Immobilienkauf in Vietnam als Ausländer: der vollständige Leitfaden

Vietnam kennt kein Konzept des privaten Landbesitzes für niemanden, weder für Ausländer noch für Vietnamesen. Das Landgesetz 2024 und das Wohnungsgesetz 2023 — die beiden Gesetze, die jeden Kauf in diesem Leitfaden regeln — etablieren stattdessen ein System von Landnutzungsrechten, die auf einem Zertifikat vermerkt sind, das jeder Käufer letztlich auf seinen Namen erhält: das Sổ hồng oder Pink Book. Was ein ausländischer Käufer tatsächlich erwirbt, ist das Eigentum am Gebäude — einer Wohnung oder in einigen Projekten einem Haus mit Grundstück — zusammen mit dem Recht, das darunterliegende Land zu nutzen, nicht das Land selbst.

Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie die Laufzeit Ihres Eigentums bestimmt. Vietnamesische Staatsbürger halten ihre Landnutzungsrechte auf einer stabilen, praktisch unbefristeten Basis. Ausländer halten diese für 50 Jahre, einmal verlängerbar — ein definierter Zeitraum ohne Äquivalent in den freien Märkten, die viele europäische Käufer von zu Hause kennen, und einer, den Sie gegen Ihren eigenen Zeitrahmen abwägen sollten. Verordnung 95/2024 legt die administrativen Details fest, die dieses Eigentumsrecht in der Praxis umsetzbar machen, einschließlich der Verlängerungsabwicklung.

Zwei weitere Beschränkungen bestimmen, was tatsächlich verfügbar ist. Ausländische Käufe sind auf 30 % der Wohnungen in einem einzelnen Gebäude und auf 250 Häuser pro Bezirk (ein Bezirk hat etwa 10.000 Einwohner) begrenzt — und kein ausländischer Kauf ist in einer ausgewiesenen Militär- oder nationalen Sicherheitszone möglich. Dies ist projektübergreifend nicht verhandelbar: Sobald die Quote eines Gebäudes voll ist, kann kein weiterer ausländischer Verkauf darin ein gültiges Pink Book erzeugen, weshalb die Überprüfung der Quote der erste Punkt auf jeder ernsthaften Due-Diligence-Checkliste ist. Unsere vollständige Aufschlüsselung des vietnamesischen Immobilienrechts für Ausländer behandelt jede dieser Regeln im Detail.

Innerhalb eines genehmigten Projekts können ausländische Käufer zwischen zwei Hauptwegen wählen. Der häufigste ist ein direkter Kauf auf eigenen Namen: eine Wohnung oder — wenn das Projekt es erlaubt — ein Haus mit Grundstück oder Stadthaus, jeweils unter den oben beschriebenen 50-jährigen Laufzeit- und Quotenregeln. Eine kleinere Anzahl von Käufern erwirbt stattdessen über eine vietnamesische Firmenstruktur, typischerweise wenn die Nutzung gewerblich ist oder bereits ein Geschäft vor Ort besteht; dieser Weg bringt eigene Compliance-Verpflichtungen mit sich und sollte vor einer Entscheidung mit einem zugelassenen Anwalt besprochen werden. Siehe unseren Leitfaden zu Immobilientypen, die für Ausländer offen sind, um zu vergleichen, wie Wohnungen, Häuser und Firmenkäufe sich unterscheiden.

Die Finanzierung ist die Einschränkung, die die meisten Erstkäufer unterschätzen. Eine lokale Hypothek ist für nicht ansässige Ausländer in der Regel nicht verfügbar, und selbst ansässige Käufer mit gültiger Aufenthaltskarte (TRC) finden die Voraussetzungen eng. In der Praxis werden die meisten ausländischen Käufe in Hanoi aus persönlichen Ersparnissen, dem Verkauf von Vermögenswerten im Heimatland oder einer Finanzierung bei einem Kreditgeber im Heimatland des Käufers finanziert und dann über das Bankensystem nach Vietnam transferiert — eine saubere Papierkette ist wichtig für jeden zukünftigen Wiederverkauf oder die Rückführung von Mitteln. Unser Leitfaden zur Finanzierung eines Immobilienkaufs in Hanoi erläutert die realistischen Optionen ausführlicher.

Wo Sie kaufen, prägt die Erfahrung ebenso wie was Sie kaufen. Die Aktivität ausländischer Käufer in Hanoi konzentriert sich auf einige wenige Bezirke — seenahen Stadtteile mit etablierter Expat-Gemeinschaft, das Diplomatenviertel und neuere Stadtteile rund um große integrierte Entwicklungen — jeder mit unterschiedlichem Mix aus Wohnungsbestand, Lebensstil und Pendelzeit. Anstatt monatlich schwankende Zahlen zu nennen, halten wir Live-Medianwerte und verfügbare Angebote auf den Bezirks- und Marktseiten unten bereit; beginnen Sie mit unserem Leitfaden, wo man in Hanoi kaufen sollte, um einen Bezirk auf Ihr Suchprofil abzustimmen.

• Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15) — Rechte, Laufzeiten und Quoten für Ausländereigentum.
• Landgesetz 2024 (Luật Đất đai, Nr. 31/2024/QH15) — der Rahmen für Landnutzungsrechte, der allen Immobilienbesitz in Vietnam zugrunde liegt.
• Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (Luật Kinh doanh Bất động sản, Nr. 29/2023/QH15) — Regeln für Kauf- und Verkaufstransaktionen.
• Verordnung 96/2024/ND-CP — Ausführungsbestimmungen zum Gesetz über das Immobiliengeschäft.
• Verordnung 95/2024/ND-CP — Ausführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz, einschließlich Verlängerung der 50-jährigen Laufzeit (derzeit keine offizielle englischsprachige URL veröffentlicht).
• Generaldirektion für Steuern (Tổng cục Thuế) — Verwaltung von Registrierungsgebühren und immobilienbezogenen Steuern.