La burocrazia spiegata
Lettera di impegno bancario: cos’è, perché è importante, come ottenerla
Cos’è una lettera di impegno bancario per l’acquisto di una proprietà in Vietnam?
Lettera di impegno bancario a colpo d’occhio
Aggiornato luglio 2026- Nome vietnamita
- Thư cam kết cho vay
- Lettera di impegno al prestito — uso bancario comune in Vietnam, non un termine legale definito
- Emessa da
- La tua banca del paese d’origine o internazionale, o un programma di prestito per acquirenti stranieri di una banca autorizzata in Vietnam
- Le banche locali vietnamite generalmente non concedono prestiti a stranieri non residenti
- Quando serve
- Dopo l’approvazione della valutazione del prestito — di solito prima della firma del Contratto di Compravendita o dell’impegno a un piano di pagamento a tappe
- Consulta la nostra guida al processo di acquisto
- Costo tipico
- Una commissione di apertura/elaborazione stabilita dal finanziatore; traduzione certificata per uso locale ≈ €150–400 (≈ VND 4–10.8M)
- Nessuna tassa governativa si applica alla lettera stessa
- Validità
- Tipicamente da 30 a 90 giorni dalla data di emissione
- Durata esatta stabilita dal finanziatore, non dalla legge vietnamita
- Lingua
- Inglese (banche del paese d’origine) o bilingue inglese/vietnamita; traduzione certificata in vietnamita solitamente richiesta per uso locale
- Legge applicabile
- L’acquisto è regolato dalla Housing Law 2023, Land Law 2024 e dal Decreto 95/2024; la lettera è un contratto privato di prestito secondo i termini del finanziatore
- Housing Law 2023 & Land Law 2024
- Richiesta per
- Prova della capacità di finanziamento al costruttore o venditore, e per pianificare il trasferimento dei fondi in Vietnam
Esemplare: una lettera di impegno bancario
Come ottenere una lettera di impegno bancario
⏱ 3–6 settimane, prima della firma del Contratto di Compravendita
- 1
Conferma quale percorso di finanziamento si applica a te
⏱ 1 settimana◈ Nessun costo diretto
Inizia stabilendo se un finanziatore vietnamita può servirti: i prestiti bancari locali generalmente non sono accessibili a stranieri non residenti, quindi la maggior parte degli acquirenti si affida a una banca del paese d’origine o internazionale, o al piccolo numero di banche autorizzate in Vietnam che gestiscono un programma dedicato agli acquirenti stranieri titolari di Carta di Soggiorno Temporaneo (TRC). La nostra guida ai mutui per stranieri e la guida al finanziamento del tuo acquisto coprono entrambi i percorsi in dettaglio.
DocumentsPassaporto · Visto attuale o TRC, se ti rivolgi a una banca autorizzata in Vietnam
⚠Assumendo che qualsiasi filiale di banca vietnamita possa emettere questa lettera a uno straniero non residente — il prestito locale ai non residenti generalmente non è disponibile.
- 2
Invia la tua domanda di finanziamento e il fascicolo di supporto
⏱ 1–2 settimane◈ Le commissioni di domanda e revisione del fascicolo variano a seconda della banca
I finanziatori valutano la lettera basandosi sul tuo reddito, risparmi e sulla proprietà specifica, quindi prepara il tuo fascicolo parallelamente alla prenotazione: prova di reddito, estratti conto bancari recenti, una notifica fiscale e il contratto di prenotazione o riserva per l’unità. Questa fase di solito si svolge insieme alla fase di prenotazione del più ampio processo di acquisto.
DocumentsBuste paga o prova di reddito · Estratti conto bancari · Notifica fiscale · Contratto di prenotazione o riserva
⚠Inviare un fascicolo incompleto — la mancanza di documenti sul reddito o sulla fonte dei fondi è la causa più comune di ritardo.
- 3
Valutazione del credito e della proprietà
⏱ 1–3 settimane◈ Commissione di valutazione, stabilita dal finanziatore
Il finanziatore esamina il tuo fascicolo e, nella maggior parte dei casi, commissiona una valutazione indipendente dell’unità specifica indicata nel contratto di prenotazione prima che un comitato di approvazione confermi l’importo, il tasso e la durata che è disposto a offrire.
⚠Considerare un’indicazione verbale da un funzionario del prestito come un’approvazione — solo la lettera di impegno scritta è vincolante sui termini indicati.
- 4
Ricevi e verifica la lettera di impegno
⏱ Immediato al momento dell’approvazione◈ Commissione di apertura, stabilita dal finanziatore
Una volta approvata, la banca emette una lettera formale che indica l’importo del prestito approvato, il tasso di interesse, la durata, eventuali condizioni allegate e una data di scadenza. Verifica ogni cifra rispetto a quanto discusso e controlla la data di scadenza rispetto alla tua data realistica di firma del Contratto di Compravendita prima di farvi affidamento.
DocumentsLettera di impegno firmata · Offerta di prestito o term sheet, se emessi separatamente
⚠Lasciare scadere la validità della lettera prima della firma — le lettere di impegno generalmente durano 30–90 giorni e non si rinnovano automaticamente.
- 5
Traduci e presentala al costruttore o venditore
⏱ 3–5 giorni◈ ≈ €150–400 · ≈ VND 4–10.8M per traduzione certificata
Se la lettera è emessa solo in inglese e deve essere mostrata a un costruttore vietnamita o all’ufficio terreni, ottieni una traduzione certificata in vietnamita prima di presentarla. La lettera serve quindi come prova della capacità di finanziamento quando firmi il Contratto di Compravendita o negozi un piano di pagamento a tappe legato all’erogazione del prestito.
DocumentsTraduzione certificata in vietnamita
Quanto costa ottenere e usare una lettera di impegno bancario
Queste sono commissioni stabilite dal finanziatore o di servizio, non tasse governative — i costi legali di acquisizione in Vietnam (registrazione 0,5%, PIT venditore 2%, fondo di manutenzione 2%) si applicano successivamente, alla firma e registrazione; consulta la nostra <a href="/guides/taxes-fees">guida a tasse e commissioni</a>.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Commissione di domanda / aperturaNessuna tassa governativa si applica alla lettera di impegno stessa — richiedi il listino commissioni per iscritto | Set by lender | Set by lender | Politica bancaria, spesso una tariffa fissa o una piccola % dell’importo del prestitoAcquirente, al momento della domanda |
| Commissione di valutazione della proprietà | Set by lender | Set by lender | Perito nominato dalla bancaAcquirente, durante la valutazione del credito |
| Traduzione certificata in vietnamita≈ VND 4–10.8 milioni; necessaria solo se la lettera è emessa solo in inglese | €150 | €400 | una tantumAcquirente, se presenta la lettera a un costruttore vietnamita o all’ufficio terreni |
| Consulenza indipendente su finanziamenti / mutui (opzionale)Broker o consulente indipendente, distinto dalle commissioni del finanziatore | 0.5% | 1% | % dell’importo del prestito (opzionale)Acquirente, fortemente consigliata per un primo acquisto in Vietnam |
| Total | Arrangement & valuation fees: bank-set | Plus translation and optional advisory, from ≈€150 |
Esempio illustrativo: finanziamento di €200.000 su un appartamento da €400.000 (≈ prestito VND 5,4 miliardi su acquisto VND 10,8 miliardi)
- Commissione di apertura (esemplificativa, ~0,5% — la commissione del tuo finanziatore può differire)
- ≈ €1,000 · ≈ VND 27M
- Traduzione certificata
- ≈ €250 · ≈ VND 6.8M
- Consulenza indipendente (esemplificativa, 0,75%)
- ≈ €1,500 · ≈ VND 40.5M
- Σ
- ≈ €2.750 · ≈ VND 74M, esclusi eventuali scostamenti nel listino commissioni del tuo finanziatore
Domande frequenti
Cos’è una lettera di impegno da parte di una banca?
È la conferma scritta formale del finanziatore che ha approvato un importo specifico di prestito, tasso di interesse e durata di rimborso per il tuo acquisto, una volta completata la valutazione del credito. Non è il prestito stesso — i fondi vengono erogati successivamente, secondo il piano di pagamento del Contratto di Compravendita.
Quanto tempo ci vuole per ottenere una lettera di impegno bancaria?
Prevedi da tre a sei settimane da una domanda completa a una lettera firmata: circa una o due settimane per assemblare il fascicolo di reddito e prenotazione, una o tre settimane per la valutazione del credito e la perizia, quindi la lettera viene emessa al momento dell’approvazione. I fascicoli incompleti sono la principale causa di ritardo.
Quali rischi comportano le lettere di impegno?
I rischi principali sono tempistiche e ambito. La lettera generalmente scade da 30 a 90 giorni dopo l’emissione, quindi firmare il Contratto di Compravendita troppo tardi può lasciarti senza finanziamento confermato; inoltre impegna la banca solo ai termini indicati, non a finanziare una proprietà, prezzo o importo del prestito diverso se uno di questi cambia.
Gli stranieri possono ottenere una lettera di impegno bancaria per una proprietà a Hanoi?
Sì, ma raramente da una filiale di banca vietnamita: il prestito locale a stranieri non residenti generalmente non è accessibile. La maggior parte degli acquirenti stranieri ottiene la lettera dalla propria banca del paese d’origine o internazionale, o dal piccolo numero di banche autorizzate in Vietnam che concedono prestiti ai titolari di Carta di Soggiorno Temporaneo tramite un programma dedicato agli acquirenti stranieri.
Una lettera di impegno garantisce che il prestito sarà erogato?
No. Conferma l’approvazione alle condizioni indicate, che di solito includono una prenotazione o Contratto di Compravendita valido, una perizia aggiornata e nessun cambiamento sostanziale nella tua situazione finanziaria. Se una condizione non è soddisfatta prima dell’erogazione, la banca può ritirare o modificare l’offerta.
Una lettera di impegno bancaria è la stessa cosa di una garanzia bancaria?
No. Una lettera di impegno è l’approvazione del tuo finanziatore per il tuo finanziamento; una garanzia bancaria (bảo lãnh) è uno strumento separato che il costruttore organizza con una banca per proteggere i depositi degli acquirenti su piani di acquisto. I due proteggono parti diverse e non sono intercambiabili — vedi la nostra guida alla garanzia bancaria per la distinzione.
Cosa succede se la mia lettera di impegno scade prima di firmare il Contratto di Compravendita?
Di solito dovrai richiedere un rinnovo o una nuova lettera, il che può significare ripresentare redditi ed estratti conto aggiornati e, se è passato abbastanza tempo, una nuova perizia sulla proprietà. Controlla la data di scadenza della lettera rispetto alla tua tempistica realistica di firma del Contratto di Compravendita prima di farvi affidamento.
Fonti
- Housing Law 2023 (Legge n. 27/2023/QH15) — regola la vendita e l’acquisto dell’immobile residenziale che una lettera di impegno bancaria finanzia.
- Land Law 2024 (Legge n. 31/2024/QH15) — regola i diritti d’uso del terreno sottostante la proprietà finanziata.
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto attuativo che dettaglia le procedure della Housing Law 2023 (nessun URL ufficiale verificato in inglese al momento della stesura).
Coordina il tuo finanziamento prima di impegnarti
Il nostro desk di Hanoi aiuta gli acquirenti stranieri ad allineare una lettera di impegno bancaria con il piano di pagamento del costruttore, la traduzione vietnamita richiesta e la documentazione per il trasferimento dei fondi. Raccontaci del tuo acquisto e ti invieremo un secondo parere indipendente entro 24 ore — senza obblighi, senza vendite outbound.