pour l’enregistrement ultérieur du Livret Rose; La signature du SPA n’est pas, en soi, une preuve de propriété

Exemplaire : un Contrat de Vente à Hanoi

Fac-similé annoté A4 d’un hợp đồng mua bán typique (EXEMPLAIRE — données fictives, sans signatures ni sceaux officiels). Les encadrés dorés indiquent les champs qu’un acheteur étranger doit vérifier en priorité : les noms légaux complets des parties, la description et la surface de l’unité, le prix en lettres et en chiffres, le calendrier de paiement, et la date de remise.Télécharger le spécimen (PDF)

Comment un Contrat de Vente se construit

⏱ 2 à 6 semaines du projet à la signature

Le SPA est négocié une fois votre dépôt ou contrat de réservation en place. Voici la séquence que notre bureau observe le plus souvent pour un acheteur étranger à Hanoi, depuis la réception du projet jusqu’au moment où il devient la base de votre dossier Livret Rose.

1
Recevoir et examiner le projet de SPA
⏱ 3–7 jours
Le promoteur — ou, pour une revente, l’avocat du vendeur — émet le projet de contrat une fois votre dépôt confirmé et la spécification de l’unité verrouillée. Vérifiez-le par rapport au contrat de réservation ou de dépôt : le prix, le numéro de l’unité, la surface et le calendrier de paiement doivent correspondre exactement.
DocumentsProjet de SPA · Contrat de dépôt ou de réservation · Passeport
⚠Un projet modifiant la surface, le prix ou les échéances de paiement par rapport à ce qui vous a été initialement communiqué est une source fréquente de litiges — signalez toute divergence avant de signer, pas après.
2
Faire réviser le contrat de manière indépendante
⏱ 3–7 jours◈ 150 €–600 € pour une révision juridique indépendante
Demandez à un avocat vietnamien agréé, indépendant du promoteur ou de l’agent du vendeur, de vérifier le prix indiqué en lettres et en chiffres, le calendrier de paiement, la date de remise, le statut du quota de propriété étrangère de l’immeuble, et les clauses pénales en cas de retard de paiement ou de remise, de part et d’autre.
DocumentsProjet de SPA · Confirmation du quota de propriété étrangère du projet, si disponible
⚠Un calendrier de paiement qui demande la majeure partie du prix avant tout jalon réel de construction présente un profil de risque plus élevé — comparez-le à l’avancement réel du projet sur site.
3
Signer — et faire notarier, si la vente est une revente
⏱ Le jour même
Pour un achat sur plan ou neuf auprès d’un promoteur, vous signez le contrat type enregistré du promoteur, généralement sans notarisation. Pour une revente entre particuliers, le contrat doit être notarié, en personne ou via une procuration notariée si vous signez depuis l’étranger.
DocumentsSPA signé ou notarié · Passeport · Procuration (si signature depuis l’étranger)
4
Payer selon le calendrier fixé dans le SPA
⏱ En cours, pendant la période de construction ou de remise
Les versements sont effectués par virement bancaire selon les jalons inscrits dans le contrat — généralement liés à l’avancement des travaux pour les unités sur plan. Conservez chaque reçu de virement : avec le SPA, ils font partie de votre dossier pour l’enregistrement ultérieur du Livret Rose.
DocumentsReçus de virement bancaire
5
Passer à la remise et à l’enregistrement du Livret Rose
⏱ Après paiement complet et remise
Une fois le dernier versement effectué et les procès-verbaux de remise signés, le SPA devient le document central de votre dossier d’enregistrement de propriété au Bureau d’enregistrement foncier du district.
DocumentsProcès-verbaux de remise · Reçus de paiement complets

Quels sont les coûts de signature d’un Contrat de Vente

Le prix d’achat lui-même est payé selon le calendrier du SPA et n’est pas indiqué ici — ce tableau couvre les coûts de préparation, de vérification et de signature du contrat. Exemple chiffré sur un appartement à 530 000 €, la médiane de Tây Hồ utilisée systématiquement dans nos guides.

—	Min	Max	Base
Frais de notaire (contrats de revente uniquement)Non applicable aux ventes promoteurs sous forme standard, généralement non notariées	€150 (≈ 4,100,000 VND)	€500 (≈ 13,800,000 VND)	ponctuels, liés à la valeurAcheteur, chez un notaire
Traduction certifiéeLe texte vietnamien reste la seule version légalement contraignante	€100 (≈ 2,750,000 VND)	€300 (≈ 8,300,000 VND)	ponctuelleAcheteur, si aucune version bilingue n’existe
Révision juridique indépendanteVérifie le prix, le calendrier de paiement, la date de remise et le statut du quota	€150 (≈ 4,100,000 VND)	€600 (≈ 16,600,000 VND)	ponctuelle, recommandéeAcheteur, avant signature
Contribution au fonds de maintenanceContribution standard au fonds de réserve pour les nouveaux développements	2%	2%	% du prix, sur plan/neufAcheteur, généralement avec le dernier versement
Total	≈ €400 (≈ 11,000,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund	≈ €1,400 (≈ 38,600,000 VND) — excl. the purchase price and maintenance fund

Exemple : appartement à 530 000 € (médiane Tây Hồ), achat sur plan

Révision juridique indépendante: €350 (≈ 9,700,000 VND)
Traduction certifiée: €180 (≈ 5,000,000 VND)
Fonds de maintenance (2 %): €10,600 (≈ 292,000,000 VND)
Σ: 11 130 € (≈ 307 000 000 VND)

Housing Law 2023 · Decree 95/2024/ND-CP

Avocats qui révisent les Contrats de Vente pour acheteurs étrangers

Frasers Law Company

4.2 / 5

Premier cabinet à avoir obtenu une licence de cabinet étranger au Vietnam (32 ans, 17 practices). Corporate & M&A, Real Estate & Construction, banking & finance, foreign investment, data protection, compliance. Conseil international pour entreprises étrangères investissant au Vietnam.

Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN

Vision & Associates

★

Investissement étranger, immobilier, corporate/M&A, propriété intellectuelle, conseil - ~90 avocats/conseils

Hanoi · Vietnamien, Anglais

GV Lawyers (Global Vietnam Lawyers)

★

Conveyancing immobilier, due diligence, acquisition foncière, conseil aux acheteurs étrangers, transactions résidentielles/commerciales

Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais

Russin & Vecchi

4.1 / 5

Cabinet international parmi les premiers cabinets étrangers licenciés au Vietnam (1993, ~4 associés/20 avocats). 17 domaines dont Real Estate & Construction, FDI & corporate, M&A, IP, banking/capital markets, employment, fiscalité. Sert investisseurs étrangers (référencé pour l'assistance juridique par l'ambassade US).

Ho Chi Minh City + Hanoi · EN, VN

→ law firms

Questions fréquemment posées

Qu’est-ce qu’un Contrat de Vente au Vietnam ?

Un Contrat de Vente (hợp đồng mua bán) est le contrat qui fixe le prix, la description de l’unité, le calendrier de paiement et la date de remise pour un achat immobilier. Il remplace tout contrat de dépôt ou de réservation antérieur et devient la base pour l’enregistrement ultérieur de la propriété.

Un Contrat de Vente doit-il être notarié ?

Cela dépend du type de vente. Une revente entre particuliers doit être notariée. Un achat auprès d’un promoteur utilise généralement un contrat type enregistré, qui ne nécessite pas de notarisation — votre avocat peut confirmer ce qui s’applique à votre unité spécifique.

Existe-t-il un modèle gratuit de Contrat de Vente que je peux utiliser ?

Nous déconseillons de se fier à un modèle générique téléchargé. Les contrats promoteurs suivent un formulaire enregistré auprès du Département local de la Construction, et les contrats de revente sont rédigés ou certifiés par un notaire — un modèle inadapté peut omettre des clauses nécessaires. Notre exemplaire ci-dessus montre les champs à vérifier sur votre propre projet.

Puis-je signer le SPA avant que l’unité soit terminée ?

Oui — pour les achats sur plan, c’est la séquence normale, avec des versements liés à l’avancement des travaux plutôt qu’à l’achèvement. Renseignez-vous sur la garantie bancaire du promoteur pour le projet avant de verser un acompte avant la remise.

Que se passe-t-il si le promoteur manque la date de remise inscrite dans le SPA ?

Un SPA bien rédigé inclut une clause pénale pour retard de remise, généralement un pourcentage journalier ou mensuel du montant payé. Vérifiez cette clause — et si elle est mutuelle, s’appliquant également en cas de retard de votre part — avant de signer, pas après un retard.

Puis-je signer un Contrat de Vente à distance, depuis l’étranger ?

Oui, via une procuration notariée donnée à un représentant de confiance, typiquement un avocat. Les règles d’éligibilité sous-jacentes pour les acheteurs étrangers — la durée de propriété de 50 ans et le quota de 30 % par bâtiment — s’appliquent toujours, quel que soit le lieu de signature.

Comment le SPA se rapporte-t-il à mon Livret Rose ?

Le SPA n’est pas en soi une preuve de propriété. Une fois qu’il est entièrement signé, payé et que les procès-verbaux de remise sont signés, il devient le document central du dossier utilisé pour enregistrer votre titre — le Livret Rose — au Bureau d’enregistrement foncier du district.

Sources

Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — régit le contrat de vente pour les biens résidentiels
Loi foncière 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — régit les droits d’usage des terres sous-jacents au titre de propriété
Décret 95/2024/ND-CP — décret d’application détaillant l’application de la Loi sur le logement 2023, y compris les exigences de notarisation et de contrat type

Du projet à la signature : le SPA en 2–6 semainesMaison Hanoi

Faites réviser votre Contrat de Vente avant de signer

Envoyez-nous le projet, avec le nom du projet et votre calendrier de paiement, et notre bureau de conseil à Hanoi vérifie le prix, les échéances de paiement et la clause de remise avant votre signature. Nous répondons sous 24 heures — sans engagement, et jamais en remplacement de votre propre avocat.

Contrat de Vente (SPA) : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir