Acquistare proprietà in Vietnam come straniero: la guida completa

Il Vietnam non riconosce la proprietà privata del terreno per nessuno, né stranieri né vietnamiti. La Legge sulla Terra 2024 e la Legge sull'Abitazione 2023 — i due statuti che regolano ogni acquisto in questa guida — stabiliscono invece un sistema di diritti d'uso del terreno, registrati su un certificato che ogni acquirente alla fine detiene a proprio nome: il Sổ hồng, o Libro Rosa. Ciò che un acquirente straniero acquisisce realmente è la proprietà dell'edificio — un appartamento, o in alcuni progetti una casa con terreno — insieme al diritto di usare il terreno sottostante, non il terreno stesso.

Questa distinzione è importante perché determina la durata della tua proprietà. I cittadini vietnamiti detengono i loro diritti d'uso del terreno su base stabile, effettivamente indefinita. Gli stranieri li detengono per 50 anni, rinnovabili una volta — un orizzonte definito senza equivalente nei mercati di proprietà libera che molti acquirenti europei conoscono, e che vale la pena considerare rispetto al proprio arco temporale. Il Decreto 95/2024 stabilisce i dettagli amministrativi che rendono questo diritto di proprietà operativo nella pratica, incluso come viene gestito il rinnovo.

Due ulteriori limiti definiscono ciò che è effettivamente disponibile. Gli acquisti stranieri sono limitati al 30% degli appartamenti in ogni singolo edificio, e a 250 case con terreno per quartiere (un quartiere conta circa 10.000 residenti) — e nessun acquisto straniero è possibile in una zona militare o di sicurezza nazionale designata. Nulla di tutto ciò è negoziabile progetto per progetto: una volta che la quota di un edificio è piena, nessuna ulteriore vendita straniera può produrre un Libro Rosa valido, motivo per cui la verifica della quota è il primo punto in ogni checklist seria di due diligence. La nostra analisi completa della legge immobiliare vietnamita per stranieri copre ciascuna di queste regole in dettaglio.

All'interno di un progetto approvato, gli acquirenti stranieri possono scegliere tra due percorsi principali. Il più comune è un acquisto diretto a proprio nome: un appartamento, o — dove lo sviluppo lo consente — una casa con terreno o una casa a schiera, ciascuno soggetto alle stesse regole di durata di 50 anni e quote descritte sopra. Un numero minore di acquirenti acquista invece tramite una struttura societaria vietnamita, tipicamente quando l'uso previsto è commerciale o un'attività è già stabilita localmente; questo percorso comporta obblighi di conformità propri ed è consigliabile discuterne con un avvocato autorizzato prima di impegnarsi. Consulta la nostra guida ai tipi di proprietà aperti agli acquirenti stranieri per confrontare appartamenti, case con terreno e acquisti societari.

Il finanziamento è il vincolo che la maggior parte dei primi acquirenti sottovaluta. Un mutuo locale è generalmente non disponibile per gli stranieri non residenti, e anche gli acquirenti residenti con un valido TRC trovano l'idoneità limitata. In pratica, la maggior parte degli acquisti stranieri a Hanoi è finanziata da risparmi personali, dalla vendita di beni nel paese d'origine, o da finanziamenti ottenuti con un prestatore nel paese d'origine dell'acquirente, poi trasferiti in Vietnam tramite il sistema bancario — una tracciabilità chiara è importante per ogni futura rivendita o rimpatrio di fondi. La nostra guida al finanziamento di un acquisto immobiliare a Hanoi illustra le opzioni realistiche in dettaglio.

Dove acquisti influenza l'esperienza tanto quanto cosa acquisti. L'attività degli acquirenti stranieri a Hanoi si concentra in pochi distretti — quartieri lacustri con una comunità di espatriati consolidata, il quartiere diplomatico e nuove township costruite attorno a grandi sviluppi integrati — ciascuno con un diverso mix di stock di appartamenti, stile di vita e pendolarismo. Piuttosto che citare cifre che cambiano mensilmente, manteniamo mediane e annunci disponibili in tempo reale nelle pagine di distretto e mercato qui sotto; inizia con la nostra guida su dove comprare a Hanoi per abbinare un distretto alle tue esigenze.

• Legge sull'Abitazione 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — diritti di proprietà straniera, termini e quote.
• Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — il quadro dei diritti d'uso del terreno alla base di tutta la proprietà immobiliare in Vietnam.
• Legge sul Commercio Immobiliare 2023 (Luật Kinh doanh Bất động sản, No. 29/2023/QH15) — regole che governano le transazioni di vendita e acquisto.
• Decreto 96/2024/ND-CP — dettagli attuativi per la Legge sul Commercio Immobiliare.
• Decreto 95/2024/ND-CP — dettagli attuativi per la Legge sull'Abitazione, incluso il rinnovo del termine di 50 anni (attualmente nessun URL ufficiale in inglese pubblicato).
• Dipartimento Generale delle Tasse (Tổng cục Thuế) — amministrazione delle tasse di registrazione e delle imposte immobiliari.