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La burocrazia spiegata

Contratto di prenotazione: cos’è, perché è importante, come ottenerlo

Cos’è un contratto di prenotazione in Vietnam?

Un contratto di prenotazione è il primo e più leggero passo nell’acquisto a Hanoi: una breve, informale prenotazione di un’unità specifica — spesso gratuita o con una piccola caparra rimborsabile — mentre si completano le verifiche di base prima di passare a un contratto di prenotazione a pagamento o a un deposito. Non è una registrazione governativa e, da solo, non crea diritti di proprietà.

Contratto di prenotazione in sintesi

Documento
Nome vietnamita
Thỏa thuận giữ chỗ (giữ chỗ)
Termine commerciale usato in modo generico da sviluppatori e agenti — non un documento definito dalla legge vietnamita sulla proprietà, quindi la formulazione varia da progetto a progetto
Emesso da
Lo sviluppatore o il suo agente di vendita — a volte solo un modulo di registrazione presso la galleria vendite
Un accordo privato e informale tra acquirente e venditore, non una registrazione presso alcuna autorità statale
Quando lo si firma
All’inizio, appena si sceglie un’unità — di solito prima del contratto di prenotazione o del deposito
Vedi la timeline completa del processo di acquisto
Costo tipico
Spesso gratuito, o una piccola caparra — comunemente €0–1.000 · ≈ VND 0–27M
Pratica di mercato, non un tariffario governativo; più piccolo e breve rispetto a una caparra di prenotazione
Validità
Molto breve — tipicamente da 3 a 14 giorni, stabilita dallo sviluppatore
La prenotazione decade automaticamente se non si procede al passo successivo in tempo
Legge applicabile
Principi generali contrattuali (Codice Civile 2015)
Non è un documento definito dalla Legge sulla Casa 2023 — un passaggio informale di prassi commerciale
Richiesto per
Alcuni lanci off-plan e unità di rivendita ad alta domanda
Facoltativo per legge — molti venditori saltano direttamente al contratto di prenotazione o al deposito

Esemplare: contratto di prenotazione di uno sviluppatore

Facsimile annotato A4 di un contratto di prenotazione di uno sviluppatore (ESEMPLARE — dati fittizi, nessuna firma o sigillo riprodotto). I richiami in oro evidenziano i campi da controllare: il riferimento all’unità, la caparra (se presente) e se è rimborsabile, e la scadenza per passare al contratto di prenotazione o deposito.

Scarica il facsimile (PDF)
Facsimile annotato A4 di un contratto di prenotazione di uno sviluppatore (ESEMPLARE — dati fittizi, nessuna firma o sigillo riprodotto). I richiami in oro evidenziano i campi da controllare: il riferimento all’unità, la caparra (se presente) e se è rimborsabile, e la scadenza per passare al contratto di prenotazione o deposito.Scarica il facsimile (PDF)

Come si inserisce un contratto di prenotazione nell’acquisto

⏱ Da stesso giorno a 2 settimane, stabilito dallo sviluppatore

Un contratto di prenotazione è di solito il primissimo documento che si firma, spesso nella stessa visita in cui si sceglie l’unità — molto prima che somme importanti vengano versate. Ti garantisce una breve finestra per completare le verifiche di base prima di impegnarti in un contratto di prenotazione a pagamento o deposito.

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    Scegli l’unità e verifica le basi

    ⏱ Stessa visita◈ Verifica gratuita

    Prima di firmare qualsiasi cosa, conferma che il progetto possieda il permesso di costruzione e i diritti di utilizzo del terreno, e che la quota straniera del 30% dell’edificio abbia ancora spazio per l’unità che desideri. Questo di solito si verifica in pochi minuti presso la galleria vendite e non costa nulla.

    DocumentsPassaporto (solo per identificazione)

    ⚠Una galleria vendite che non può mostrarti su richiesta il tracker della quota o il permesso di costruzione è un motivo per fermarsi, non per procedere.

  2. 2

    Firma il modulo di prenotazione e paga la caparra, se prevista

    ⏱ 1 giorno◈ €0–1.000 · ≈ VND 0–27M, se richiesta

    Firma un modulo breve che indica l’unità, il piano e l’orientamento, e il prezzo indicativo, e — se lo sviluppatore lo richiede — paga una piccola caparra. Chiedi per iscritto se la caparra è rimborsabile e ottieni la condizione di rimborso sul modulo stesso prima di pagare.

    DocumentsCopia del passaporto · Modulo di prenotazione

    ⚠Promesse verbali ("Te lo tengo") non sono un contratto di prenotazione — insisti su un documento datato e firmato che nomini l’unità esatta.

  3. 3

    Usa la breve finestra per prepararti

    ⏱ 3–14 giorni◈ €150–500 · ≈ VND 4M–13.5M (revisione legale opzionale)

    Questa finestra serve per le verifiche di base, non per una completa due diligence: conferma il tuo budget e la modalità di finanziamento, richiedi la bozza del contratto di prenotazione o del Contratto di Compravendita, e — per unità di valore più elevato — chiedi a un avvocato indipendente di segnalare eventuali anomalie prima di versare somme più consistenti.

    DocumentsBozza del contratto di prenotazione o SPA

    ⚠Poiché la finestra è così breve, gli acquirenti che iniziano la due diligence all’ultimo giorno spesso si sentono sotto pressione a firmare il documento successivo senza una revisione adeguata.

    → law firms
  4. 4

    Passa a un contratto di prenotazione, deposito o SPA

    ⏱ Entro la finestra di prenotazione

    Entro la finestra di prenotazione, si passa al passo formale successivo dello sviluppatore — un contratto di prenotazione o un contratto di deposito, a seconda del progetto — e qualsiasi caparra già versata viene normalmente accreditata su di esso. Se decidi di non procedere, conferma per iscritto se e quando viene emesso un rimborso.

    DocumentsContratto di prenotazione o contratto di deposito

Quanto costa tipicamente un contratto di prenotazione

I termini della prenotazione sono stabiliti da ciascun sviluppatore o agente, non da alcun tariffario governativo — a differenza della tassa di registrazione statutaria che pagherai molto più avanti nell’acquisto. Molte prenotazioni sono gratuite; dove è prevista una caparra, conferma sempre per iscritto le condizioni di rimborso prima di pagare. Le cifre in VND usano un tasso indicativo ≈27.000 VND/EUR.

—MinMaxBase
Caparra / tassa di prenotazioneDi solito accreditata sulla caparra o deposito se si procede€0 · Free€1,000 · ≈ VND 27Mtariffa fissa, stabilita dallo sviluppatore, spesso rimborsabileAcquirente, al momento della firma, se richiesta
Revisione legale indipendente (opzionale)Lettura breve del modulo di prenotazione e della bozza del contratto successivo€150 · ≈ VND 4M€500 · ≈ VND 13.5Muna tantumAcquirente, consigliata per unità di valore più elevato
Traduzione certificata (se necessaria)Utile quando il modulo di prenotazione è fornito solo in vietnamita€50 · ≈ VND 1.4M€150 · ≈ VND 4Mper documentoAcquirente, opzionale
Total€200 · ≈ VND 5.4M€1,650 · ≈ VND 44.5M

Esempio: prenotazione di un appartamento off-plan da €380.000 (≈ VND 10,26 miliardi)

Caparra (fissa, rimborsabile)
€500 · ≈ VND 13.5M
Revisione legale indipendente
€200 · ≈ VND 5.4M
Σ
€700 · ≈ VND 18,9M

Civil Code 2015 (Vietnam) — general basis for private commercial contracts · Market practice observed across major Hanoi developers, 2026 — not a statutory fee schedule

Domande frequenti

Cos’è un contratto di prenotazione?

Un contratto di prenotazione è la breve e informale prenotazione dello sviluppatore o agente su un’unità specifica a un prezzo indicativo, di solito firmato lo stesso giorno in cui la scegli. È il passo più leggero e iniziale nell’acquisto a Hanoi — molto prima del contratto di prenotazione a pagamento, deposito o Contratto di Compravendita.

Un contratto di prenotazione è gratuito in Vietnam?

Spesso sì — molti sviluppatori riservano un’unità senza costi per alcuni giorni, mentre altri richiedono una piccola caparra, di solito rimborsabile. Non esiste una regola statutaria in merito, quindi conferma sempre per iscritto, prima di firmare, se si applica una caparra e se è rimborsabile.

Un contratto di prenotazione è legalmente vincolante?

Sì, come contratto civile ordinario una volta firmato, ma non crea diritti di proprietà ed è molto più leggero di un contratto di prenotazione o deposito. La sua forza vincolante dipende interamente dalla sua formulazione, poiché la legge vietnamita non lo definisce come un documento specifico di proprietà.

Qual è la differenza tra un contratto di prenotazione e un contratto di prenotazione a pagamento?

Un contratto di prenotazione è il passo precedente, più breve e tipicamente meno costoso — spesso gratuito — che alcuni sviluppatori usano prima di un contratto di prenotazione a pagamento; altri lo saltano e passano direttamente a quest’ultimo. Entrambi precedono il deposito e il Contratto di Compravendita notarile.

Posso riavere indietro la caparra di prenotazione se cambio idea?

Dipende interamente dalla formulazione del modulo che hai firmato. Poiché le caparre di prenotazione sono stabilite dallo sviluppatore e non regolamentate, ottieni sempre la condizione di rimborso per iscritto prima di pagare — alcune sono completamente rimborsabili, altre diventano non rimborsabili nel momento in cui firmi.

Gli stranieri possono firmare un contratto di prenotazione prima di ricevere un visto o TRC?

Sì — un contratto di prenotazione richiede solo un passaporto valido per l’identificazione, poiché è una prenotazione privata informale, non una registrazione immobiliare. Un visto o una Carta di Soggiorno Temporaneo non sono necessari a questo stadio, anche se l’ingresso legale in Vietnam sarà importante per i passaggi successivi.

Quanto dura la validità di un contratto di prenotazione?

Tipicamente solo da 3 a 14 giorni, stabiliti dallo sviluppatore o agente. Se non si procede al passo successivo — di solito un contratto di prenotazione a pagamento o deposito — entro tale finestra, la prenotazione decade e, a seconda dei termini, eventuali somme versate potrebbero non essere restituite.

Fonti

  • Legge sulla Casa 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — base legale per la quota di proprietà straniera del 30% da verificare prima di prenotare un’unità.
  • Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — base legale per i diritti di utilizzo del terreno da verificare prima di firmare.
  • Codice Civile 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — principi generali contrattuali che regolano un contratto di prenotazione come contratto civile privato ordinario.
  • Ministero delle Costruzioni (Bộ Xây dựng) — portale ufficiale per verificare il permesso di costruzione di un progetto.

Ti hanno chiesto di firmare un modulo di prenotazione? Prima chiedi un secondo parere.

Prima di pagare qualsiasi caparra o consegnare documenti di identificazione, il nostro desk di consulenza a Hanoi può verificare la reputazione dello sviluppatore, la quota straniera del progetto e le condizioni di rimborso del tuo contratto di prenotazione — un secondo parere indipendente, non una proposta commerciale. Dicci quale progetto e unità stai considerando e risponderemo entro 24 ore.

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