La burocrazia spiegata
Contratto di prenotazione: cos’è, perché è importante, come ottenerlo
Cos’è un contratto di prenotazione in Vietnam?
Un contratto di prenotazione è il contratto privato del costruttore che riserva una specifica unità a Hanoi a un prezzo fisso per un breve periodo — solitamente da 7 a 30 giorni — mentre completi la due diligence prima di firmare il vincolante Contratto di Compravendita. Non è un documento governativo, e normalmente si applica una quota di prenotazione a pagamento.
Contratto di prenotazione a colpo d’occhio
Documento- Nome vietnamita
- Thỏa thuận đặt chỗ / phiếu đăng ký giữ chỗ
- La dicitura varia a seconda del costruttore — è un termine commerciale, non giuridico fisso, quindi leggi attentamente l’intestazione del tuo contratto
- Emesso da
- Il costruttore (chủ đầu tư) o il suo agente di vendita autorizzato
- Un contratto civile privato tra acquirente e venditore, non un documento emesso da un’autorità statale o dall’ufficio terreni
- Quando lo firmi
- All’inizio dell’acquisto, subito dopo aver scelto un’unità — prima del Contratto di Compravendita (SPA)
- Vedi la timeline completa del processo di acquisto
- Costo tipico
- €1.000–5.000 · ≈ VND 27M–135M quota di prenotazione
- Stabilito dal costruttore, non da un tariffario governativo; solitamente accreditato come caparra
- Validità
- 7–30 giorni, stabilita dal costruttore
- La prenotazione decade se il SPA non viene firmato entro questo termine
- Legge applicabile
- Principi generali contrattuali (Codice Civile 2015)
- Non è un documento definito dalla Legge sulla Casa 2023 — è una prassi commerciale
- Richiesto per
- La maggior parte degli acquisti su planimetria; alcune prenotazioni di rivendita
- Non obbligatorio per legge — alcuni venditori passano direttamente al SPA senza una fase di prenotazione separata
Esemplare: contratto di prenotazione di un costruttore
Come si inserisce il contratto di prenotazione nell’acquisto
⏱ 1–5 settimane, stabilito dal costruttore
Il contratto di prenotazione è solitamente il primo documento che firmi dopo aver scelto un’unità — molto prima che vengano scambiati importi rilevanti. Serve a bloccare l’unità e il prezzo per te mentre entrambe le parti preparano il contratto vincolante, e quattro verifiche sono importanti nel breve periodo che apre.
- 1
Scegli l’unità e verifica il costruttore
⏱ Da stesso giorno a 1 settimana◈ Verifica gratuita · revisione consulenziale €150–500 · ≈ VND 4M–13.5M
Prima di pagare qualsiasi cosa, conferma che il progetto abbia il permesso di costruzione e i diritti di utilizzo del terreno e — per una torre su planimetria — una valida garanzia bancaria (bảo lãnh) da una banca nella lista approvata dalla Banca Statale del Vietnam. Ricontrolla che la quota del 30% per stranieri dell’edificio sia ancora disponibile per l’unità che desideri, poiché la disponibilità può cambiare tra la tua prima richiesta e la visita alla galleria vendite.
DocumentsPassaporto
⚠La mancanza di una garanzia bancaria su una torre su planimetria è la causa più comune di perdita delle caparre.
- 2
Paga la quota di prenotazione e firma il contratto di prenotazione
⏱ 1 giorno◈ €1.000–5.000 · ≈ VND 27M–135M
Paghi una quota di prenotazione e firmi il contratto di prenotazione, che blocca il riferimento dell’unità, il piano e l’orientamento, e il prezzo di vendita per un periodo fisso — tipicamente da 7 a 30 giorni. La quota è stabilita dal costruttore, non da alcun tariffario governativo, e solitamente viene detratta dalla tua caparra una volta firmato il SPA. Conserva insieme l’originale firmato e la ricevuta di pagamento — ti serviranno entrambi in caso di controversia.
DocumentsPassaporto · Contratto di prenotazione · Ricevuta di pagamento
⚠Ottieni per iscritto le condizioni di rimborso prima di pagare — molte quote di prenotazione diventano non rimborsabili nel momento in cui firmi, anche se poi ti ritiri.
- 3
Usa il periodo per una due diligence indipendente
⏱ 7–30 giorni◈ €150–500 · ≈ VND 4M–13.5M (revisione legale opzionale)
Questo breve periodo è la tua migliore opportunità per far esaminare da un avvocato vietnamita autorizzato la bozza del Contratto di Compravendita, confermare la lettera di garanzia bancaria e controllare il fascicolo legale del venditore o del costruttore — registrazione aziendale, storico delle consegne, eventuali contenziosi pendenti — prima di impegnarti finanziariamente oltre la quota di prenotazione.
DocumentsBozza SPA · Lettera di garanzia bancaria · Fascicolo legale del progetto
⚠Saltare questo passaggio è il rimpianto più comune degli acquirenti stranieri dopo aver firmato sotto pressione temporale.
- 4
Firma il Contratto di Compravendita (SPA)
⏱ Entro il periodo di prenotazione◈ 30–70% del prezzo alla prima rata
Entro il periodo di prenotazione, firmi il SPA — il contratto vincolante — e paghi la prima rata, tipicamente dal 30% al 70% del prezzo a seconda del piano di pagamento. La quota di prenotazione viene normalmente detratta da questo primo pagamento; conferma le modalità esatte nel SPA stesso, e firma solo quando prezzo, unità e piano di pagamento corrispondono a quanto concordato nella fase di prenotazione.
DocumentsSPA · Piano di pagamento
Quanto costa tipicamente un contratto di prenotazione
Queste sono tariffe commerciali stabilite dal costruttore, non tariffe regolamentate dal governo — a differenza della tassa di registrazione statutaria o del fondo di manutenzione che pagherai in seguito, nessun circolare o decreto stabilisce la quota di prenotazione. Conferma sempre l’importo esatto e le condizioni di rimborso per iscritto prima di pagare. Le cifre in VND usano un tasso indicativo di ≈27.000 VND/EUR.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Quota di prenotazione / riservaSolitamente accreditata come caparra se si procede al SPA | €1,000 · ≈ VND 27M | €5,000 · ≈ VND 135M | tariffa fissa o ~1% del prezzo, stabilita dal costruttoreAcquirente, al momento della firma |
| Revisione legale indipendente (opzionale)Copre la lettura da parte di un avvocato dei termini di prenotazione e della bozza SPA | €150 · ≈ VND 4M | €500 · ≈ VND 13.5M | una tantumAcquirente, consigliata ma non obbligatoria |
| Traduzione certificata (se necessaria)Utile quando il costruttore fornisce solo un contratto in lingua vietnamita | €50 · ≈ VND 1.4M | €150 · ≈ VND 4M | per documentoAcquirente, opzionale |
| Total | €1,200 · ≈ VND 32M | €5,650 · ≈ VND 153M |
Esempio: prenotazione di un appartamento off-plan da €450.000 (≈ VND 12,15 miliardi)
- Quota di prenotazione (~1% del prezzo)
- €4,500 · ≈ VND 121.5M
- Revisione legale indipendente
- €300 · ≈ VND 8.1M
- Σ
- €4.800 · ≈ VND 129,6M
Civil Code 2015 (Vietnam) — general basis for private commercial contracts · Market practice observed across major Hanoi developers, 2026 — not a statutory fee schedule
Domande frequenti
Cos’è un contratto di prenotazione?
Un contratto di prenotazione (a volte chiamato modulo di riserva) è il contratto privato del costruttore che riserva una specifica unità a Hanoi a un prezzo fisso per un periodo limitato, solitamente da 7 a 30 giorni. Firmarlo non equivale ad acquistare — ti impegni completamente solo quando firmi il Contratto di Compravendita (SPA).
Un contratto di prenotazione è legalmente vincolante in Vietnam?
Sì, come un normale contratto civile secondo la legge contrattuale vietnamita generale — ma non è un documento di proprietà immobiliare e non crea diritti di proprietà. I suoi termini (quota, condizioni di rimborso, penali) sono stabiliti dal costruttore, quindi leggili attentamente prima di firmare.
La quota di prenotazione è rimborsabile?
Dipende interamente dalla formulazione del tuo contratto di prenotazione. Molti costruttori rendono la quota non rimborsabile se l’acquirente si ritira, mentre solitamente viene accreditata come caparra se si procede al SPA. Conferma sempre la clausola di rimborso per iscritto prima di pagare.
Ho bisogno di un avvocato prima di firmare un contratto di prenotazione?
Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato. Il periodo di prenotazione è la tua migliore opportunità per far controllare da un avvocato vietnamita indipendente la garanzia bancaria del costruttore, la quota di proprietà straniera del progetto e la bozza SPA prima di impegnarti finanziariamente.
Qual è la differenza tra un contratto di prenotazione e il Contratto di Compravendita?
Il contratto di prenotazione è una riserva a breve termine con una quota modesta; il SPA è il contratto di vendita vincolante, che di solito richiede dal 30% al 70% del prezzo e stabilisce il trasferimento di proprietà. La quota di prenotazione viene solitamente detratta dal primo pagamento del SPA.
Gli stranieri possono firmare un contratto di prenotazione prima di ricevere il visto o il TRC?
Sì — un contratto di prenotazione richiede solo un passaporto valido, poiché è un contratto privato di riserva, non una registrazione immobiliare. Un visto o una Carta di Residenza Temporanea non sono necessari a questo stadio, anche se la documentazione legale di ingresso sarà importante per le fasi successive.
Quanto dura la validità di un contratto di prenotazione?
I costruttori di solito stabiliscono un periodo da 7 a 30 giorni tra il contratto di prenotazione e la firma del SPA. Se non firmi il SPA entro tale periodo, la prenotazione può decadere e, a seconda dei termini contrattuali, la quota di prenotazione può essere trattenuta.
Fonti
- Legge sulla Casa 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — regola i diritti di proprietà straniera e la quota di unità menzionata in questa pagina; il contratto di prenotazione stesso è al di fuori di questa legge, come contratto commerciale privato.
- Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — fondamento dei diritti di utilizzo del terreno e del quadro di proprietà straniera che un acquirente verifica prima di prenotare un’unità.
- Codice Civile 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — base legale generale per contratti civili privati come il contratto di prenotazione (nessun URL ufficiale in inglese disponibile; citato solo per riferimento).
Prenoti un’unità? Fai prima esaminare il tuo contratto di prenotazione.
Prima di pagare una quota di prenotazione, il nostro desk consulenziale di Hanoi può verificare la garanzia bancaria del costruttore, la quota straniera del progetto e le condizioni di rimborso del tuo contratto di prenotazione — un secondo parere indipendente, non una proposta commerciale. Dicci quale progetto e unità stai considerando e risponderemo entro 24 ore.